На рынке недвижимости цену, как правило, определяют не расчётом, а эмоциями и ожиданиями. Собственники ориентируются на застройщиков, на соседей или просто на желаемую сумму, не учитывая реальную ликвидность и стоимость объекта. В результате вторичный рынок начинает жить в отрыве от спроса, а разрыв между рекламной ценой и реальными сделками растёт. Как на наших глазах раздувается пузырь цен, рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Тамара Высоцкая.
Вчера мой агент была на встрече с собственником, который продаёт «таунхаус» площадью 135 м². Покупал он его за 62 миллиона в 2023 году, рекламирует сейчас за 84 миллиона рублей, 30 миллионов в ипотеке.
Агент задаёт вопрос:
«А как вы определяли цену на свой объект?»
Ответ нас рассмешил:
«Как, как? Посмотрел на цены застройщика, да и поставил, как у него».
Агент продолжает:
«Но ваш объект уже находится в поле вторичного рынка недвижимости, а цены на вторичке гораздо ниже, чем у застройщика. Вам сложно будет найти покупателя».
Собственник не сдаётся:
«Ну, что вы мне рассказываете? У застройщика покупают, и у меня купят. Я найду своего покупателя».
Собственник пока не понял, что купил у застройщика неликвид, на первом этаже, который ему продали под видом двухуровневого «таунхауса», у которого нет отдельного выхода на втором этаже. А это значит, что у него не двухуровневая квартира, а квартира с повышенной высотой потолков. Узаконить второй уровень просто невозможно, если нет отдельного входа на второй этаж.
Ну, и моё любимое определение цены на объект по принципу «посмотрю на соседа и поставлю такую же цену или даже выше, потому что у меня товар лучше». А здесь собственник смотрит даже не на соседа, а сразу решил «прыгнуть» на позицию застройщика, не понимая, почему у того такие цены. А цены у того такие высокие, потому что он их сделал заградительными, чтобы частные физические лица не смогли и не хотели покупать и он смог отдать сразу большим объёмом эти квартиры одному инвестору, в одни руки.
Так что, товарищи собственники, определение цены «пальцем в небо» вгоняет рынок недвижимости в ещё больший пузырь, который рано или поздно лопнет.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!