Вы нашли идеальную квартиру в новостройке, договорились о цене, внесли аванс. Кажется — до ключей рукой подать. Но в этот момент в игру может вступить застройщик, банк или формальности, о которых редко кто задумывается заранее. И сделка, которая выглядела простой, внезапно оказывается под угрозой срыва, даже если вы покупаете квартиру не у застройщика, а у частного продавца. Агент Центрального офиса Vysotsky Estate Наталья Савина рассказывает о пути через тернии к одной такой сделке и предупреждает о сложностях, которые могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке.
Недавно мы покупали клиенту квартиру в новом доме на высокой стадии готовности — в одном из корпусов уже начали выдавать ключи. Квартира для жизни, поэтому хочется побыстрее получить ключи и начать ремонт.
За четыре месяца поисков мы нашли объект как раз с теми характеристиками, которые озвучил клиент: планировка, вид, этаж — всё подошло идеально. Договорились с продавцом о цене, подписали документ о внесении аванса и начали подготовку к сделке.
Квартиру мы покупаем с обременением (продавец приобрёл её с использованием ипотеки), остаток долга гасим деньгами покупателя (дополнительные риски для покупателя). Схему сделки мы расписали и согласовали, документы собрали, осталось получить согласие банка и назначить день сделки.
И тут возникает нюанс.
Две недели мы ждали справку от застройщика, которую требовал банк, — о том, что квартира по акту не передана. Банк небольшой и такие сделки оформляет редко. Сотрудники каждую такую операцию проводят «вручную» из-за редкости подобных случаев. Сроки стали затягиваться уже слишком сильно, и мы решили менять схему сделки.
Эти нюансы мало кто знает, и ещё меньше продавцов их учитывает.
Фактически, даже найдя покупателя, продать квартиру в новостройке в запланированные собственником сроки удаётся крайне редко. Может понадобиться разрешение от застройщика на продажу по переуступке (поэтому узнайте заранее у застройщика стоимость такого разрешения и размер сопутствующих расходов), а также различные справки с длительными сроками выдачи.
Если квартира уже передана по акту, а собственность ещё не оформлена, то купить её вообще нельзя, пока это не будет сделано, а сроки данной процедуры непредсказуемы.
Если ипотека оформлена в банке, который редко проводит такие сделки, то возможны ещё и задержки со стороны банка из-за отсутствия отлаженных процедур и непредсказуемого списка документов (стоимость согласия банка, а также то, по какой процедуре он проводит такие сделки, тоже узнайте заранее).
Сделки, кажущиеся простыми на первый взгляд, могут оказаться крайне сложными и тяжёлыми, особенно если не прояснить все эти важные условия заранее и не проговорить их с покупателем и продавцом до внесения аванса.
Чем длиннее сроки подготовки к сделке, тем больше нервничают и продавцы, и покупатели. И без профессионального агента и юриста, которые объяснят, подскажут, а часто ещё и успокоят, сделки срываются из-за нервного напряжения сторон, хотя все шансы и условия для того, чтобы сделка состоялась, всё-таки есть.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!