В 2025 году в городе появилось 35,5 тысяч квадратных метров новых гибких офисов. Показатель упал на четверть по сравнению с прошлым годом, что следует из данных Bright Rich | CORFAC International, пишет Коммерcантъ. Для развивающегося сегмента такой спад ощутим. И аналитики сразу предупредили, что это только начало.
В чём причины?
В 2026 году рынок может потерять ещё 44% нового ввода. Это уже не колебание, а серьёзное охлаждение, которое видно невооружённым глазом. Бизнес-центры не спешат отдавать свои пространства в долгосрочный наём операторам, а сами операторы говорят о том, что возможности для расширения становятся всё более ограниченными.
Среди причин называют нехватку качественных площадей, рост цен и постепенно меняющийся спрос. И хотя в городе действительно стало больше вакантных офисов, это не те площади, которые операторы готовы брать в работу. Часть девелоперов планирует продавать пустующие квадратные метры, а не передавать их под сервисные модели. Поэтому свободные офисы на карте города и свободные офисы, пригодные под коворкинги, часто оказываются разными вещами.
Директор по стратегии и продажам Multispace Елизавета Голышева отмечает, что операторы давно не занимаются строительством с нуля. Они предпочитают брать готовые офисы в аренду и превращать их в современные сервисные пространства. Но сейчас ощущается нехватка именно той недвижимости, где можно разместить гибкие офисы без огромных вложений. Эта нехватка чувствуется особенно остро на фоне растущей конкуренции между операторами. Каждый новый объект вызывает повышенный интерес, а ставки аренды растут быстрее, чем спрос.
Эвелина Калишер из Aspace говорит, что площади, пригодные под гибкие офисы, подорожали почти на треть за год. Бизнес пытается балансировать между растущими расходами и падающим желанием арендаторов платить за место в коворкинге.В центре города стоимость рабочего места уже приблизилась к 94,6 тысячи рублей в месяц.
Чтобы понять, что происходит в индустрии, достаточно взглянуть на цифры сделок. За 2025 год объём аренды сервисных офисов составил 61 тысячу квадратных метров — это меньше на 17%. Почти треть всех сделок сформировали IT-компании. Им нужно много рабочих мест, быстрые перестройки, гибкие условия. Но даже такие клиенты начинают иначе смотреть на стоимость сервисных моделей.
Екатерина Белова из IBC Real Estate отмечает, что вакантность в коворкингах выросла до 10%. Для этого сегмента такой показатель считают серьёзным, ведь раньше компании стремились забронировать нужное количество рабочих мест заранее.
А что думает наш эксперт?
Рассматривая десятки офисных пространств, операторы понимают, что теперь им приходится работать в условиях двойного давления. Именно так ситуацию описывает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша, подчёркивая, что коворкинги сейчас сталкиваются сразу с двумя проблемами.
«С одной стороны, у них низкий спрос с точки зрения арендаторов. С другой стороны, у них высокие ставки, потому что принцип работы коворкинга такой. Они находят помещение, берут его в аренду, и за счёт того, что ставки выросли в целом по рынку, себестоимость тоже выросла. Им сложно снижать ставки, потому что в финансовой модели заложены расходы, а что-то зарабатывать им всё равно нужно», — объяснил Дмитрий Клапша в эфире «Москва FM».
Рост арендных ставок увеличил себестоимость, что подтолкнуло цены вверх. Клиенты стали медленнее принимать решение об аренде, а операторы оказались в положении, где любые колебания могут нарушить экономику проекта.
Именно гибкие офисы первыми ощущают любое изменение деловой активности. Коворкинги находятся на передовой.Коворкинги первые сталкиваются с такой ситуацией на рынке. Сегмент реагирует быстрее других. Когда крупный бизнес начинает оптимизировать расходы, он сокращает площади, объединяет команды, пересматривает свои офисные стратегии. И рынок сразу чувствует это движение. По словам эксперта, сегодня сервисные офисы сталкиваются с арендатором, который приходит уже настроенным на торг. И это логично. Когда компании выбирают между разными форматами, они сравнивают не только качество, но и гибкость условий. Для операторов сегодня важен баланс. Иногда сервисному офису приходится работать почти без прибыли, просто чтобы пройти сложный период.
«Может быть, где-то сервисным офисам придётся отчасти в ноль сработать, чтобы пройти этот этап. Потому что сейчас на рынке стала появляться субаренда, и некоторые арендаторы, которые бы арендовали сервисные офисы, сейчас смотрят на субаренду», — пояснил Дмитрий Клапша.
Субаренда действительно становится заметной альтернативой. Компании освобождают лишние площади, предлагают их вместе с мебелью и инфраструктурой. Для потенциальных арендаторов это может оказаться привлекательнее, чем выбор классического коворкинга.
Кто арендует рабочие места сейчас?
Многие привыкли думать, что коворкинги прежде всего для фрилансеров и самозанятых, но рынок давно изменился. Основной клиент — это крупный бизнес. Именно большие компании арендуют этажи, выделенные блоки, большие кластеры рабочих мест. Как сказал Дмитрий Клапша, сегодня в сервисных офисах сидят даже девелоперы. Корпорации используют такие пространства как временные офисы, как площадки для отдельных департаментов и как быстрый инструмент масштабирования команд. Сервисные офисы предлагают инфраструктуру, которую сложно выстроить за короткое время.
«В сервисных офисах компания получает все услуги, платит только за рабочее место. Это современное пространство, где есть переговорные, ресепшн, принтеры, общие зоны, а также доступ к любой инфраструктуре», — объяснил Клапша.
Для крупных компаний гибкость означает меньше рисков. Для самозанятых возможности выглядят иначе.
«Есть более доступные коворкинги как раз для фрилансеров и самозанятых. Можно арендовать рабочее место или кабинет в разы дешевле. Не обязательно выбирать прайм-локацию или центр», — сказал Дмитрий Клапша.
Гибкие офисы дают ощущение рабочего ритма. Человек говорит себе, что он идёт трудиться, и окружает себя похожими людьми. Это помогает структурировать день, особенно тем, кто не может выстроить режим дома.
«Это качественные помещения, современные, с красивой мебелью. Вам не стыдно туда пригласить партнёров, провести переговоры или обсудить вопросы в общей зоне», — добавил Клапша.
Современные сервисные офисы мало похожи на старые антикафе или массовые пространства прошлого десятилетия. Это стратегически продуманные пространства с современными материалами, зонированием, хорошим дизайном и оборудованием.
«Коворкинги больше рассчитаны на фрилансеров или небольшие компании. Сервисные офисы — это отдельные пространства, которые арендуют только корпорации. Эти бизнесы не пересекаются», — сказал Дмитрий Клапша.
Это важная разница, потому что рынок сервисных офисов ощущает давление иначе, чем рынок коворкингов. Корпорации хотят стабильности, предсказуемости и контролируемых условий. Индивидуальные предприниматели выбирают между домом, кафе и недорогими вариантами.
И что ждёт рынок дальше?
Профильные компании могут развивать проекты built-to-suit. Это формат, при котором офис строится под конкретного заказчика. Такая схема снижает риски оператора, ведь проект сразу имеет клиента. Михаил Иоаннесянц из Business Club считает, что рынок может ожить только вместе с ростом деловой активности. А она, в свою очередь, зависит от денежно-кредитной политики. То есть движение начнётся не раньше, чем компании почувствуют уверенность в завтрашнем дне.
Сейчас коворкинги переживают период, когда приходится бороться за каждую площадку, каждый договор и каждого клиента. Но сегмент остаётся интересным для крупного бизнеса, который ищет гибкость и скорость. Те, кто захочет переждать неопределённость, смогут работать почти в ноль, как отмечает Клапша. Кто-то переключится на субаренду. Кто-то выберет строительство под запрос заказчика. Но развитие всё равно будет зависеть от общего состояния экономики, а она начинает влиять на офисную инфраструктуру сильнее, чем когда-либо.