Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Вторичный рынок жилья Сочи в конце 2025 года сформировался как самостоятельный и во многом определяющий сегмент всего городского рынка недвижимости. На фоне сокращения первичного предложения именно вторичка стала основной точкой входа для покупателей и инвесторов, а в 2026 году эта тенденция только усиливается.
К началу 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке приблизилась к уровню 310 тысяч рублей, показав рост примерно на 10–15% за год. Этот рост был обусловлен не ажиотажем, а системным дефицитом предложения. Объём нового строительства в городе за последние два-три года сократился до около 700 тысяч квадратных метров, что автоматически перераспределило спрос в сторону готового жилья. В результате именно вторичный рынок стал основным носителем ценовой динамики.
Важной особенностью конца 2025 года стало резкое сокращение доступных лотов. Эконом-сегмент на вторичном рынке фактически исчез: его доля сократилась до менее 1%, что в абсолютных значениях составляет порядка 10–15 объектов на весь город. Основная масса предложений сосредоточена в бизнес-классе, который формирует около 60–65% экспозиции. Это создаёт давление на цены даже в сегментах, которые ранее считались относительно доступными.
80% январских сделок — от «дозревших» покупателей: почему начало года в Сочи уже не самое слабое время
Вторичный рынок Сочи в 2026 году окончательно перешёл в стадию зрелости. Здесь больше не работает стратегия «поставить цену с запасом». Квартиры, изначально выставленные по рыночной стоимости, продолжают продаваться в разумные сроки. Объекты с завышенной ценой, даже при хорошем состоянии и локации, теряют интерес покупателей и могут находиться в экспозиции месяцами. Таким образом, цена становится главным фактором ликвидности.
Структура спроса на вторичном рынке также изменилась. Существенную долю покупателей формируют инвесторы, для которых вторичное жильё стало альтернативой первичному рынку в условиях высокой ключевой ставки, сохраняющейся на уровне около 20%. Готовые квартиры с понятной экономикой, возможностью немедленной аренды и отсутствием строительных рисков воспринимаются как более предсказуемый актив.
Туризм разгоняет цены: почему жильё в Сочи в 2026 году дорожает на 10–15%
В 2026 году именно вторичный рынок будет концентрировать основной ценовой рост. Наиболее заметная динамика ожидается в сегментах с ограниченным предложением и высокой инвестиционной привлекательностью. В премиальных и курортных локациях рост цен на вторичное жильё может достигать 30–35%. Это связано с дефицитом земли, отсутствием массовой новой застройки и устойчивым спросом со стороны обеспеченных покупателей.
Готовая вторичка в бизнес-классе также остаётся в фокусе рынка. В районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью рост цен в 2026 году может составить около 20%. Важную роль играет тот факт, что значительная часть покупателей ориентируется именно на готовые дома, где можно сразу оценить качество объекта, окружение и реальный уровень жизни.
Частных домов стало в три раза меньше: почему загородная недвижимость Сочи дорожает быстрее рынка
Отдельного внимания заслуживает арендный фактор. Вторичное жильё в Сочи всё чаще покупается с расчётом на немедленную сдачу. Районы с круглогодичным туристическим и деловым спросом демонстрируют устойчивую доходность, что дополнительно поддерживает цены и снижает объём ликвидного предложения в продаже.
В итоге вторичный рынок жилья Сочи в 2026 году становится ключевым сегментом, определяющим общую динамику цен. Это рынок дефицита, расчёта и точных решений. Рост здесь будет не резким, но устойчивым, а ликвидность всё сильнее зависит от корректной цены, качества объекта и его локации. Именно вторичка формирует новый баланс рынка и задаёт правила игры на ближайшие годы.