Спрос на ипотеку побил рекорды. Надолго ли?
Владислав Лейбов, финансовый аналитик
В последние месяцы россияне установили рекорд по объемам покупки жилья в ипотеку. В ноябре 2025 года объем выдач ипотечных кредитов составил 501 млрд. рублей, в декабре – 811 млрд. рублей. По предварительным данным, в январе 2026 года объем выдач ипотеки превысит 200 млрд. рублей, что вдвое выше, чем в январе прошлого года. Чем же можно объяснить такой ажиотаж на рынке ипотеки?
Важнейшей причиной желания россиян поскорее получить ипотечный кредит стали ожидаемые ими серьезные изменения условий самой популярной программы семейной ипотеки. На нее в последние годы приходился максимум от всего объема выданных ипотечных кредитов. К концу 2025 года около 80% ипотеки было выдано банками по программам с господдержкой. При этом доля семейной ипотеки среди других льготных программ достигла 75%. Это неудивительно. Ведь ставки по выдаваемой банками ипотеке на рыночных условиях до сих пор составляют около 20% годовых, что делает ее недоступной для большинства семей. Ипотеку по рыночным ставкам пока целесообразно оформлять только при наличии значительной суммы сбережений или при обмене жилья с небольшой доплатой.
Однако с января 2026 года компенсация государством процентной ставки банкам по программе семейной ипотеки была снижена с 2,5% до 2% годовых, что делает выдачу таких кредитов для банков менее выгодной. А с февраля 2026 года оформить можно только один кредит по программе семейной ипотеки на семью. Раньше каждый из супругов мог оформить на себя по одному льготному кредиту, чем иногда и пользовались, покупая квартиры для подросших детей или в инвестиционных целях.
Кроме того, в Госдуме сейчас активно ведется обсуждение поправок к условиям программы, которые должны сделать их сильнее ориентированными на многодетные семьи. Это обсуждение и стало одной из причин ажиотажного спроса на программу в последние месяцы.
Подталкивало россиян к покупке жилья и то, что квартиры в новостройках продолжают дорожать. И это происходит несмотря на уже произошедшее в последние годы снижение доступности жилья для большинства россиян. Только за 2025 год по данным Дом.РФ номинальный рост цен на квартиры в новостройках составил 10%. Что весьма немало с учетом и без того высоких цен на жилье.
Какие же льготные ипотечные программы будут действовать в 2026 году?
Продолжает действовать самая популярная программа семейной ипотеки под 6% годовых. Она доступна семьям с детьми для покупки жилья в новостройках. С апреля 2025 года по этой программе стало возможным покупать и жилье на вторичном рынке. Правда, в этом случае дом должен быть не старше 20 лет и находиться в одном из 900 малых городов, список которых есть на сайте банка «Дом.РФ».
Сельская ипотека выдается под весьма привлекательные 3% годовых. Она дает возможность купить квартиру в сельской местности или в небольшом городе. Однако с 2026 года ее условия тоже изменились. Теперь программа доступна только сотрудникам компаний АПК.
Гораздо менее доступна программа IT-ипотеки под 6% годовых, так как она оформляется только сотрудникам IT-компаний. Однако для узкого круга этих сотрудников ее условия весьма привлекательны.
Программа дальневосточной и арктической ипотеки под 2% годовых пользуется максимальным спросом на российском Дальнем Востоке. Однако для населения центральной части страны она, как следует уже из названия, недоступна.
Для военнослужащих продолжает свое действие программа военной ипотеки. Эта программа также пользуется хорошим спросом.
Если же оценивать ситуацию с ипотечными кредитами в целом, то на сегодня это одно из важнейших направлений кредитной активности банков. Задолженность россиян по ипотеке на начало 2026 года достигла 24 трлн. рублей. Ее рост за 2025 год составил 9%, было выдано 970 тыс. кредитов на общую сумму 4,5 трлн. рублей. Интересно, что это на 26% меньше по количеству кредитов, но сопоставимо (-9%) по объему выдачи с показателями 2024 года. В первом полугодии 2025 года объемы выдач ипотечных кредитов росли крайне медленно. Это легко объяснить высокими ставками по рыночной ипотеке и ужесточением условий льготных программ кредитования. Однако во втором полугодии рынок оживился, и рост объемов выдач происходил ежемесячно, пока не достиг рекорда в декабре.
Средний размер кредита на конец 2025 года составил 5 млн. рублей, а средневзвешенная ставка – 7,6% годовых из-за преобладания в выдачах программ с господдержкой. В топ регионов по объему выдач и по размеру задолженности по ипотечным кредитам традиционно входят Москва и Московская область, Петербург, Краснодарский край и Тюменская область.
Качество ипотечных кредитов по данным Центробанка пока остается хорошим. Доля проблемных ипотечных кредитов в портфеле составила на конец 2025 года всего 1,7% или 400 млрд. рублей. Однако за 2025 год эта доля выросла в 1,7 раза. Ухудшалось качество кредитов, выданных в 2023-2024 годах в рамках массовой «льготной ипотеки». Сильнее всего ухудшилось качество кредитов, выданных на индивидуальное жилищное строительство. Треть таких кредитов выдавалась заемщикам с высокой долговой нагрузкой, которым оказалось не по силам вносить ежемесячные платежи. В результате доля проблемных кредитов в этом сегменте за 2 года выросла с 0,2% в портфеле до 4,6% или в 20 раз!
Важно понимать, что банкам крайне невыгодно показывать в отчетности проблемными кредиты, по которым еще есть шанс вернуть свои деньги. Поэтому перед вынесением кредита на просрочку банки стараются максимально использовать возможности по его реструктуризации – изменению условий кредита таким образом, что человек с внезапно снизившимся доходом сможет расплатиться по кредиту, обычно, за счет увеличения его срока или предоставления кредитных каникул. Поэтому реальный объем проблемных ипотечных кредитов может быть и выше.
Вновь выдаваемые кредиты с сентября 2025 года должны были соответствовать ужесточенным требованиям Центробанка по платежеспособности заемщиков, поэтому их качество обещает быть лучше. Одновременно еще больше россиян с низкими доходами оказываются отрезаны от возможности улучшить свои жилищные условия.
Прогноз по развитию рынка ипотечного кредитования на 2026 год сделать непросто. С учетом ажиотажа по оформлению льготных ипотечных программ в ближайшие несколько месяцев будет наблюдаться некоторое затишье. Думаю, что большинство россиян, которые имели желание и возможность оформить ипотеку, постарались не откладывать это решение. Это объясняется не только возможным изменением условий льготных программ, но и традиционными премиальными выплатами, приходящимися на конец года.
Ситуация на рынке ипотеки зависит от множества факторов. Часть из них, например, реальное финансовое положение застройщиков, предсказать без знания закрытой информации затруднительно. Неясно, как поведет себя государство при возникновении проблем у крупных застройщиков. Ситуация с доступностью льготных программ, которые сейчас практически полностью формируют рынок ипотеки, тоже предсказать не возьмусь. Предполагаю, что многие проблемы рынка строительства жилья и доступности ипотечных кредитов будут решаться по мере их обострения как часто уже бывало.
Однако недавнее решение Центробанка о снижении ключевой ставки до 15,5% годовых и пересмотренный прогноз Центробанка по ставке на 2026 и 2027 годы дает нам надежду, что в обозримой перспективе даже ставки по рыночной ипотеке станут более доступными.
.
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.