На прошлой неделе проверял перед покупкой загородный дом с участком и всех его собственников в цепочке владения. И вот что удалось раскопать (второй такой случай за неделю):
Физлицо 1 покупает в декабре 2020 года земельный участок и строит на нем жилой дом, в декабре 2022 года регистрирует построенный дом в Росреестре по дачной амнистии и сразу продает жилой дом с участком Физлицу 2 в январе 2023 года.
Физлицо 2, купив жилой дом, вместо того что бы заняться отделкой в доме (дом продавался в состоянии без отделки) тут же, через полгода, в августе 2023 года продает дом как есть новому покупателю – Физлицу 3.
Физлицо 3, купив дом в августе 2023 года, не сделав никаких отделочных работ в доме, выставляет дом на продажу в 2025 году, а в 2026 году наш потенциальный Покупатель решил его купить и обратился к нам за проверкой объекта перед покупкой.
Сразу видно, что объект недвижимости перекидывают из рук в руки как горячий уголек.
При проверке я выявил, что застройщик – Физлицо 1, находится в предбанкротном состоянии, у него 10 активных исполнительных производств на общую сумму 10.500.000 рублей и все за невыплаченные кредитные обязательства.
Дополнительно к этому, строительная компания в которой Физлицо 1 является учредителем и генеральным директором тоже имеет исполнительные производства на сумму 1.300.000 рублей.
То есть, Физлицу 1 грозит не только личное банкротство, но и субсидиарная ответственность за долги своей компании. Если, конечно, не погасит все долги перед кредиторами.
Первая сделка, между Физлицом 1 и Физлицом 2 выглядит очень подозрительной, очень похожей на вывод имущества и причинение вреда имущественным правам кредиторов (в момент продажи дома Физлицо 1 уже не платил по кредиту) и в рамках банкротства легко может быть признана в суде недействительной финансовым управляющим, который будет банкротить Физлицо 1.
Естественно, в такой ситуации, недействительными признаются и все последующие Договора купли-продажи данного объекта. Последний собственник теряет этот объект и становится в третью очередь кредиторов за своими деньгами, но получить их он не сможет, скорее всего, никогда.
Физлицо 2, очень похоже, что было подставным лицом (братом, сватом, другом и т.д.) на которое переоформили дом с землей, что бы ввести юридически чистого собственника, а затем через полгода продали настоящему Покупателю – Физлицу 3, который купил этот дом в ипотеку!
К вопросу о том, как банки проверяют объекты недвижимости и их собственников перед сделкой, в среде юристов и риэлторов, для таких ситуаций, уже есть ироничная присказка: «Ну банк же все проверил!».
Конечно, риск признания недействительным договора купли-продажи и изъятия дома не 100%, решать это будет суд в рамках своего понимания и сложившейся судебной практики. Но учитывая наличие признаков подозрительной (мнимой) сделки между Физлицом 1 и Физлицом 2, вероятность этого очень высокая.
Я думаю, никто не захочет, покупать дом, который у тебя могут забрать через пару лет за чужие долги. Именно поэтому любой объект недвижимости и всех его собственников как минимум за последние 10 лет надо тщательно проверять перед сделкой.
Если вам нужна помощь в проверке земельного участка перед покупкой и проведении сделки купли-продажи недвижимости, обращайтесь к нам, мы поможем.
Более подробно узнать что входит в услугу сопровождения сделки купли-продажи недвижимости можно в нашей статье про сопровождение сделки на Дзене, перейти по ссылке >
Получить консультацию: +7-995-656-80-89
Компания «Регистратор-Дом» – земельные юристы - юридические услуги в сфере земли, загородной и коммерческой недвижимости.
Решение земельно-правовых вопросов в административном и судебном порядке, сопровождение сделок купли-продажи недвижимости, оформление земельных участков и регистрация построенных объектов, консультационное и юридическое сопровождение строительных проектов.
Более 25 лет опыта работы в сфере земли, недвижимости и строительства, обращайтесь!
+7-995-656-80-89 / Сайт компании / Телеграмм-канал / RuTube / Дзен / МАХ
Подписывайтесь на наш Телеграмм-канал или на наш канал в МАХе.
#земельныйучасток #земельныйюрист #покупкаучастка #проверкаучастка #сопровождениесделки #сделка #проведениесделки
