Банк России в шестой раз подряд снизил ключевую ставку до 15,5%. Однако в Тюменской области рынок недвижимости уже переполнен: доля непроданных квартир за год увеличилась почти вдвое, а процесс продажи растягивается на месяцы.
Падение ставки с 21%
Банк России шестой раз подряд снизил ключевую ставку — до 15,5% годовых. Регулятор начал смягчать денежно-кредитную политику после года жесткой политики и подъема до 21%.
«Рост ключевой ставки был направлен на сдерживание инфляции и охлаждение кредитного рынка. Сейчас, по мере стабилизации ситуации, регулятор начал постепенный переход к более мягкой политике», — говорит кандидат экономических наук Александр Щепков.
Однако влияние этого разворота на рынок недвижимости будет неравномерным. Такого мнения придерживается независимый аналитик рынка недвижимости Рустам Разетдинов.
«Снижение ключевой ставки формирует основу для оживления рынка, но эффект проявляется постепенно. Сначала увеличивается интерес со стороны покупателей, затем растёт число сделок. Это не мгновенный процесс», — отмечает эксперт.
Предложение превысило спрос
По итогам 2025 года доля непроданных квартир в Тюмени выросла с 19% до 37%. Такой резкий рост за год отражает накопившийся дисбаланс между объёмом предложения и активным спросом. Масштаб проблемы вызывает опасения экспертов.
«Между решением регулятора и реальным изменением динамики сделок проходит несколько месяцев, а в условиях избыточного предложения — до полугода и дольше. Сначала снижается стоимость фондирования банков, затем корректируются ипотечные ставки, после этого покупатели начинают пересматривать свои ожидания. Только на этой стадии можно говорить о влиянии на объём сделок», — объясняет аналитик Разетдинов.
По его оценке, в Тюмени сейчас действует более сложный механизм.
«Когда доля непроданных квартир достигает таких значений, рынок работает не на рост, а на перераспределение. Даже если ипотека станет доступнее, спрос сначала будет поглощать наиболее ликвидные и дисконтированные объекты. Это не восстановление в классическом смысле, а очищение от накопленных остатков. И этот процесс может растянуться на 6–9 месяцев», — отмечает аналитик.
Домклик: свыше 310 млрд рублей ипотеки оформили в России за январь 2026 года
Вторичка реагирует быстрее
Практика показывает, что вторичный рынок чувствительнее к денежной политике. Причина проста — гибкость. Риелтор Андрей Белоусов говорит, что структура спроса уже меняется.
«Покупатели стали значительно осторожнее. Но при этом интерес к вторичному жилью постепенно возвращается, так как там можно договориться о цене и быстрее выйти на сделку», — отмечает он в беседе с «Нашим городом».
Вторичка даёт пространство для торга. Продавец может уступить 5–10%, чтобы закрыть сделку. Девелопер в новостройке — нет.
«Вторичный рынок традиционно реагирует на изменение ставки быстрее. Продавцы более гибкие, они могут корректировать цену и быстрее выходить на сделку. Новостройки в этом смысле менее пластичны», — подтверждает аналитик Разетдинов.
Именно поэтому при постепенном снижении ипотечных ставок вторичка может начать оживать раньше.
Новостройки под давлением объёмов
Первичный рынок оказался в более сложной позиции.
«На первичном рынке предложение очень большое, и часть объектов действительно задерживается в продаже. Девелоперы предлагают акции, рассрочки, дополнительные бонусы, но покупатели не спешат принимать решения», — резюмирует Белоусов.
Из-за себестоимости проектов девелоперы пока не снижают цены, а дают акции и рассрочки. Поэтому рынок уходит в маркетинговые инструменты: субсидированные ставки, подарочные кладовые, паркинг, рассрочки.
«Даже при постепенном снижении ставки рынку потребуется время, чтобы поглотить накопленный объём непроданного жилья. В ближайшие месяцы мы скорее увидим усиление конкуренции между продавцами, чем рост цен», — считает Разетдинов.
Квартиры продаются дольше
Главный индикатор состояния рынка, как говорят эксперты, — срок экспозиции. Если в 2023 году квартира в Тюмени могла продаваться за 2–3 месяца, то в 2025 году на вторичке этот срок нередко растягивается до 4–6 месяцев.
Отдельные объекты «висят» 7–9 месяцев и дольше, а на первичном рынке средний срок реализации новостроек в 2024 году достигал 5–8 месяцев. Такие показатели приводят аналитические отчёты компании «Этажи» и региональные мониторинги рынка недвижимости Тюменской области.
Что дальше: три сценария для Тюменской области
Эксперты выделяют три возможных траектории развития рынка.
Первый — мягкое оживление. Вторичный рынок постепенно активизируется, часть покупателей возвращается, а новостройки сокращают запасы. Это сценарий выравнивания без резких потрясений.
Второй — затяжная стагнация. Ставка снижается, но объёмы предложения остаются высокими, срок экспозиции растёт, а рынок движется медленно.
Третий — кратковременный всплеск. Покупатели решают войти в рынок на фоне снижения ставок, создавая иллюзию оживления. Без структурных изменений эффект быстро сходит на нет, а старые дисбалансы остаются.
Тюменская область переживает важный этап: смягчение денежно-кредитной политики и адаптация рынка к прежним объёмам строительства. Для покупателей это означает возможность торга, для продавцов — рост сроков продажи.
Успех зависит от скорости достижения нового равновесия спроса и предложения. Долгое время экспозиции, высокая затоваренность новостроек и осторожность покупателей замедляют рынок. Только постепенная стабилизация предложения и рост активности покупателей помогут снизить риски и перейти к мягкому сценарию.
Зумеры боятся ипотеки, но рынок держат семьи: что происходит с жильём в Тюмени
Ранее «Наш город» сообщал о том, что в Тюменской области фиксируются рекордные случаи просрочек по ипотечным платежам. За последний год объем проблемных долгов на вторичном рынке недвижимости практически удвоился. Тюменцы испытывают трудности с погашением кредитов, а попытки продать жилье для покрытия задолженности осложняются высокими процентными ставками и отсутствием государственной поддержки.