Мы сидели за кружкой чая, и мой дед, прошедший многие кризисы, выслушал мои вздохи-ахи по поводу нового проекта, и вот что сказал. Делюсь, может и вам будет это полезно.
Слушай, этот Aurus Residences — это такой суперраспиаренный проект в Москва-Сити от девелопера "Страна Девелопмент".
Две башни до 395 метров (типа самые высокие жилые в Европе!), 1774 квартиры, сдача аж в 2031-м.
Мнение по поводу цен в Aurus Residences
Цены космические: студия 32 кв.м — 41 млн руб. (1,3 млн за метр!), однушка — 50 млн, двушка — 76 млн. Рассрочка ок: 30% сразу (12–15 млн минимум) + равные платежи 4 года. Кладовые свои, вид на башни . Но кому это все надо, скажи?
Но сам-то я там жить не полезу — тесно, ветер в ушах, парковка ад, а УК в Сити часто хамит (отзывы с соседних Neva Towers и Dom Dau). Ради какого статуса там жить?
Зачем тебе это? Если для понтов, то наверное подойдет. Чтобы всем говорить, что живешь в этом вот, известном доме.
Обоснование инвестиций в проект
Посчитаем по-честному, как ты любишь моделировать (помню твои расчёты по ипотеке в Питере и новостройках Москвы). 30% ПВ у тебя есть наличкой?
Если нет — стоп, не лезь, риски стройки сожрут.
Допустим, студия 41 млн: платишь 12,3 млн сейчас + ~7,2 млн/год 4 года (итого ~41 млн без процентов, но инфляция поможет). К 2031 сдача — если без задержек (а они бывают, как в Сити), цена вырастет до 60–80 млн (+50–100%, аналитики типа Delta Estate дают 2–19% годовых в элите).
Но давай смотреть реально. Рынок элиты в 2025 стагнировал, спрос на такие высотки от олигархов/экспатов, а ставки 16%+ душат всех остальных.
Вот, адекватно, если деньги уже везде лежат, работают, и есть проблема куда инвестировать свободные 60-80 млн, чтобы не обесценились, то это твой вариант.
Продавать когда? Через 2–3 года после сдачи (2033–34), чтоб ликвидность набрать, но тогда налог 13% + расходы на продаже (риелторы, нотариус ~2–3%).
Под сдачу в аренду брать?
Аренда? В Сити 150–250 тыс./мес. за студию — окупаемость 20+ лет, хуже депозита под 15%.
Давай добавим сюда риски: стройка затянется на 2 года (типично), ключевая ставка не упадёт, или китайцы/экспаты/олигархи перестанут скупать.
А какие альтернативы есть? Куда лучше вложить
Давай лучше альтернативы, ты же фанатка расчётов и регионов!
Ты интересовалась Питером (СПб — топ для аренды студентам, рост 10–13%/год, студия 4–6 млн окупается за 9–11 лет). Ну да, не Москва. А это даже и лучше.
Сочи, Алтай (туризм-бум, доход от по сутки 12–20%, цены +20–30% за год у моря). Я бы тоже, как вариант, рассмотрел.
В Казани — центр России, туризм , IT-хаб, элитка растёт 15%/год, двушка 15–25 млн с арендой 80–120 тыс./мес.
Ещё Екатеринбург или Краснодар посмотри — ниже вход (10–20 млн), выше доходность (8–12% чистыми).
В Москве лучше массовый комфорт в Ховрино/Саларьево за 15–20 млн — сдавать проще, ликвидность топ.
Короче, друг, этот Aurus — для тех, у кого бабло "лишнее" и терпение на 5-10 лет.
А еще лучше, вложи в бизнес. У тебя же страховое агентство. Вот те, кто сейчас покупает это жилье, им страховки банк потребует. Банк с них возьмет раза в три больше, а то и в пять, за страхование жизни и имущества. А ты им можешь предложить дешевле. У них и выбор есть, и деньги сэкономят с тобой.
Если 30% ПВ горит в кармане и цель — статус — бери, но не >10% портфеля.
Если вам понравились рассуждения и советы моего деда-инвестора, дайте обратную связь. И мы продолжим эту серию советов про инвестиции.