Рынок недвижимости-2025: ставки выросли, ипотека качнулась, а инвесторы ушли в «бетон» с арендатором
Эксперты Национальной палаты недвижимости подвели итоги года. Разбираемся, что подорожало, что подешевело, где искать покупателя и почему пустое помещение теперь стоит дороже готового бизнеса.
Главное за 2025: рост без ажиотажа
Прошедший год многие ждали с опаской — высокая ключевая ставка, сворачивание льготных программ, падение спроса. Но рынок не рухнул. Он просто стал другим.
В Петербурге аренда выросла в среднем на 3,9% — почти как год назад (было 4%). Трёшки даже чуть подешевели (‑0,2%). Комнаты подорожали сильнее всего — плюс 5,8%, до 17,4 тыс. рублей в январе 2026-го. Студии — плюс 6,7% (30 тыс.), однокомнатные — плюс 4,6% (39,3 тыс.).
Сезонность никто не отменял: летом цены стоят или чуть падают, к августу — рост, к Новому году — скидки.
Важный тренд: в аренду начали массово сдавать квартиры, которые не смогли продать. Предложения стало больше, ажиотажа нет.
Загородный: дома строят чаще, покупают реже
Ленобласть показала странную картину. Ввод домов вырос на 5,7% (до 22 тысяч). А продажи упали на 11,5%. Земли продали и вовсе на 20% меньше, чем в 2024-м. Причём если в первом полугодии падение было 14%, то во втором — уже за 20%. Процесс ускорился.
Цены: самый дешёвый участок можно найти в Волосовском или Лужском районе — от 80 тысяч рублей. Самый дорогой — в Курортном районе Петербурга: 200–300 тысяч за 12–20 соток.
Лайфхак для тех, кто хочет дом недалеко от города: в 30 минутах езды от Петербурга есть варианты после 2015 года постройки за 4–6 млн. Площадь — 30–50 квадратов, удобства квартирные. Да, это не хоромы, но для переезда с севера на пенсию — самое то.
Вторичка: место решает всё, а апартаменты — провал
Средний метр на вторичном рынке Петербурга за год подскочил с 200 до 272 тысяч рублей. Но главное — не средняя температура по больнице, а локальные аномалии.
Кейс. Квартиру 27 метров на проспекте Римского-Корсакова в 2021-м продавали за 5,8 млн. В 2025-м ушла за 11 млн. Ажиотаж. Почему? Застройщик зашел в район, благоустроили Матисов остров, появились перспективы. И главное — маленьких однушек в центре, не переделок из коммуналок, а нормальных квартир, — единицы.
Антикейс. Апартаменты. Клиент купил три лота по 9,5 млн каждый, отдал в управляйку. За последние три месяца 2025-го доходность составила 5 500 рублей в месяц с одного апартамента. Это не окупаемость, это катастрофа. Выставили на продажу — за 10 дней ноль обращений.
Выводы делайте сами.
Новостройки: сделок меньше, денег — столько же
Продажи новостроек упали на 10% к 2024 году. Но выручка почти не изменилась. Секрет прост: вырос средний чек (плюс 1 млн) за счет субсидированных ипотечных ставок, застройщики активнее выводили в продажу дорогие сегменты (бизнес, элит), плюс пошли сделки с коммерцией.
Пик продаж — октябрь–декабрь. Люди бросились закрывать сделки по семейной ипотеке, пока условия опять не поменяли.
Прогноз. В 2026-м цены не упадут — вырастет НДС, подорожает стройка. Семейная ипотека даст меньше сделок, зато ключевая ставка поползет вниз — вернутся стандартные программы. В центре Петербурга скоро будет дефицит новостроек — земля кончается.
Коммерция: выживут сильнейшие
Рынок коммерческой недвижимости в Петербурге переживает не кризис, а «глубинную перестройку» — так это назвал Игорь Баярунас из АН «Адмирал». Вакантных помещений стало больше, особенно в спальниках. Сети (аптеки, продуктовые ритейлеры) ужесточают требования к площадям.
В центре доля свободного стрит-ритейла выросла за год на 1,4 процентных пункта — до 7% к концу декабря. Цифра не пугающая, но тенденция ясна.
Три фактора, которые давят на рынок:
- Малый бизнес задыхается от налогов и издержек.
- Люди стали меньше тратить в локальных кафе и магазинах.
- Арендодатели наконец поняли, что диктовать цены больше не могут.
Парадокс. Сделок почти нет, хотя выбор огромный. Покупатели замерли в ожидании: что будет с налогами, экономикой, ставками.
Но есть и те, кто в этой турбулентности выигрывает.
ГАБ: новая реальность инвестиций
ГАБ — готовый арендный бизнес. Еще пару лет назад это был экзотический инструмент для профи. Сегодня — мейнстрим.
Ценовой парадокс: пустое помещение стоит дороже, чем такое же, но с арендатором и договором. Рынок голосует рублем за реальный денежный поток, а не за гипотетические ожидания. Никто не хочет платить за «здесь будет город-сад» и ждать арендатора неизвестно сколько.
Цифры. Ставка капитализации по надежным объектам с сетевыми арендаторами — около 8,5%. Окупаемость — 10,6 года. У жилья — 18–20 лет. Разница колоссальная.
Самые надежные арендаторы — «Пятерочка», «Магнит», аптеки, алкомаркеты (заключают договоры на 5–20 лет), маркетплейсы (Ozon, Wildberries), франшизные сети.
Риски. Продают ГАБ без финмодели и истории платежей — бегите. «Бумажный» арендатор, который завтра съедет, — тоже риск. Локальный перегрев — не любой ГАБ ликвиден.
Ипотека: американские горки
2025 год для ипотечных заемщиков был похож на кардиограмму. Ключевая ставка стартовала с 21% в феврале, к декабрю доползла до 16%. Ставки по выданным кредитам на вторичку ползли вниз: с 28,9% в первом квартале до 20,1% в четвертом.
Рекордсмен — комнаты. В Примсоцбанке на них пришлось больше половины всех сделок на вторичном рынке. Средний чек по кредиту на комнату вырос за год в 1,7 раза — с 1,2 млн до 2,1 млн. Люди при любой ставке брали то, что доступно. А комнаты — самый доступный вариант.
Семейная ипотека поделилась почти поровну: 47,8% — квартиры, 52,2% — дома.
Почему вторичка не умерла?
- Метр там дешевле, чем в новостройке.
- Первоначальный взнос ниже.
- Можно сразу заехать и не платить параллельно за аренду.
Арктическая ипотека: почему выиграл Север
Программа работает в девяти регионах, но главным бенефициаром 2025 года стала Архангельская область.
Причины успеха:
- Застройщики активно включились, договорились с Минстроем.
- Население в арктической зоне здесь относительно большое.
- Банки (Сбер, ВТБ, Дом.РФ) научились работать с программой.
- Агентства недвижимости и местная Гильдия риелторов создали нормальную инфраструктуру сделок.
Что мешает расти дальше. Программа требует, чтобы цена метра не превышала лимит. Под это попадают либо окраины крупных городов, либо моногорода. Вторичка доступна, но домов младше 20 лет в арктической зоне — единицы, и стоят они дорого.
Потенциал огромный, но требуются точечные изменения условий.
Межрегиональные сделки: Питер покупают с регионов
Каждый четвертый покупатель квартиры в Петербурге — иногородний. Цены в регионах подросли, продав там жилье, здесь можно купить без гигантской доплаты.
Структура:
- 40% — однокомнатные.
- 30% — студии.
- Остальное — двушки и трешки.
Студии берут «стартовые» или студентам. Однушки — универсальный солдат: подходит и одному, и паре, и даже с ребенком можно, если кухня большая.
Новостройки региональные клиенты чаще берут дистанционно, детям, в рассрочку или с семейной ипотекой. На вторичку приезжают лично — хотят видеть продавца своими глазами.
Особенность: иногородние легче соглашаются на Ленобласть. Для кого-то это первая ступень в Петербург (дешево), для кого-то — осознанный выбор жизни ближе к природе (пенсионеры с Севера).
Сочи: 80% налички и рынок покупателя
Сочинский рынок стоит особняком. Главное, что нужно знать: 80% сделок — за наличные. Ипотека — лишь пятая часть. Это рынок капитала, а не кредитных денег.
Цены на конец 2025 — начало 2026:
- Вторичка: средняя 304 тыс. за метр. Диапазон — от 133 до 777 тыс.
- Новостройки: средняя 517 тыс. за метр. Диапазон — от 126 тыс. до 1,53 млн (!).
Динамика. За год вторичка подорожала на 12%. Но в ноябре к октябрю было падение на 1,83%. Рынок уперся в потолок, покупатель устал. Сейчас — плато.
Предложение. Дефицита нет. В одном только Краснодарском крае на конец 2025 года — 29,4 тысячи нераспроданных квартир в новостройках.
Прогноз на 2026. Масс-маркет — рынок покупателя. Торг уместен. Выбор есть. Экспозиция будет длинной. Ультра-ликвид у моря — отдельная песня, там по-прежнему правят продавцы.
Вместо итога: 2026 — год профессионалов
Рынок недвижимости в 2025 году не схлопнулся, не обвалился и не ушел в крутое пике. Он стал сложным, неудобным и требующим компетенций.
Прошли времена, когда любая квартира в хорошем месте продавалась за две недели, а арендатор стоял в очереди. Сегодня выигрывает не владелец актива, а тот, кто умеет:
- грамотно упаковать объект;
- провести сделку с эмпатией и без интриг;
- отличить реальный денежный поток от спекулятивных надежд;
- работать головой в условиях неопределенности.
Дилетанты уходят. Остаются профессионалы.
И да: апартаменты больше не работают. Мы вас предупреждали.
ПИШИТЕ СВОИ МЫСЛИ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В КОММЕНТАРИЯХ