По всей стране продолжается наработка опыта реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). 12 февраля в рамках «Сибирской строительной недели-2026» региональные операторы поделились своими практиками. Федеральный застройщик рассказал о сложностях, с которыми столкнулся при работе в «Клюквенном», а потенциальные инвесторы попросили более интересные условия для входа на незастроенные территории.
Конференция «Практика формирования и работы региональных операторов КРТ» собрала первых лиц: губернатора Новосибирской области Андрея Травникова, его заместителя Романа Теленчинова, сенатора Российской Федерации Владимира Городецкого, генерального директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» (АРЖС) Ашота Рафаеляна, а также других глав региональных компаний-операторов и застройщиков.
По данным, которые предоставила участникам встречи директор департамента комплексного развития территории минстроя России Мария Синичич, сегодня каждое восьмое решение о КРТ реализуется региональным оператором. Такие структуры созданы в 24 субъектах, в их портфеле — 202 проекта в активной стадии с градостроительным потенциалом 41,3 млн кв. м, из которых 25 млн приходятся на жилье. Операторами введено 215 тыс. кв. м жилой и 131 тыс. кв. м нежилой недвижимости. Еще 289 территорий (потенциал — 50,1 млн кв. м) находятся в проработке.
Свердловская область создает сеть муниципальных операторов
Своим опытом с коллегами поделилась начальник отдела комплексного развития территории министерства строительства и регионального развития инфраструктуры Свердловской области Дарья Смирнягина. По ее словам, в их регионе делается ставка на развитие сети: здесь предпочитают создавать операторов под каждое муниципальное образование. Сейчас в области в активной стадии реализации и подготовки находится 31 проект КРТ. Из них 17 — жилой застройки, пять — нежилой и еще восемь — незастроенные территории за границами Екатеринбурга. Общий объем расселения в рамках КРТ составляет 92 тыс. кв. м, из которых порядка 30 тыс. расселено. На сегодня в Свердловской области работает семь муниципальных операторов, в планах на этот год — создание еще нескольких.
В Нижегородской области оператор строит сам и привлекает застройщиков
Нижегородская область демонстрирует противоположный подход. Как рассказал директор АО «Специализированный застройщик Нижегородской области «Дирекция по строительству» Дамир Биктимиров, оператор нарастил компетенции и создал большой штат, который закрывает все потребности. Компания сама выступает застройщиком на участке 76 га. Однако к работе активно привлекаются и частные инвесторы. Так, Дамир Биктимиров рассказал о проекте с территорией более 500 га вблизи поселка Новинки и деревни Ольгино с потенциалом 2,6 млн кв. м жилья. На инженерную подготовку оператор привлек инфраструктурные бюджетные и казначейские кредиты на сумму более 30 млрд руб., а также 6 млрд руб. по механизму облигационных займов. Однако непосредственное строительство ложится на девелоперов.
Горизонты планирования: застройщики присматриваются к «Интеграду»
В 2024 году регион провел первые пилотные торги. Победитель обязался инвестировать в развитие территории более 100 млрд руб. построить 660 тыс. кв. м жилья, передать региону 2,5% площадей. Второй договор заключили в январе 2026‑го: застройщик построит 440 тыс. кв м, вкладывает более 105 млрд руб., доля передаваемых региону помещений выросла до 3,5%. Помимо этого инвестор должен построить два детских сада и школу. При этом критерии отбора инвесторов довольно жесткие: побеждает тот, кто предложит больший объем инвестиций и больше помещений в госсобственность. Дополнительно оценивается финансовая модель. Сейчас в активной фазе у оператора девять проектов КРТ.
Якутия: тяжелое расселение и дорогое техприсоединение
Республика Саха (Якутия) работает преимущественно как прямой застройщик. Первый заместитель генерального директора АО СЗ «Республиканское ипотечное агентство» Лия Шайнурова сообщила, что в активной фазе два масштабных проекта с потенциалом более 500 тыс. кв. м жилья. Оператор сам строит жилой фонд и социальные объекты, привлечение инвесторов запланировано лишь на втором этапе.
От пустыря до города-спутника: как строят микрорайон «Клюквенный» в Новосибирске
По словам Лии Шайнуровой главные проблемы Якутии — высокая стоимость технологического присоединения и критический объем аварийного жилья. Тарифы на техприсоединение в итоге вырастают втрое: в среднем затраты достигают 7 тыс. руб. на 1 кв. м. На территории двух проектов расположено порядка 160 аварийных домов (почти 90 тыс. кв. м). Изъятие квартир сопровождается судами, а оценочные фирмы и суды, по словам Лии Шайнуровой, необоснованно завышают выкупную стоимость метра в аварийном фонде — до 151 тыс. руб. при рыночной цене нового жилья 160–170 тыс. руб. Проекты финансируются из госпрограмм и кредитных средств, но источников для расселения катастрофически не хватает. Выход регион видит в привлечении частных инвесторов.
Иркутская область строит и расселяет без инвесторов
Иркутская область пошла по пути оператора-застройщика в одном лице. Как рассказал генеральный директор АО «Строительная корпорация Иркутской области» Денис Кулагин, регион реализует два проекта КРТ. Один из них в Усолье-Сибирском. Территория 11 га предполагает строительство 45 тыс. кв. м жилья (892 квартиры), из которых 25% предназначены для детей-сирот, а также расселение 40 аварийных домов. На первом этапе корпорация ввела две четырехэтажные блок-секции (по 24 квартиры), расселила 48 семей. Финансирование шло по региональной программе переселения, но плановые 211 млн руб. обернулись фактическими 321 млн руб. — разницу в 110 млн корпорация покрыла из собственных средств.
Арт-квартал, дороги до 4 полос и дома до 18 этажей. Что еще будет в новосибирском «СмартСити» с инвестициями более 150 млрд рублей?
Второй этап предполагает строительство 26 домов и масштабное расселение, однако экономика проекта ломается о нормативы. Расчетная стоимость строительства в 2026 году — 166 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 43 тыс. выше утвержденной минстроем средней рыночной цены (123 тыс. руб.). При таком разрыве проект не окупается без дополнительных вливаний.
Денис Кулагин сформулировал три системных ограничения для КРТ в Иркутской области. Первое — отсутствие инфраструктуры и высокая стоимость техприсоединения. Второе — экономика малых городов, где новое строительство объективно дороже вторичного рынка. Третье — пустые бюджеты муниципалитетов, у которых нет средств на софинансирование инфраструктуры. Выход оператор видит в том же, что и коллеги из Якутии: привлечение частных застройщиков.
Новосибирский оператор рассчитывает, что в «Интеграде» торги состоятся до лета текущего года
Заместитель генерального директора АО «АРЖС» Александр Савоськин рассказал, что в Новосибирской области оператором реализуется пять проектов КРТ. Все они находятся в разной степени готовности. Общая площадь КРТ в управлении «АРЖС» составляет более 560 гектаров. Строительный потенциал — более 2,5 млн кв. м. Пилотным проектом для Новосибирской области является микрорайон «Клюквенный» площадью 200 га. На сегодняшний день здесь завершено оформление договоров техприсоединения внешних сетей, первый этап внутриквартальных сетей планируется закончить к лету 2026 года. Проектирование школы на 1100 мест, детского сада и поликлиники со станцией скорой помощи находится на госэкспертизе. Школу планируют построить в 2029, детский сад в 2028. Из 90 га, отведенных под жилую застройку, 25 га первого этапа переданы четырем застройщикам из Ижевска, Барнаула, Омска и Новосибирска, два из них уже ведут строительство. На инженерную и транспортную инфраструктуру проекта привлечено 7,1 млрд руб. по программе «Инфраструктурного меню»: 5,5 млрд — на инженерную инфраструктуру, 1,6 млрд — на дорогу от Богдана Хмельницкого до Северного объезда.
Второй проект КРТ — «Интеград» на 180 га. Как сообщил Александр Савоськин, в данном проект «АРЖС» решило предлагать приобретать право на застройку территории уже с готовыми проектными решениями. «Территория подготовлена, стройгородок размещен, договоры техприсоединения заключены. Полное обеспечение инженерными ресурсами планируется к 2027 году», — рассказал Александр Савоськин и выразил уверенность, что ближайшие торги на право приобретение земельных участков в данной локации состоятся до лета текущего года.
О проблемах работы на площадке «Клюквенного» рассказал застройщик
О своем опыте участия в проекте «Клюквенный» рассказал директор филиала «Талан» в Новосибирске Александр Самохин. Компания осваивает здесь участок 9 га, где в 2024–2025 годах велось проектирование, а в 2025-м началось строительство. Александр Самохин сравнил новосибирский опыт с практикой других регионов. По его оценке, новосибирский оператор выполняет больше функций, чем его коллеги в других субъектах. Также он констатировал, что отдаленность «Клюквенного» от центра компенсируется относительно небольшими расходами на вход в проект и синхронным стартом строительства инженерных сетей и жилья.
Вдохновленные Сибирью: в новосибирском микрорайоне «Клюквенный» построят природные кварталы с живописными видами
Вместе с тем Александр Самохин перечислил проблемы, с которыми столкнулся в «Клюквенном». Параметры строительства предопределены мастер-планом, разработанным оператором, и изменить их под текущий рыночный спрос застройщик не может. Это, по его словам, является риском для девелопера. Уровень маркетинга территории представитель «Талана» оценил как недостаточный. По его мнению, «АРЖС» занимается продвижением, но этих усилий мало для того, чтобы проект знало больше горожан. Покупатели квартир, как отмечает застройщик, запрашивают детальную информацию о сроках строительства школ и поликлиник, но не получают ее. Вопрос синхронного ввода жилья и социальной инфраструктуры Александр Самохин назвал тревожным для всех регионов, где работает «Талан», за исключением Москвы. Покупатели, по его словам, недоверчиво относятся к обещаниям, что социальные объекты появятся одновременно с жильем.
Отдельные сложности возникли с планированием строительства на территории 200 га, где работают десятки участников. Проблемы вызвали смежные графики работ, технологические проезды и право их использования в конкретный день, дорожная навигация, освещение, а также отсутствие интернета. «Полученный опыт подтверждает: на такой масштабной территории интернет нужен для начала строительства. В «Клюквенном» это стало проблемой — так, без него, например, невозможно организовать видеонаблюдение», — резюмировал спикер.
В Новосибирске не нашли застройщика для микрорайона рядом с ул. Кедровой
После этого слово взял генеральный директор АРЖС Новосибирской области Ашот Рафаелян. Он сказал, что переход к единому проектировщику, выбранному на конкурсной основе, позволил устранить нестыковки, которые возникали на начальном этапе, когда над проектом работало несколько подрядчиков. Теперь один проектировщик отвечает и за внутриквартальные сети, и за улично-дорожную сеть, и за тепло-, и за электроснабжение.
Временное охлаждение рынка жилищного строительства в АРЖС не считают поводом для пессимизма: перспективы территорий по-прежнему оцениваются высоко. При этом Ашот Рафаелян признал: многие застройщики предпочли бы развивать центральные районы с частным сектором и аварийным жильем, но там затраты на инфраструктуру несопоставимо выше. «Об этом мы постоянно спорим с Анатолием Владимировичем (главой ГК «СМСС» Анатолием Павловым. — «КС»). Этим, конечно, тоже надо заниматься, но там инвестиции не 11 тыс. за квадрат, а гораздо дороже», — пояснил глава агентства.
В Новосибирске застройка участка на Волховской стопорится из-за отсутствия инвестора
Что касается социальной инфраструктуры, строительство первой школы в «Клюквенном» планируется начать в мае — июне 2026 года, детского сада — осенью, после выхода экспертизы. По договоренности с правительством области школа, садики и поликлиника будут впоследствии выкуплены регионом. Средств на первую школу у оператора достаточно, для возведения второй и третьей потребуется выкуп правительством. В финансовой модели, по словам Ашота Рафаеляна, это было заложено изначально. Рисков по первой школе, садику, поликлинике и инженерным сетям для застройщика нет.
Первым застройщикам нужны льготные условия
Генеральный директор ГК «Мета» Владимир Мартыненков, комментируя дискуссию, поддержал подход Нижегородской области, где на первых торгах инвестора обязали передать региону 2,5% площадей. «Чем сложнее территория, тем более необходимы льготные условия для первых застройщиков, поскольку именно они вытягивают проект, создают там жизнь. Чтобы финансовая модель полетела, цена входа должна быть низкой, а людям нужна причина переезжать в чистое поле», — сказал бизнесмен. Прокачка такой территории, по оценке Владимира Мартыненкова, занимает около пяти лет.
Ранее «Континент Сибирь» сообщал, что ряд аукционов АРЖС остаются без внимания инвесторов. В интервью нашему изданию Ашот Рафаелян связывал охлаждение интереса с общеэкономической ситуацией и сложностями получения проектного финансирования.