Нередко возникает путаница в разграничении функционала специалиста – приёмщика и строительного эксперта, поскольку нередко специалисты совмещают роли.
Постарались объяснить разницу между двумя этими понятиями доступным языком, ведь с юридической и технической точек зрения это разные уровни глубины обследования помещения, обусловленные, прежде всего целями такого обследования.
Если упростить: приёмщик ищет те дефекты, которые будут мешать проживать в квартире, а эксперт ищет, как такие нарушения, так и нарушения закона, строительных норм (СНиП, ГОСТ) и угрозы безопасности.
Приёмщик ориентируется на недостатки, которые лежат на поверхности без углубленного исследования (экспертного заключения). Его задача — заставить застройщика исправить явный «брак», в зависимости от потребностей заказчика. Делается это путём составления дефектного акта во время приёмки и указания этих замечаний в Акте учёта строительных дефектов, который должны подписать представитель подрядной организации и будущий собственник квартиры. Не стоит забывать, что есть виды недоделок в квартире, которые устранимы настолько дорогим и сложным ремонтом, что подрядчик на это, в принципе, не идёт и, по надуманным, причинам не актирует эти дефекты или же просто не исправляет.
А иногда человеку необходимо для себя понимать, в каком состоянии ему передают квартиру и понимать масштабы предстоящего ремонта, если собирается осуществлять их своими силами, например.
Итак, что же в первую очередь смотрит приёмщик:
• Косметические дефекты: царапины на стеклопакетах и профилях, сколы на плитке, пятна на обоях, зазоры в ламинате, плохо прокрашенные стены, дефекты потолочных покрытий.
• Работа фурнитуры: заедание замков, плохое открывание окон, люфт ручек.
• Электрика: наличие напряжения в розетках, работа патронов освещения, проверка УЗО (простым тестером).
• Сантехника: подтеки на соединениях, сколы на фаянсе, надежность крепления унитаза или раковины, правильность разводки водоснабжения.
• Вентиляция: исправно ли работает тяга.
• Базовая геометрия: Ровные ли стены и стяжка (проверяется строительным уровнем).
• Опционально проводится тепловизионное обследование на предмет продуваний периметра оконных блоков и стыков панелей
Итог работы приемщика: дефектный акт/дефектная ведомость, составленная в день приемки с указанием наличия и конкретизации того, какие дефекты им выявлены, но без какого-либо расчета стоимости их устранения. С таким документом собственник вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении дефектов, но для обращения в суд этого будет недостаточно.
А что же делает строительно-технический эксперт
Эксперт обследует помещение гораздо глубже и отражает свои выводы в экспертном заключении. Он ищет не только базовые строительные недостатки, но и несоответствие объекта проектной документации и государственным стандартам. Его заключение — это юридический документ для суда. И если работа приёмщика на объекте ограничивается пределами в 15–30 минут, то строительно-технический осмотр может длиться несколько часов. Эксперт составляет план помещения, производит его замер, фотофиксацию общего вида помещений и конкретных обнаруженных дефектов. И хотя инструментарий, используемый экспертом, не сильно отличается от инструментов приёмщика, результат различается кардинально. Основная часть работы проводится экспертом вне осматриваемой квартиры и заключается именно в описании всех обнаруженных дефектов, калькуляции стоимости восстановительного ремонта и оформлении всего этого массива данных в единое заключение. Основные три вопроса, на которые отвечает эксперт в процессе составления своего заключения, для дальнейшего обращения в суд, это:
- Соответствуют ли строительно-монтажные и отделочные работы требованиям нормативных документов (СП, СНиП, ГОСТ и т.д.), установленных законодательством РФ для данных видов работ?
- Делают ли дефекты и недостатки, выявленные на момент проведения исследования, квартиру непригодной для использования?
- Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения дефектов и недостатков, полученных в ходе строительства?
Основные виды обследования квартиры экспертом это все виды обследования, что делает приёмщик и в дополнение к ним:
• Контроль дефектов теплового контура: с помощью тепловизора (в сезон) он найдет не продувание по окнам, но и мостики холода внутри стены, пустоты в утеплителе или промерзание углов, что ведет к грибку.
• Инструментальный контроль геометрии: используются строительные уровни, лазерные осепостроители и нивелиры. Выявит вертикальное и горизонтальное отклонение стен и оконных блоков от требований СП / СНИП.
• Прочность материалов стен: с помощью склерометра.
• Влажность материалов: эксперт замерит влажность стен и стяжки.
• Проверка звукоизоляции (если это предусмотрено проектом) и наличия демпферной ленты под стяжкой и т.д.
Итог работы эксперта: Официальное «Заключение специалиста» с расчетом стоимости устранения дефектов. С этим документом можно обращаться в суд, чтобы взыскать с застройщика денежную компенсацию, размер которой может в среднем составлять 500 000–1 500 000 руб., в основном это зависит от площади квартиры.
Так экспертиза или приёмка?
Исходя из многолетнего опыта работы с приёмкой, оценкой и взысканием недостатков в квартирах Москвы и Московской области, мы рекомендуем осуществить «базовую» приёмку самостоятельно или с приёмщиком, при этом указывать в акте только те дефекты, которые исправимы силами подрядчика и которые мешают проживать в квартире на первом этапе. Дальнейшую же работу по возмещению реальной стоимости всех недостатков по квартире и взыскание дополнительных потребительских выплат мы рекомендуем проводить уже со строительным экспертом. Ведь только его документ подходит для возмещения в судебном порядке и от размера суммы по его смете зависят и неустойка со штрафом, которые взыщет с генподрядчика суд.
Юридический центр «ЛОГОС»
Основной канал: