В 2025 году новостройки в России подорожали в среднем на 10,6%, в Москве — на 18,1%. Себестоимость строительства выросла на 7–30% из-за дефицита кадров и удорожания материалов. Новым драйвером рынка становятся проекты комплексного развития территорий (КРТ), особенно в крупных агломерациях.
Я изучал итоги года на встрече с финансовым директором, когда он обратил внимание на любопытный разрыв в цифрах. Стоимость квадратного метра в наших новых проектах росла быстрее, чем мы закладывали в модель. Пришлось разбираться, что происходит с рынком в целом.
Цифры оказались показательными.
По данным «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года новостройки в России подорожали на 8,3%, а по итогам года — на 10,6% . В Москве рост оказался вдвое выше — 18,1% . При этом объем строительства вырос незначительно: на конец 2025 года в России возводилось 118,8 млн кв. м жилья — всего на 1,4% больше, чем год назад .
Я попросил аналитиков объяснить такую динамику.
Главная причина — дисбаланс спроса и предложения, особенно в столичном регионе. В Москве за последние 12 месяцев продано 3,9 млн кв. м жилья, а запущено новых проектов всего на 5% больше . При норме превышения в 25–70% это критически мало. Весь строящийся объем может быть распродан еще до ввода домов.
Особенно остро дефицит ощущается в массовом сегменте.
Застройщики все реже запускают проекты типового и комфорт-класса. В 2023 году их доля снизилась на 24%, в 2024-м — на 19%, за 11 месяцев 2025-го — еще на 24% . В результате в проектах с вводом после 2026 года на массовое жилье приходится всего 2,8 млн кв. м, тогда как на бизнес-класс и элитный сегмент — 6,5 млн кв. м .
Парадокс: при высокой ключевой ставке и снижении доступности ипотеки, цены продолжают расти.
Но рост цен — только половина картины. Себестоимость строительства тоже не стоит на месте.
Коммерческий директор девелопера UDS Михаил Шмыков оценивает рост себестоимости в 2025 году примерно в 7% . Это заметно ниже, чем в 2023–2024 годах, когда материалы дорожали на 12% ежегодно. Но есть и другая оценка.
Исполнительный директор «Главстроя» Артем Могасумов-Ловцев называет цифру 30% . Разница в оценках объясняется тем, что помимо материалов сильно выросли зарплаты — по некоторым позициям до 50%. Дефицит кадров стал системной проблемой: рабочих и инженеров не хватает, приток мигрантов сократился, профильные вузы выпускают недостаточно специалистов .
Я дал поручение пересмотреть финансовую модель новых проектов с учетом этих факторов.
Но есть и хорошие новости. Рынок находит новые точки роста.
Один из главных долгосрочных трендов — проекты комплексного развития территорий (КРТ). По данным Минстроя, на начало 2026 года в России в активной стадии реализации находится 1247 территорий с потенциалом 204 млн кв. м недвижимости . Разрешения на строительство уже выданы на 23 млн кв. м. Вице-премьер Марат Хуснуллин уточняет: из 204 млн градпотенциала 153,4 млн приходится на жилье .
В проработке находится еще 1877 территорий площадью 42,2 тыс. га с потенциалом 307 млн кв. м, из которых 230,5 млн — жилая недвижимость .
Объемы впечатляют. Но есть нюансы.
Директор департамента КРТ Минстроя Мария Синичич признает: программа отмечает пятилетие, но расти есть куда . Планировали выйти на 10% от ввода многоквартирных домов, пока вышли на 3,5 млн кв. м. Движение вперед есть, но не такое быстрое, как хотелось бы.
Региональная практика показывает, что механизм КРТ требует тонкой настройки.
В Санкт-Петербурге, например, с 2026 года вступили в силу новые требования. Теперь проекты КРТ могут реализовываться только на участках, которые уже внесены в правила землепользования и застройки как зоны КРТ . Если зоны нет — сначала изменение ПЗЗ и публичные слушания. Параметры застройки заранее не фиксируются, они определяются на этапе подготовки документации по планировке территории .
Для инвесторов это означает дополнительную свободу, но и дополнительные риски согласований.
Еще один перспективный тренд — локации с улучшением транспортной доступности.
Аналитики выделяют города, которые получат новые транспортные артерии. Например, территории рядом с будущей высокоскоростной магистралью Москва — Санкт-Петербург. Сокращение времени в пути между агломерациями делает такие локации привлекательными для жилой застройки и инвестиций.
Я поручил отделу развития проработать несколько участков в зоне потенциального роста.
Для себя решил: стратегия на ближайшие годы — сочетание КРТ и точечных пятен в растущих локациях. Крупные проекты дают масштаб и господдержку, транспортная доступность обеспечивает ликвидность. Но входить нужно осторожно, с полным пониманием региональных нюансов и реальных сроков реализации инфраструктуры.
P.S. Коллеги, кто уже работает с КРТ в регионах? С какими неожиданными сложностями столкнулись при согласованиях и как оцениваете реальные сроки от входа в проект до получения разрешения на строительство?