Слушай, в 2024-2025 году 1,2 миллиона семей набрали семейную ипотеку под 6-7% и купили студии, однушки и мелкие двушки в новостройках. Думали, схватили выгодную ставку и всё — можно радоваться жизни. А на самом деле попались в ловушку.
Сейчас разберу, почему эти квартиры переоценены на 30%, куда денется вся эта переплата и что делать, если ты планируешь купить жильё в этом году.
Рынок новостроек стал банковским продуктом
В 2025 году эксперты начали говорить важную вещь. Рынок новостроек превратился в обычный банковский продукт и перестал быть продуктом недвижимости. Семейная ипотека под 6-7% раздула цены на мелкие лоты так, что они оторвались от реальности.
Если убрать из статистики всё, что связано с семейной ипотекой, и посмотреть на голый рынок — никакого роста нет. Растут только студии и однушки, которые покупают по льготной ставке. Остальное стоит на месте.
Вот тебе пример из Новой Москвы, комплекс Дзен Кварталы от А101. Студии там продаются по 485-517 тысяч за метр. А трёшки в том же комплексе — по 317 тысяч за метр. Разница почти в полтора раза.
Почему так? Потому что студии выгребают семьи по семейной ипотеке. Спрос искусственный, поддерживается государственными деньгами. А крупные квартиры накапливаются у застройщиков.
Какая ставка нужна рынку
Давай разбираться, при какой ставке вообще начинает работать нормальная рыночная ипотека.
В 2023 году, когда ставка перевалила за 13%, рынок встал колом. Люди просто перестали брать ипотеку.
Оптимальная ставка для баланса — это 10,5-11,5% по ипотеке. При такой ставке люди берут кредиты, застройщики продают квартиры, и никакого пузыря не надувается.
Сейчас рыночная ипотека выдаётся под 16-17%. На этом фоне семейная под 6-7% выглядит суперпредложением. Разница в 10 пунктов — да, это круто.
Но вот представь: ставка падает до 11%. И тут семейная ипотека, которую собираются поднять до 12%, уже не выглядит такой выгодной. Зачем переплачивать 30% за студию на котловане, если можно взять готовую трёшку с небольшим дисконтом?
Перекос в ценах на 30%
Сейчас у нас творится дикая история. Новостройка на котловане стоит на 30% дороже, чем точно такая же квартира во вторичном фонде, построенном после 2018 года.
Ты покупаешь однушку у застройщика за 16 миллионов, а в соседнем доме, который сдали год назад, точно такая же продаётся за 12 миллионов. Почему? Потому что новостройку поддерживает семейная ипотека.
Вот ещё один пример. Матвеевский парк от компании ПИК. Там студии двадцатиметровые продаются по 800 тысяч за метр. А двушки сорокаметровые — по 500 тысяч за метр.
Что сделал застройщик? Он просто поставил заградительную цену на студии, потому что их все выгребли. Специально задрал цену, чтобы люди обратили внимание на двушки и трёшки.
Почему семейная ипотека не спасёт
Слушай, сейчас объясню главную засаду. Семейную ипотеку можно взять только один раз. Схватил под 6% — всё, больше не дадут.
И вот ты купил студию. Живёшь, радуешься низкой ставке. Но через 3-5 лет у тебя появляется ребёнок, тебе тесно, нужно больше места. Что делать? Продавать и переезжать.
А семейную ипотеку ты уже использовал. Второй раз не дадут. Придётся брать рыночную. И вот тут начинается самое интересное.
Ты выставляешь свою студию на продажу. А на рынке уже к 2026-2027 году ипотека стоит 10-11%. И покупатель смотрит: зачем мне брать твою студию за 16 миллионов, если я могу купить готовую трёшку за те же деньги с меньшей переплатой по кредиту?
И тебе придётся скидывать цену. На сколько? На те самые 30%, которые искусственно накрутила семейная ипотека.
Что будет в 2026-2030 годах
Давай посчитаем. 1,2 миллиона семей купили мелкие квартиры в 2024-2025 году. Цикл владения студий и однушек — до 5 лет. Это значит, что с 2026 по 2030 год примерно половина — 600 тысяч семей — выйдут на рынок.
Они будут продавать свои студии и однушки. И они столкнутся с тем, что пузырь надо сдувать. Потому что семейная ипотека к тому времени или подорожает до 12%, или её вообще свернут.
Представь: 600 тысяч квартир выходят на рынок с дисконтом 30%. Это же обвал предложения на вторичке. Застройщикам придётся конкурировать с этим потоком.
Уже сейчас у застройщиков накапливаются крупные лоты. Трёшки, двушки стоят, не продаются. А когда на рынок хлынут дешёвые студии с вторички, людям будет выгоднее купить у таких же семей.
Какие застройщики в зоне риска
Теперь внимание. Самая опасная история — это застройщики, которые заложили в свои финмодели дальнейший рост цен.
Те, кто строит дома со сдачей в 2028-2029 году и рассчитывает, что цены продолжат расти, попадут в ловушку. Потому что к 2027 году рынок начнёт выравниваться. Пузырь на мелких лотах сдуется, крупные квартиры подорожают процентов на 15, а студии просядут на те же 15%.
Я не говорю, что все застройщики обанкротятся. Но часть из них точно получит серьёзный удар.
Готовое жильё станет выгоднее
Уже к концу 2026 года готовые квартиры у застройщиков станут выгоднее, чем квартиры на котловане.
Почему? Потому что у застройщиков начнёт накапливаться готовое жильё, которое не продаётся. И им придётся давать дисконты.
Плюс на рынок выйдут люди, которые покупали квартиры в 2023-2024 году и ждали пятилетний срок владения для безналоговой продажи. Они начнут продавать, и предложения станет больше.
Так что если сейчас думаешь купить квартиру, не спеши бежать на котлован за студией. Лучше подожди до конца года.
Мелкие квартиры — это ловушка
Давай ещё раз. Ты покупаешь студию по семейной ипотеке. Думаешь, что сэкономил на ставке. Но на самом деле переплатил 30% в цене самой квартиры.
Через несколько лет тебе нужно расширяться. Продаёшь студию — теряешь эти 30%. Покупаешь трёшку уже по рыночной ипотеке.
Вопрос: а в чём тогда был смысл семейной ипотеки? Ты просто помог застройщику пересидеть сложный период, а сам не выиграл ничего.
Выгоднее было сразу брать большую квартиру. Да, пришлось бы напрячься с первоначальным взносом. Но ты бы не переплачивал 30% за раздутую цену и не терял бы деньги при продаже.
Особенно это касается Москвы. Там лимит по семейной ипотеке — 12 миллионов. С первоначальным взносом 4,5 миллиона цена квартиры около 16,5 миллионов. Застройщики нарезают студии специально под этот лимит. А трёшки продают на 30% дешевле за квадрат.
Что делать в 2026 году
Не суетись. Это главное.
Если хочешь купить квартиру — не бегай за студиями и однушками на котловане. Ты не успеешь отыграть выигрыш от низкой ставки, потому что переплатишь внутри самого лота.
Лучше смотри на готовые квартиры. Или на крупные лоты — двушки, трёшки. Там цены не раздуты и есть пространство для переговоров.
Если собираешься использовать семейную ипотеку — бери сразу большую квартиру. Не экономь на метрах. Иначе через пару лет придётся продавать с дисконтом.
И ещё. Не лезь в новостройки со сроком сдачи 2028-2029 года, если у застройщика слишком позитивные планы. Там высокий риск, что к моменту сдачи цены просядут.
Спокойствие, рациональность и никакой паники. Рынок выравнивается, и это нормально. Семейная ипотека не может вечно поддерживать искусственный спрос. Пузырь сдуется, и мы вернёмся к адекватным ценам.
Вот тебе мой совет: подожди до конца 2026 года. Посмотри, как будет меняться ситуация со ставками и предложением. И тогда уже принимай решение.
Это даёт спокойствие. Не надо бежать за хайпом и скупать студии, которые завтра могут просесть на треть.
А ты сам покупал квартиру по семейной ипотеке? Студию, однушку или сразу двушку взял? И планируешь продавать в ближайшие годы или будешь сидеть долго?
Если тебе интересна тема инвестиций в недвижимость и защита капитала от неправильных решений — подписывайся на канал. Разбираю такие ситуации регулярно, показываю цифры и объясняю, где ловушки, а где реальные возможности. Здесь без хайпа, только то, что работает на практике.
Важно: Контент не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.