С 1 января застройщики снова несут полную финансовую ответственность перед дольщиками за задержки. Потенциальный объем санкций по рынку эксперты оценивают в 44–62 млрд рублей в год .
Я изучал итоги года на планерке с финансовым директором, когда он обратил внимание на растущую статью расходов в отчетности. Речь шла о резервах под возможные судебные иски. Цифра показалась мне завышенной, я попросил пояснений.
Он напомнил, что с 1 января 2026 года правительство окончательно отменило мораторий на неустойки для застройщиков . Эта мера, которая в разных формах действовала с 2020 года, защищала девелоперов от финансовых санкций за срыв сроков передачи квартир дольщикам .
Я прекрасно помню, как мы привыкли к этому режиму. Пандемия, санкции, высокая ключевая ставка — всё это было уважительными причинами. Мораторий продлевали несколько раз, последний период действовал с марта 2024 по конец 2025 года . Изначально Минстрой даже предлагал продлить его и на 2026 год, но президент на пресс-конференции попросил правительство этого не делать .
Теперь правила вернулись к обычным.
Формула расчета неустойки прописана в 214-ФЗ: одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки . Если застройщик — юридическое лицо, ставка удваивается. Юристы уже подсчитали: при стоимости квартиры 10 млн рублей годовая неустойка составит около 200 тысяч рублей .
Масштаб угрозы впечатляет.
По данным вице-премьера Марата Хуснуллина, за время действия моратория застройщики накопили перед дольщиками штрафов более чем на 100 млрд рублей . В стадии переноса сроков находится около 19% проектов жилищного строительства — это 17,7 млн кв. м жилья и примерно 132 тысячи дольщиков .
Я дал поручение юристам оценить наши риски по объектам, где возможны задержки.
Важный нюанс: взыскать неустойку за время действия моратория (до 1 января 2026 года) не получится — за эти периоды санкции просто не начислялись . Но если просрочка продолжается после 1 января, ответственность включается за каждый день задержки. Кроме того, правительство предоставило застройщикам отсрочку по выплате уже накопленных штрафов до 31 декабря 2026 года .
Эксперты по-разному оценивают последствия.
Аналитики "Коммерсанта" подсчитали: при текущем объеме строительства (116,6 млн кв. м) и средней просрочке около полугода реальные выплаты могут составить 44–62 млрд рублей в год . Для крупных игроков это 2–4% от выручки — чувствительно, но некритично. А вот для небольших региональных застройщиков нагрузка в 8–10% от выручки может стать фатальной .
Есть и обратная сторона медали.
Юристы предупреждают о риске "потребительского терроризма". Теперь дольщики могут сразу обращаться в суд, минуя досудебное урегулирование, и требовать компенсации даже за несущественные недостатки . Это создает почву для злоупотреблений и дополнительной нагрузки на судебную систему.
Я собрал совещание с производственным блоком.
Наша стратегия проста: не допускать просрочек. Любой перенос сроков теперь бьет по карману напрямую. Мы пересмотрели графики работ, ужесточили договоры с подрядчиками, заложили в них гарантийные удержания (обычно это около 5% от стоимости работ) . Если подрядчик срывает сроки — штрафы перевыставляем на него.
Отмена моратория неизбежно повлияет на цены.
Застройщики закладывают риски неустоек в экономику проектов, плюс высокая ключевая ставка давит на себестоимость финансирования . Новые проекты почти наверняка подорожают. Но для рынка в целом это оздоровительный эффект — возврат к нормальной ответственности и дисциплине .
Для себя я решил жестко контролировать сроки на всех этапах.
Лучше потратить ресурсы на четкое планирование и работу с подрядчиками, чем потом год судиться с дольщиками и платить неустойки. Тем более что пострадавшие участники СВО, купившие жилье по льготной ипотеке, будут под особым контролем — по таким случаям подход обещают максимально жесткий .
P.S. Коллеги-застройщики, как вы готовитесь к новым реалиям? Ужесточаете договоры с подрядчиками или закладываете риски в цену? Дольщики уже начали подавать иски по новым правилам?