Последние месяцы вокруг рынка недвижимости много тревожных разговоров.
Закрываются цементные заводы.
Крупный застройщик просит господдержку.
Запуск новых проектов падает.
Разбираемся спокойно, по фактам.
Строят ли меньше?
Да, строят меньше.
По данным ДОМ.РФ, в 2025 году начато строительство 41,3 млн кв. м жилья — это примерно на 12% меньше, чем годом ранее.
В Москве запуск новых проектов упал почти на 29%.
Причины понятные:
· высокая ключевая ставка,
· сворачивание массовой льготной ипотеки,
· удорожание кредитов для девелоперов,
· общая осторожность бизнеса.
Но важно понимать:
снижается запуск новых проектов, а не объем уже построенного жилья.
Это влияет на рынок с лагом 1,5–2 года.
Почему закрываются цементные заводы?
Крупный производитель цемента — Цемрос — сообщил о временной остановке нескольких предприятий.
Спрос на цемент в 2025 году снизился примерно на 9%.
Рынок потерял около 6 млн тонн потребления.
Но при этом:
· мощностей в стране более 80 млн тонн,
· фактическое потребление — 60–67 млн тонн.
То есть проблема не в нехватке производства, а в падении спроса.
Это признак охлаждения строительного рынка, но не его остановки.
Банкротятся ли застройщики?
Пока системной волны банкротств нет.
Да, один из крупнейших игроков — Самолет — обратился за господдержкой. Компания активно снижает долг и рефинансирует обязательства.
Но:
· продажи сократились всего на 4%,
· цепной реакции по рынку не наблюдается,
· массовых заморозок проектов нет.
Ситуация сложная, но это не 2015 год с масштабными крахами.
Есть ли дефицит новостроек?
Системного дефицита нет.
По оценкам аналитиков, только в Москве и области непроданных площадей хватит на 18–24 месяца продаж при текущих темпах.
Это означает:
· рынок не пустой,
· предложение есть,
· квартиры не закончились.
Но есть важная деталь.
Дефицит возможен локально —
в востребованных районах и в ликвидных проектах.
Что происходит с ценами?
По данным аналитических центров:
· рост за январь 2026 — около 0,7%,
· рост за 2025 год — около 5%,
· динамика примерно на уровне инфляции.
Нет ни обвала, ни скачка.
Рынок в состоянии умеренной стагнации.
Почему стало сложно выбрать хорошую квартиру?
Вот здесь главный вопрос.
Ко мне часто обращаются люди с небольшим бюджетом и говорят:
«В объявлениях много квартир, но купить нечего».
И это правда.
1. Хорошее жилье не продают дешево
Если цена заметно ниже рынка — почти всегда есть причина:
· проблемы с документами,
· риски оспаривания,
· сделка с опекой,
· неликвидный объект,
· сложная альтернативная цепочка.
Сейчас качественный объект по доступной цене — редкость.
2. Бюджетный сегмент сжат
Даже неликвид стоит дорого.
Самое дешевое — часто с юридическими или техническими рисками.
Люди с ограниченным бюджетом оказываются в сложной ситуации:
или переплачивать, или идти на риск.
3. Рынок стал профессиональным
Сейчас выигрывает не тот, кто быстрее внес аванс,
а тот, кто:
· проверил историю,
· оценил ликвидность,
· просчитал риски,
· не поддался эмоциям.
Повторится ли 2016–2017 год?
Тогда было:
· перепроизводство,
· доступный кредит,
· слабый спрос,
· зависшие новостройки.
Сейчас ситуация другая:
· запусков меньше,
· эскроу-счета контролируют деньги дольщиков,
· банки жестче проверяют застройщиков,
· спекулятивного спроса меньше.
Повторение массового «зависания» маловероятно.
Главный вывод
Системного дефицита жилья нет.
Обвала отрасли нет.
Паниковать не нужно.
Но рынок стал сложнее.
Качественного предложения меньше.
Ошибки стали дороже. Больше мошенничества, сложных юридических рисков.
Случайных удачных покупок почти не осталось.
Сейчас можно купить хорошую квартиру.
Но выбирать нужно тщательно.
Не по картинке.
Не по эмоциям.
И точно не по принципу «пока не подорожало».
Читайте так же «Можно ли сейчас потерять квартиру, если купить по ДДУ? И где рисков больше — в новостройке или на вторичке?»
— в Telegram https://t.me/STUDY_RE_chat/283
— в MAX https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ
Выбирайте удобную площадку.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.