Помню, как год назад знакомый риелтор рассказал мне историю про клиента, который увидел рекламу "ипотека за рубль в месяц" и радостно бросился оформлять квартиру в новостройке. Радость закончилась ровно через два года, когда дом сдали — и платеж подскочил с символического рубля до 87 тысяч в месяц. Семья оказалась не готова. Программа не плохая, но люди не понимают механику.
Траншевая ипотека — именно так официально называется эта схема с платежом в 1 рубль — может быть действительно выгодной, если знаете, что делаете. Но застройщики редко рассказывают о подводных камнях, зато активно показывают красивые цифры в рекламе. Давайте разберемся, как это работает на самом деле и стоит ли вообще связываться.
⚠️ Важный момент: количество квот на траншевую ипотеку ограничено ЦБ, и далеко не все ЖК участвуют в программе. В Москве и Санкт-Петербурге это работает только с крупными застройщиками — ЛСР, А101, Setl City и еще несколькими компаниями. Причем даже у них траншевая ипотека доступна не на всех объектах, а только на определенных комплексах.
Позвоните — бесплатно подскажем, в каких ЖК Москвы и Санкт-Петербурга траншевая ипотека еще доступна. Лимиты по каждому объекту выделяются ежемесячно и быстро заканчиваются, особенно в популярных локациях. Сэкономим вам недели бессмысленных звонков в отделы продаж.
📞 Звоните сейчас: +79386970590
Как работает траншевая ипотека: механика без прикрас
По сути, это обычная ипотека, которую банк выдает вам не сразу целиком, а частями — траншами. Схема придумана застройщиками в 2022 году, когда ЦБ запретил околонулевые ставки и кредиты без первого взноса.
Классическая схема выглядит так:
- Вы оформляете ДДУ (договор долевого участия) и вносите первоначальный взнос — обычно 15-20% от стоимости квартиры
- Банк сразу перечисляет застройщику первый транш — от 100 рублей до 30-50% суммы кредита
- Пока дом строится (1-3 года), вы платите проценты только на этот первый транш
- За 1-3 месяца до сдачи дома банк переводит второй транш — все оставшиеся деньги
- С этого момента ваш платеж резко вырастает, потому что теперь платите проценты на полную сумму кредита
Если первый транш составляет всего 100 рублей, то ваш ежемесячный платеж до сдачи дома действительно будет около 1 рубля в месяц. Звучит фантастично, правда? Вот только это означает, что застройщик получит основные деньги только через 2-3 года, когда объект будет готов.
Реальный пример расчета
Допустим, покупаете квартиру за 10 миллионов рублей. Условия (теоретические):
- Первоначальный взнос 20% = 2 млн рублей (вносите сразу)
- Кредит на 8 миллионов под 12% на 20 лет
- Первый транш = 100 рублей
- Срок до сдачи дома = 2 года
Первые 2 года: платите проценты только со 100 рублей. При ставке 12% это примерно 1 рубль в месяц.
После сдачи дома: банк переводит застройщику 7 999 900 рублей. Ваш ежемесячный платеж подскакивает до примерно 88 000 рублей на оставшиеся 18 лет.
Кстати, если бы первый транш был не 100 рублей, а, скажем, 30% (2,4 млн), то первые два года платили бы около 24 тысяч в месяц, зато после сдачи платеж вырос бы меньше.
Какие банки дают траншевую ипотеку в 2026 году
Выбор небольшой, и это первая проблема. На рынке с этим продуктом работают всего два крупных банка:
Сбербанк — основной игрок, предлагает траншевую схему по всем льготным программам: семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная ипотека. Ставки от 6% (льготные программы) до 28,4% (рыночная).
ВТБ — работает с траншами по семейной и IT-ипотеке. Условия похожи на Сбербанк, но список застройщиков может отличаться.
Важный нюанс: банки не рекламируют траншевую ипотеку на своих сайтах. Это всегда инициатива застройщика, а не кредитора. Поэтому когда подаете заявку на ипотеку, вы не увидите опции "траншевая схема" — об этом нужно сообщать отдельно уже после одобрения.
Список застройщиков, работающих с траншами
По данным на февраль 2026 года, траншевую ипотеку в Сбербанке предлагают:
В Санкт-Петербурге добавляются местные компании вроде "Группы ЛСР".
Подводные камни: что скрывают застройщики
Вот здесь начинается самое интересное. Эльвира Набиуллина (глава ЦБ) еще в 2022 году назвала траншевую ипотеку рискованным продуктом и намекнула на возможный запрет. Прошло два года, массового запрета не случилось, но опасность сохраняется.
Завышенные цены на квартиры
Это главный подвох, о котором молчат в отделах продаж. Застройщики компенсируют отсроченное получение денег, накручивая цену на 8-10% выше рынка.
По факту, та же квартира у того же застройщика в соседнем ЖК без траншевой ипотеки может стоить на миллион дешевле. Просто никто не удосуживается проверить. А если вы попытаетесь купить за живые деньги с хорошей скидкой — вам откажут, мотивируя тем, что "это специальное предложение только под траншевую ипотеку".
Повышенная ставка
Банки закладывают дополнительные риски и добавляют 0,5-2% к стандартной ставке. Если обычная рыночная ипотека в 2026 году идет под 20%, то траншевая — под 22-24%.
Увеличенный первоначальный взнос
Часто требуется не 15%, а 20-30% от стоимости квартиры. Это на 5-10% больше, чем по обычной ипотеке.
Страховка на полную сумму
Лайфхак, который бесит: страхование жизни и здоровья обычно считается от полной суммы кредита, а не от выданного транша. То есть первые два года вы платите 1 рубль по кредиту, но десятки тысяч за страховку от 8 миллионов.
Риск просрочки
Если допустите просрочку хотя бы на один день по платежу в 1 рубль (звучит абсурдно, но случается!), банк может отказать в выдаче следующего транша. Застройщик не получит деньги, сделка сорвется.
Ограничения по досрочке
Если решите досрочно погасить первый транш с сокращением срока, это сократит весь срок ипотеки. На выплату оставшихся денег будет меньше времени, платеж после второго транша станет еще выше.
Кому это действительно выгодно
Лично я бы рассматривал траншевую ипотеку только в трех сценариях:
1. У вас стабильный высокий доход, который точно вырастет через 2-3 года
Например, вы молодой специалист в IT или медицине, сейчас зарабатываете 150 тысяч, но через пару лет выйдете на 250-300. Тогда символический платеж сейчас — это возможность купить жилье, не откладывая на 5 лет для первого взноса.
2. Сейчас снимаете жилье и хотите перестать платить за аренду
Пока дом строится, вы продолжаете жить на съемной квартире, но платите всего рубль по ипотеке вместо, скажем, 50 тысяч. Эти деньги можно копить на ремонт или частично-досрочное погашение после сдачи дома.
3. Покупаете квартиру для инвестиций
Фиксируете цену сейчас, платите копейки 2-3 года, а когда дом сдан — сразу сдаете в аренду или продаете подороже. Правда, тут нужно согласие банка на сдачу в аренду — не все разрешают.
Кому точно НЕ подходит
- Если доход на пределе и после сдачи дома не потянете выросший платеж — даже не смотрите в сторону траншей
- Если застройщик накрутил цену на 10% выше рынка — выгода испаряется
- Если берете в ипотеку последние деньги на первый взнос и нет финансовой подушки
Отзывы реальных покупателей: что говорят люди
Нашел несколько честных отзывов, и картина противоречивая.
Положительные: "Взяли квартиру за рубль в месяц в ЖК от Самолета. Пока строится — красота, платим символически. Застройщик даже дал бонус 270 тысяч на погашение, правда, на эту сумму увеличилась стоимость квартиры по договору ипотеки".
Негативные: "Обман чистой воды. Сравнил цены — та же планировка в соседнем корпусе без траншей дешевле на 1,2 миллиона. Плюс банк навязал допуслуг на 70 тысяч. В итоге 'выгода' оказалась переплатой".
Нейтральные: "Нормально, если понимаешь, что делаешь. Мы специально взяли первый транш 30%, чтобы потом не шокироваться от платежа. Получилось 25 тысяч сейчас и 65 после сдачи — терпимо".
Можно ли совместить с льготными программами
Да, и это одна из фишек траншевой ипотеки. Работает с:
- Семейной ипотекой (6%, до 30 млн в Москве и МО, до 15 млн в регионах)
- IT-ипотекой (6%, до 9 млн для айтишников)
- Дальневосточной ипотекой (2%, до 9 млн)
Можно использовать материнский капитал как часть первого взноса. Правда, не все застройщики принимают маткапитал в траншевых схемах — это нужно уточнять отдельно.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичку?
Теоретически да, но на практике почти невозможно. Продавец квартиры должен согласиться получать деньги частями в течение 2-3 лет — мало кто на это пойдет. Поэтому траншевая ипотека работает только с новостройками от застройщиков.
Что будет, если застройщик затянет сроки сдачи?
Технически банк должен выдать последний транш не позже 3 лет с момента первого. Если застройщик не успевает — это его проблемы, он не получит деньги. На практике крупные компании заинтересованы сдать вовремя, иначе потеряют финансирование.
Можно ли досрочно погасить весь кредит после первого транша?
Можно, но тогда смысл траншевой ипотеки теряется. Если есть деньги на досрочку — лучше сразу брать обычную ипотеку с нормальной ценой на квартиру без накрутки.
Сколько максимально можно взять по траншевой ипотеке?
В Сбербанке лимиты такие же, как по стандартным программам: до 100 млн рублей по рыночной ипотеке, до 30 млн по семейной в столичных регионах. ВТБ — до 50 млн по некоторым программам.
Можно ли рефинансировать траншевую ипотеку?
Скорее всего, нет. Большинство банков не рефинансирует ипотеку, пока не выданы все транши. После получения последнего транша можете попробовать, но с учетом высоких ставок в 2026 году это вряд ли будет выгодно.
Что делать, если после второго транша не хватает денег на платежи?
Есть несколько вариантов:
- Ипотечные каникулы (отсрочка на 6 месяцев при уважительных причинах)
- Реструктуризация (растянуть срок, уменьшить платеж)
- Сдать квартиру в аренду (если банк разрешит)
- В крайнем случае — продать квартиру
Стоит ли вообще связываться с траншевой ипотекой?
Отвечу честно: это как русская рулетка, только с недвижимостью. Если все просчитали, проверили реальную рыночную цену квартиры, уверены в доходах на будущее и нашли адекватного застройщика без 10% накрутки — можно рискнуть.
Но если хоть один из пунктов вызывает сомнения — лучше взять обычную ипотеку. Переплата по процентам будет чуть больше, зато спать будете спокойнее.
Между прочим, ЦБ до сих пор присматривается к этому продукту, и никто не гарантирует, что через год его не прикроют, как околонулевые ставки в 2022-м. Так что если решились — не тяните, квоты и так ограничены.
Позвоните нам, чтобы проверить актуальные квоты и узнать, не завышена ли цена на конкретный объект. Бесплатно сравним условия в разных ЖК и покажем, где траншевая ипотека действительно выгодна, а где — просто маркетинговая уловка.