Если проследить изменения рынка новостроек Москвы в 2025 году, то видны два основных тренда: доля новостроек комфорт-класса в «старой» Москве снизилась с 42% до исторического минимума в 29%; стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 21,6% — с 647,7 до 787,1 тыс. рублей. При этом общая экспозиция новостроек в Москве за год сократилась почти на треть. На отрасль сегодня воздействуют сразу несколько критических факторов: высокая ключевая ставка, роста затрат на строительство, повышение НДС.
В итоге объем предложения на начальной стадии строительства в массовом сегменте за год сократился в 2,3 раза.
Дефицит новостроек: чего ждать
Пока покупатели ждут снижения ставок, рынок движется в другом направлении. По прогнозу «Дом.РФ», к 2027 году в России может сформироваться дефицит в 30 млн кв. м жилья. Для Москвы это означает не пустые полки, а качественное изменение ассортимента: просторные семейные квартиры в хороших районах станут редким товаром, а цены продолжат рост — эксперты прогнозируют +15% уже в 2026 году. Перед покупателями встает выбор: действовать сейчас или оказаться на сужающемся рынке с ограниченными и более дорогими предложениями.
Конечно, дефицит не будет равномерным. В первую очередь пострадают форматы, наиболее востребованные у семей: 3-4-комнатные квартиры площадью 70-90+ кв. м в проектах с развитой инфраструктурой. Их доля в новых корпусах уже снижается, так как застройщики делают ставку на более ликвидные студии и однушки.
Параллельно сокращается сегмент «комфорт+»/«бизнес-лайт». Именно здесь возникает наибольший ценностный разрыв: покупатели все чаще хотят получать уровень сервиса, отделки и инфраструктуры, характерный для бизнес-класса, но по более доступной цене. Однако в условиях роста себестоимости строительства и фокуса девелоперов на маржинальных сегментах таких предложений на рынке становится объективно меньше.
Если раньше у покупателя была возможность подождать, сравнить десятки вариантов и выбрать оптимальный, то к 2027 году выбор в этих ключевых категориях может сократиться до единиц по всему городу. В такой ситуации стратегия «подождать и посмотреть» становится рискованной.
Когда покупать
2026 год — это, пожалуй, последнее окно возможностей, чтобы зафиксировать комфортные условия и выбрать лучший лот в качественном проекте, пока не начался бурный рост цен на фоне снижения ставок и усиления дефицита жилья. В сделку лучше зайти до лета, считают эксперты рынка.
Не обязательно откладывать решение в надежде собрать большой первоначальный взнос. Это может привести к потере времени, когда лучшие варианты будут разобраны, а цены — повышены. Важнее оценить общую долговую нагрузку на бюджет: именно это соотношение является ключевым для банков.
Второй шаг — обратить внимание на проекты на ранних стадиях. Квартиры на этапе котлована или начала строительства часто на 10-15% дешевле готовых, что позволяет зафиксировать хорошую стоимость. Кроме того, именно на старте продаж застройщики часто предлагают выгодные акции и программы.
Что выбрать
Но главный критерий выбора сегодня смещается с цены за метр на комплексные преимущества объекта. В условиях грядущего дефицита ценность будет сохранять не просто квартира, а целая среда обитания. В приоритете — проекты, которые изначально задуманы как законченные микрорайоны: с собственной школой или детским садом, подземным паркингом, продуманными дворами без машин и коммерческими галереями у дома.
Логичным выбором становятся районы, которые уже сегодня предлагают баланс транспортной доступности, развитой социальной среды и экологии. Например, Восточное Дегунино, где в пешей доступности находятся парки, а до основных транспортных узлов — всего 15-20 минут.
Ярким примером такого комплексного подхода может служить мультиформатный жилой квартал «Акценты». Этот проект изначально создается как самодостаточная среда: здесь предусмотрен собственный учебно-воспитательный комплекс, подземный паркинг, коммерческие помещения на первых этажах, отдельный бизнес-центр и закрытые дворы-сады. При этом у проекта хорошая транспортная связанность с городом и близость к лесопарковым зонам. Подобные решения не просто отвечают на текущий запрос, но и формируют долгосрочную ценность в условиях меняющегося рынка.