Ах, behold этот "шедевр" намывных фантазий на Васильевском острове — мастер-план от "Урбис" 2005 года, где вместо дворов сплошные башни, как грибы после радиоактивного дождя! Советские хрущёвки 60-х с их жалкими зелёными пятнами внезапно выглядят Эдемским садом по сравнению с этим бетонным апокалипсисом.
Дворы? Какие дворы?!
Сравните размер дворов в старых планировках — там хотя бы можно было выгулять собаку или соседку тетю Клаву. А здесь? Их просто нет! Утыкаем многоэтажки плотно, как селёдку в банку, — бабло зовёт, здравый смысл в слёзах утопает. Высотность зашкаливает, жители плодятся как кролики в клетке, а инфраструктура?
Дорогой застройщик, вы всерьёз считаете людей кроликами, чтобы их по кроличьим клеткам рассаживать — миллионы муравьёв в человейнике, плодящихся в 30-метровых студиях?! Демография в могиле: в таких "квартирах" детей не воспитать, не то что многодетных — только инвестиции для спекулянтов, семьи на улицу! А преступность? Гетто на марше, доказано историей, да что там, далеко ходить не надо: человейники от Мавис в Девяткино — ни дня без новостей о хулиганах, разбое и стаде отморозков, плодящихся в этой бетонной помойке. Срочно пересмотреть на малоэтажку, пока не поздно!
Благоустройству бойкот?
Современные "человейники" в Петербурге, вроде "Морского фасада", игнорируют нормы озеленения (минимум 40–50% территории под зелень по СанПиН и СПб-законам) и парковок (1 место на квартиру по нормам, 13,2 м² на машино-место), потому что экономика и лобби застройщиков перевешивают.
Причины игнора норм
Застройщики лоббируют послабления: предлагают сжимать парковки до 9 м², чтобы впихнуть больше студий и сэкономить на земле, а озеленение сводят к минимуму — без согласований газоны и деревья "случайно" не вырастают, нарушая Постановление №961 СПб. В "Морском фасаде" экономика 2000-х подмяла под себя всё: вместо контакта с водой и зелени — периферийные башни, ЗСД шумит, инфраструктура трещит.
Последствия для жителей
Результат — гетто без воздуха, дворов и парковок: пробки, смог, депрессия. Нормы есть (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), но контроль слабый — штрафы копеечные, а бабло от продаж студий рекой. Нужно жёстче требовать малоэтажку с зеленью и паркингами!
Бабло побеждает всё!
Число жильцов? Не спрашивайте — миллионы муравьёв в муравейнике. Нагрузка на сети? Пренебрежём! Шумовое загрязнение? Резерв на будущее? Вальсируем дальше, ибо БАБЛОООО! Прошло 20 лет, "Морской фасад" мутировал в ещё худший кошмар: массовые студии по 30 м² — 60% новостроек к 2021-му, идеально для одиночек-инвесторов, а семьи и демография? Идите лесом!
Этот градостроительный позор не разобрать — придётся бульдозерами? Петербург XXI века: от морского фасада к бетонному аду. Браво, "гении".
Но есть несколько дельных Переход к качественному ИЖС, идей, если хотите, в отношении влияния на политику застройщиков, которыми поделились подписчики в комментариях к статье "ЖАДНОСТЬ НЕ ПОРОК — ОНА ПРОФЕССИЯ! Как застройщики превратили крышу над головой в золотую жилу".
Обсудим некоторые из них и есть ли рычаги влияния на ситуацию?
1. Налог 1–2% в месяц на непроданное жилье за 3 месяца
На самом деле не существует примером такого механизма в России или мире, который бы быстро обвалил цены без кризисов. В России застройщики уже платят налог на имущество после сдачи домов, а эскроу-счета привели к росту нераспроданного стока (до 40% в некоторых регионах). Предложение могло бы стимулировать распродажи, но привело бы к банкротствам при текущем дефиците спроса (экспозиция в Москве —38,5 тыс. квартир, минус 15% за год).
2. Отмена льготной ипотеки
Расходы бюджета на нее в 2025 г. — около 280 млрд руб., с 2020 г. — свыше 450 млрд руб., но программа уже скорректирована (массовую льготку свернули в 2024 г.). Полная отмена ударила бы по семьям, но снизила перегрев первички — спрос держится на ИЖС и дачах.
Ограничение разрешений и стройка только государством (80–90 тыс. руб./м² без отделки, двушки по 200 тыс., трешки по 150 тыс. для семей).
Себестоимость без отделки — 81 тыс. руб./м² в 2024 г. (рост 63% за 3 года), но с инфляцией и кредитами под 20%+ реалии выше. Государство строит мало (хрущевки в СССР — другой контекст), рентабельность рынка — 15–25%. Цены 150–200 тыс./м² — ниже себестоимости, привели бы к убыткам.
3. Потолок прибыли 25% (как при Рузвельте)
Миф: New Deal (NIRA 1933) не вводил фиксированный 16% предел прибыли с национализацией; кодексы fair competition были признаны неконституционными в 1935 г., акт провалился. В России предлагали 20% для господдержки, но эксперты предупреждают о завышении себестоимости.
4. Мигранты и демография
Миграция — 235 тыс. квот квалифицированных в 2025 г., ключевой фактор в стройке (дефицит кадров). ЗП инженеров-мигрантов 300–350 тыс. — преувеличено, средняя в отрасли 80–150 тыс., продвижение диаспор не доминирует.
5. Реновация без затрат
Снос 24 квартир на 120 — упрощение; программа в Москве стоит бюджету триллионы, но окупается за счет Фонда.
Рекомендации застройщикам
Рынок жилья в 2026 г. — стагнация спроса из-за демографии (яма 1990-х), ставок 15–18% и миграционного прироста. Фокус на эффективность, а не ожидание госрегулирования.
1. Оптимизация предложения
- Строить по реальному спросу: анализировать данные ЦИАН/Этажи (дефицит ликвидных объектов).
- Вводить прогрессивные скидки на сток (не налог): 5–10% после 6 мес. экспозиции для ротации капитала.
2. Снижение себестоимости
- Перейти на модульные/ИЖС-форматы: минус 20–30% затрат vs. монолит.
- Локализация поставок: 50%+ затрат — не стройматериалы (откаты, кредиты).
- Кадры: привлекать мигрантов /репатриантов (235 тыс. квот) с соблюдением законодательства, но с обучением для качества.
3. Демографический фокус
- Семейное жилье: двушки/трешки с инфраструктурой (детсады, минус 10–15% оттока).
- Аренда для мигрантов: студии по 30–40 тыс. руб./мес., покрывает 70% стройки.
- Партнерства: с маткапиталом/региональными программами, без ожидания льготной ипотеки.
4. Финансовые меры
- Избегать долгов: эскроу + проектное финансирование, цель — рентабельность 15–20%.
- Диверсификация: 30% портфеля — аренда/коммерция, защита от спада.
Связь жилья и демографии: переизбыток дорогого стока усугубляет кризис (молодежь уходит в аренду/ИЖС), но рынок саморегулируется через банкротства слабых игроков. Застройщикам — гибкость, цифровизация продаж и фокус на семьи, а не конфронтация с рынком.
5. Переход к качественному ИЖС
Отказ от человейников возможен через малоэтажное строительство (2-4 этажа) с инфраструктурой: депутаты предлагают заменить однушки на семейное жилье для повышения рождаемости, привлекая семьи в регионы. Модульные технологии и монолит-ИЖС снижают затраты на 20-30%, делая двушки/трешки доступными при цене 80-100 тыс. руб./м² без отделки; примеры — поселки по 214-ФЗ с арендой.
6. Роль проектных институтов
Проектные организации (типа "ТюменьЭнергоПроект") разрабатывают типовые планы КРТ, стандарты малоэтажки и ИЖС с учетом демографии: фокус на семейные кварталы с детсадами, школами и экологией. Они обеспечивают нормирование (до 25% прибыли), цифровизацию и интеграцию с госпрограммами до 2036 года, где цель — коэффициент рождаемости 1.8 и +2.7 млн многодетных семей через улучшение жилья. Это в качестве примера для подражания и взамен человейникам.
7. Рекомендации для выправления демографии
Государство стимулирует ИЖС через 235 тыс. квот мигрантов для кадров и стратегию до 2036 года: проектные институты создают стандарты "семейных КРТ" с арендой для мигрантов (30-40 тыс. руб./мес.) и маткапиталом. Застройщикам: 30% портфеля в аренду ИЖС, партнерства с регионами; это саморегулирует рынок, снижая сток и повышая рождаемость за счет комфорта, без конфронтации.
Подписывайтесь на канал Кругозор Проектировщика и не забудьте поставить лайк.
