"Частный дом купить" как не купить головную боль!

Вступление.

Наконец-то! Потом и кровью ты заработал на свое жилье. Долго думал, искал... И тут, в этих ваших интернетах, ты находишь его. Идеальный дом! И природа, и мангал с беседкой, и описание прям спрыгивает с объявления... Трясущейся рукой набираешь номер, звонишь, и вот ты приехал в свою "будущую крепость". Риелтор улыбается, и там походу сильно больше чем 32 зуба. Хозяин прям милейший человек и семья замечательная... Чаепитие, байки, и ты ставишь роковую подпись в договоре. А дальше проза жизни. В первый дождь, вода на потолке, в первый мороз промерзшие углы и трещины на только сделанной штукатурке, и судебные приставы на пороге!

Не туда смотрел, милок! Вот и вся причина.

Это не пошаговая инструкция, выполнение данных советов не пропуск к богу за пазуху. Это рекомендация, которая не даст тебе вляпаться по взрослому.

Поехали!

Локация.

Перед тем как ехать:

Что такое ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство)

Если коротко: ИЖС — это статус, который дает тебе право жить как "белый человек".

Главные плюсы:

1. Прописка — без вопросов. Паспорт, штамп, и всё.
2. Инфраструктура за государственный счёт. По закону, если район застраивается, власти обязаны тянуть туда дороги, свет, газ, строить школы и поликлиники. Не быстро, конечно, но обязаны.
3. Ипотека и маткапитал. Банки любят ИЖС. Ипотеку дают охотнее, маткапитал можно использовать на строительство.
4. Адрес. У твоего дома будет нормальный почтовый адрес. Не «участок №156 в СНТ "Ромашка"», а улица Ленина, дом 8.
5. Меньше зависишь от соседей. Не надо платить взносы председателю и согласовывать с ними каждую мелочь.

Минусы:

1. Цена. Земля под ИЖС стоит дороже. Иногда — значительно.
2. Налог выше. Кадастровая стоимость выше — налог больше.

Что такое СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество)

Расшифровка простая: это дача!

Плюсы СНТ:

1. Цена. Участки в СНТ сильно дешевле.
2. Экология и тишина. СНТ часто расположены в более живописных местах, подальше от промзон.
3. Своя тусовка. Охрана, шлагбаум, иногда — пруд или детская площадка, но за ваш же счёт.
4. Налоги ниже. Кадастровая стоимость поменьше — налог поменьше.

Минусы СНТ (и они жирные):

1. Прописка — это квест. Технически — можно. Но для этого нужно, чтобы дом признали жилым и пригодным для круглогодичного проживания (а это экспертизы, суды, геморрой).
2. Инфраструктура за свой счёт. Дороги, свет, газ до границ поселка. Но внутри — всё за ваш счет. И за счёт соседей. Скидываться и договариваться (то есть скандалить) придётся постоянно.
3. Взносы. Членские, целевые... Председатель может быть адекватным, а может — местным царьком. Выборы, собрания, вечные склоки.
4. Коммуникации дороже. Тарифы на свет и газ в СНТ часто выше, чем в деревнях, потому что вы не населённый пункт.
5. Ипотека и маткапитал. С ипотекой на СНТ банки работают хуже. Маткапитал использовать тоже сложнее.

Мое (никому не нужное) мнение - выбираем только ИЖС!

Ты уже знаешь как и куда ты будешь перемещать свое высочество. Лучше машины, только иметь две машины. Но альтернатива должна быть всегда! Анализируй цены на такси и развитость общественного транспорта. Сколько топать до нужной остановки, пересадки, регулярность... Всей инфраструктуры в шаговой доступности НЕ БУДЕТ!

Уже минус сюрпризы.

В интернетах прочти всю доступную информацию о будущем ПМЖ. Можно найти что то действительно интересное, например: регулярные жалобы на пьяный дебош у местной наливайки, факты воровства, перспективы выкупа и постройки человейников, и прочее...

Проверили. Все хорошо, все нравится! Едем на смотрины!

Документы.

Покупая дом, ты покупаешь не только стены, крышу, и участок. Ты покупаешь право собственности. И если с этим правом что-то не так — ты купил головную боль.

Мошенников сейчас меньше, чем в 90-х, но дураков никто не отменял. И сидят они не в тюрьмах, а в уютных креслах, подписывают договоры.

Запоминай алгоритм.

1. Выписка из ЕГРН — святое

Это документ номер один. Без него даже не начинай разговор.

Что должно быть в выписке:

• Кто собственник — ФИО должно совпадать с паспортом продавца.
• Доля — если собственников несколько, нужны все.
• Обременения — ипотека, залог, арест, аренда. Если есть — сделка невозможна без согласия банка или снятия обременения.
• История переходов прав — если дом за последний год продавали три раза, это повод прям задуматься.

Выписка должна быть свежей! Идеально — не старше 3 дней. Месячная давность не подходит — за это время могли наложить арест.

Где брать:

• Онлайн на сайте Росреестра (дешевле и быстрее).
• В МФЦ.
• Выездное обслуживание для ленивых — 1100 рублей.

Сколько стоит:
Зависит от формата, но в электронном виде — копейки по сравнению с ценой дома.

2. Документы-основания (почему дом у него)

Это документы, по которым продавец получил право собственности.

Варианты:

• Договор купли-продажи (если он сам покупал).
• Договор дарения.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Договор приватизации.
• Решение суда.

Что проверять:

• Все ли участники сделки указаны.
• Нет ли ошибок в адресе, площади, фамилиях.
• Не нарушены ли чьи-то права (например, наследников).

3. Паспорта и личности

Звучит банально, но именно здесь чаще всего косячат.

Что смотрим:

• Фото совпадает с человеком?
• Паспорт действующий? Не просрочен?
• Данные совпадают с выпиской из ЕГРН?

Особое внимание: если собственников несколько, смотреть паспорта всех. А не только того, кто пришёл на сделку.

Бывало, что квартиру продавал "родственник" по доверенности, а настоящий собственник и не догадывался, что происходит. Потом суд, отмена сделки, деньги - ветер в поле.

4. Согласие супруга

Если дом куплен в браке — даже если он оформлен на одного, это совместно нажитое имущество.

Что нужно:

• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
• Если супруг умер — свидетельство о смерти и документы о вступлении в наследство.
• Если разведены, но купили в браке — согласие бывшего тоже нужно.

Без этого: супруг может оспорить сделку в суде.

5. Несовершеннолетние и опека

Если среди собственников есть дети — обязательно разрешение органов опеки .

Без этого сделку не зарегистрируют. Даже если кажется, что «договорились».

6. Прописка (зарегистрированные лица)

Даже если человек не собственник, но прописан — у него есть право проживания.

Что делаем:

• Запрашиваем справку о зарегистрированных лицах. Можно через УК, МФЦ, Госуслуги .
• Смотрим, чтобы на момент сделки там было пусто.
• Договариваемся с продавцом, когда все выпишутся. Лучше — до сделки. Иначе будешь выписывать через суд.

Особо опасны:

• Те, кто в тюрьме (отбывают срок) — они сохраняют право пользования.
• Те, кто в доме не живёт, но вписан .

7. Долги по коммуналке

По закону долги по ЖКХ за предыдущим владельцем не переходят автоматически . Но на практике поставщики услуг будут долбить тебя, а ты потом бегай, доказывай, что это не ты должен.

Что проверять:

• Квитанции об оплате .
• Справки об отсутствии задолженности .

Попроси у продавца последние квитанции. Если долги есть — либо он платит до сделки, либо ты вычитаешь сумму из цены.

8. Дополнительные проверки (для особо подозрительных)

Если чуйка шевелит, пробей дополнительно:

1. Банкротство продавца — сайт ЕФРСБ (fedresurs.ru). Если продавец в процессе банкротства — сделка может быть оспорена .
2. Судебные дела — сайт судов. Не числится ли дом в спорах.
3. Приставы — сайт ФССП. Нет ли исполнительных производств на продавца .
4. Заявление о запрете сделок без личного участия — можно проверить, не подавал ли собственник такое заявление.

Понятно,что на первой встрече никто тебе горячую стопку готовых документов не выложит, но если человек продает дом - основные бумаги должны быть на руках. Уже будет о чем говорить, остальное по ходу пьесы.

Если у тебя глаз задергался от написанного, старт 15 000р юрист который сделает это за тебя. Это называется делегирование. И на каждые смотрины ты его не таскаешь, просто бумажки переходят на последок. Поверь, есть еще моменты которые могут досрочно прекратить процедуру.

Состояние дома.

Обойди дом кругом. Не спеша.

Что ищем:

Трещины. Если есть — фундамент гуляет, кладка скорее всего не армирована.

Отмостка вокруг дома должна быть, не уже 70см, без дыр. Если её нет — фундамент мокнет, и каждый мороз его шевелит касательным пучением.

Локальное оштукатуривание или свежая заделка шва, это способ временно скрыть серьезные дефекты, как внутри, так и снаружи.

Осматриваем крышу на предмет провисаний, перекосов, коррозии метала.

Щеголять с уровнем, нивелиром, склерометром, и профессорской мордой, не имеет смысла... Лопнутый фундамент покажет колоссальную прочность в 99% мест до которых ты дотянешься, а изначально неровные стены могут прекрасно справляться с задачей.

Идем внутрь.

Обрати внимание на все поверхности внутри дома на предмет пятен от воды и свежих окрасов. Если локально внутренние окрасы рядом с внешними локальными ремонтами, и узнается общее направление трещины, это повод искать другой дом. Скорее всего стены рвет крыша, сэкономили на армопоясе, или фундамент не справляется со своей задачей.

Ищем трещины. Мелкая паутина, это повод для косметического ремонта или просто не смотри туда после покупки.

Утепление. Дом тёплый? Попроси зимние квитанции за газ или свет. Плохая теплоизоляция и у тебя холодный дом, ты будешь топить улицу.

Проверяем:

Свет: Для комфортной жизни нужен ввод 15 кВт, 3 фазы. Щиток, автоматы, УЗО, УЗДП. Все должно быть в номиналах. Алюминий не приговор, если все сделано по нормам и госту.

Вода: откуда? Скважина? Колодец? Центральная? Напор есть? Фильтры?

Канализация: септик или центральная? Септик когда откачивали? Как часто откачивают?

Отопление: котёл (газ/электричество/твёрдотопливный). Радиаторы греют? Трубы старые?

Все эти моменты нужно проверить, и спроецировать на свой будущий быт и бюджет. Стив Джобс мог себе позволить отапливаться электричеством и выкачивать септик раз в неделю. А ты?

Если подвал есть — лезешь туда.

Что смотрим:

Запах сырости (плесень — привет здоровью).

Стены должны быть сухие, без грибка, и белого налета. Если в подвале вода — дом стоит в болоте.

Полез на чердак. Да, лезь. Не постесняйся.

Что смотреть:

Нет ли подтёков, плесени, гнилых стропил. На древесине часто встречается грибок черного цвета, но не путай с обработкой отработанным моторным маслом, это очень хороший знак. Такая обработка делает древесину "вечной". Пошатай лаги и стропила руками, они не должны быть трухлявыми. С умеренной силой постучи молотком, чем плотнее древесина, тем лучше она звенит. Посмотри под мауэрлат. (Мауэрлат — это горизонтальный опорный брус или балка, который укладывается по периметру верхней части стен здания. Служит основой для крепления стропильной системы крыши.) Под ним должна быть гидроизоляция, и возможно увидишь армопояс. Наличие армопояса, это очень хорошо. Если его нет, лаги при смене влажности меняют свою длину, а стропила пытаются растянуть лаги. И эта нагрузка будет на стенах, а не на бетонном армопоясе.

Утеплитель сухой? Если мокрый — крыша течёт.

Кровля: профнастил, металлочерепица, мягкая кровля. Спроси: когда накрыли. У каждого свой срок.

Ты можешь пригласить экспертов за деньги, НО жить там не эксперты будут. И насколько экспертные эксперты, большой вопрос...

Участок и соседи

Дом — это не только стены, но и территория.

Прикинь высоту расположения дома и планировку двора. Куда будет уходить вода? Дом возле озера - прикольно, дом в озере нам не нужен.

Пообщайся с соседями. Скажи, что планируешь купить этот дом. Болтливый сосед, который понимает что вам жить рядом, просто кладезь информации.

Заборы: с кем граничит, нет ли споров.

Дорога: проедешь зимой? Не заметает?

Связь: какие провайдеры, что с 4G...?

И в общем гнилые соседи могут испортить дом быстрее, чем гнилые стропила.

Пиши в комменты, в чем ты не разобрался, и жуткие истории о покупке дома что бы предупредить других.

Подписывайся, чтобы не пропустить новый выпуск, где Батя разберется!

Будь здоров!