Что происходит с «квадратными метрами» в Туле? Стоит ли покупать жилье сейчас или подождать обещанного падения цен?
Рынок недвижимости давно перестал быть предсказуемым. Ставки по ипотеке скачут, льготные программы ужесточаются, а цены на квартиры упрямо ползут вверх. Чего ждать?
Об этом Myslo поговорил с нашим экспертом, специалистом по недвижимости Ольгой Лебедевой.
Рынок просыпается
— Говорят, что нестабильность на рынке недвижимости стала нормой. Тула живет по общероссийским правилам или у нас своя специфика?
— В целом рынок у нас такой же, как и в других городах. Есть периоды, когда активнее продаются новостройки, вторичка. Сейчас, например, закончился традиционный январский спад, когда полмесяца — каникулы и отпуска. И рынок только начинает набирать обороты.
Это не касалось семейной ипотеки — там в январе было жарко. Накануне банки анонсировали очередное ужесточение условий такой ипотеки (например, обязательную регистрацию ребенка с родителем и другие условия). И люди, планировавшие покупку жилья, бросились закрывать сделки до конца января, чтобы успеть по старым, более интересным программам.
— Если оглянуться на 2025 год, что стало главной неожиданностью? Ваши прогнозы оправдались?
— Год был нестабильным, но в целом неплохим. Были опасения, что продажи провалятся, но этого не случилось. Застройщики научились быстро адаптироваться: они очень живо реагируют на спрос, предлагая рассрочки, сезонные скидки. Это привлекает покупателей и новостроек, и квартир на вторичном рынке.
Более того, на руку рынку сыграли банки. Ставки по вкладам, которые в начале 2025 года доходили до 22%, к концу года существенно снизились — сейчас самые хорошие предложения — всего лишь в районе 15–16%. Люди, у которых заканчивались депозиты, увидели, что доходность падает, и начали перекладывать деньги в бетон.
Ольга Лебедева, руководитель отдела продаж
жилой недвижимости АН «Твинсервис»
О ценах на новостройки, и куда растет Тула
— В некоторых регионах застройщики сворачивают стройки. А что у нас? Много ли новых ЖК стартует в 2026-м? Какие районы города развиваются?
— У нас обратная ситуация. Не скажу, что проектов стало меньше. Конец 2025-го и начало 2026-го ознаменовались анонсами стартов новых продаж. Сейчас в Туле представлено огромное количество жилых комплексов: от локальных на два дома до целых микрорайонов, куда впоследствии подтянется инфраструктура.
Что касается географии, застройщики уходят туда, где есть где развернуться. В центре (район Советской, Первомайской, парковых зон) строить масштабно просто негде, там возможны только точечные и самые дорогие проекты. Основное развитие сейчас — это район Восточного обвода, дальнее Заречье и дальний Пролетарский район. Например, в районе Щегловской засеки под строительство отданы большие территории, поля и промзона позволяют строить и строить.
— Но почему даже когда спрос падает, цены на новостройки не снижаются?
— Потому что растет всё остальное. Продукты питания, товары повседневного спроса дорожают — стройматериалы дорожают точно так же. Экономисты застройщиков просчитывают всё наперед. Есть формула: дом строится в среднем 2–3 года, и на этом горизонте себестоимость материалов и работ уже заложена.
Дисконтировать цены в процессе стройки застройщику невыгодно. Ему выгоднее сделать скидку на уже готовый дом, когда деньги приходят на счета уже без обременений. Но к моменту сдачи таких квартир остается мало, и это, как правило, единичные, точечные предложения.
Цены «перегреты» на все, но снижаться они не будут.
— Какие районы Тулы сейчас самые перспективные, а где цены уже «перегреты»?
— Если честно, цены «перегреты» везде, и это все понимают. Но делать прогноз, что цены в строящихся домах когда-нибудь будут ниже, я бы не стала. К этому нет никаких предпосылок.
Самое дорогое жилье традиционно в центре и у парковых зон. И на него всегда найдется покупатель, который считает это выгодным вложением, несмотря на любой «перегрев».
— Есть ли смысл покупать жилье сейчас? Или подождать, пока упадет ключевая ставка, а вдруг вслед за ней цены поползут вниз?
— Ключевая ставка замедляет инфляцию, но цены на квартиры не разворачивает. Посмотрите статистику: что бы ни происходило, новостройки всегда только растут.
Есть отличный мем на эту тему: девушка приходит к риелтору с миллионом рублей, хочет купить квартиру. Ей предлагают вариант «далеко-далеко». Через год у нее два миллиона — ей предлагают ту же квартиру «далеко-далеко». Через год у нее три миллиона — и снова тот же вариант. В этой шутке — огромная доля правды.
Но шанс есть. Держите лайфхак: сэкономить можно на вторичке от инвесторов.
Люди, купившие квартиру на этапе котлована, при продаже в уже сданном доме почти всегда отдают «квадратные метры» дешевле, чем отдал бы застройщик.
Дело в том, что у застройщика применимы льготные условия ипотеки — та же семейная ипотека, другие льготы, которые банки предоставляют на квартиры, продаваемые от застройщика. А если квартиру продает человек, вложившийся в покупку на этапе котлована, уже никаких льгот от банка или застройщика не будет. И количество людей, которые могли бы приобрести эту конкретную квартиру, значительно сужается. И такому продавцу — физическому лицу — приходится делать скидку, иначе покупатели квартир в этом доме пойдут к застройщику из-за льгот.
На «евродвушках» или «евротрешках» разница может достигать 500–700 тысяч рублей. Это выгодно, но нужно искать варианты, их не так много.
Покупать ли вторичку и каким может быть торг?
— Кто сейчас покупает вторичку и по каким схемам?
— Рынок вторички потихоньку устаканивается. Да, ставки по ипотеке ещё высоки, но они динамично снижаются, и сделки с ипотекой на вторичном рынке сейчас не редкость, их довольно много. Большая категория покупателей — это люди, которые покупают квартиры на собственные средства, без кредитования. И есть те, кто берет небольшой кредит (1-2 миллиона), чтобы доплатить за вариант получше.
Ну и обмен — он был и остаётся. Люди всегда меняли меньшее на большее с доплатой или наоборот.
— На какой торг можно рассчитывать? Продавцов немного, цену они держат, но и покупателей мало.
— Всё просто. Здесь всё упирается в ликвидность жилья и мотивацию продавца. Если квартира ликвидная, она все равно продастся и задорого. Если жилье неликвидно (неудачная планировка, этаж, состояние квартиры), то ее можно будет продать только за небольшие деньги. Также если продавец не торопится, он не будет снижать цену. Если деньги нужны срочно — скинет быстро.
Размер торга сейчас разный: бывают сделки и со скидкой в 100 тысяч, и в 400. Смотря какая квартира и какие обстоятельства продажи.
А если за город?
— Переезд за город — все еще мечта туляков?
— Скорее, не мечта, а уже рабочий вариант. Коттеджных поселков у нас не так много, но они появляются. Это и таунхаусы, и квадрохаусы, и отдельные дома небольшой площади. Многие обращают на них внимание, тем более что сейчас их можно купить в ипотеку с использованием счетов эскроу.
Здесь все решает социальный статус и потребности. Кому-то нужно возить детей в школу, кто-то готов жить за городом сам. По деньгам это вполне конкурентно: если трешка в новостройке стоит около 10 миллионов, за эти же деньги можно взять небольшой домик в 15–20 минутах езды от Тулы с хорошим подъездом.
— Строить дом по новым правилам с эскроу-счетами сложно?
— Почему сложно? Схема уже отработана. Если застройщик ИЖС аккредитован в банке, проблем нет. Люди берут ипотеку под строительство. Другое дело, что таких застройщиков, в отличие от гигантов, строящих многоэтажки, у нас немного. Рынок ИЖС в Туле не такой большой, но механизм работает, банки условия знают. И люди успешно берут ипотеки под строительство индивидуальных домов. Это не проблема.
Ждать ли дна и что вообще делать?
— Ваш прогноз на 2026 год. Сначала затишье, потом рост?
— Давать прогнозы в середине февраля, учитывая геополитику и экономику, — дело неблагодарное. Но традиционно, из года в год, начало года — это раскачка, а к концу спрос набирает обороты. Это аксиома. Насколько сильным будет этот рост — покажет время.
— Если у семьи есть деньги (свои или кредитные) и есть потребность в жилье, что делать прямо сейчас: покупать, ждать?
— Я советую покупать. Если у семьи есть деньги и им нужно жилье, то им нужно не ждать, а покупать.
Я приведу пример на себе. Моей ипотеке уже 15–16 лет. Когда я её брала, платеж в 14 тысяч рублей казался безумным. На тот момент коммуналка была 2–3 тысячи. Сейчас моя коммуналка зимой — 10–11 тысяч. Она выросла в 3,5 раза. Ипотечный платеж, по сути, за эти годы обесценился во столько же раз.
Поэтому людям нужно включать простую арифметику. Если квартира нужна для жизни, нужно покупать. Всегда. Если это вопрос инвестиций и сдачи в аренду — сейчас банки предлагают много инструментов (вклады, накопительные счета, инвестпроекты), и их доходность вполне может переиграть арендный доход. Но для жизни, безусловно, недвижимость.
— И «провокационный» вопрос: дно рынка уже прошло или его стоит ждать?
— Мне кажется, дна рынка мы уже глобально не увидим. А вот ситуации, когда продавцы ждут лучших цен и не могут продать квартиру годами, это реальность. Умный риелтор всегда приведет такому продавцу математику: умножьте вашу «желаемую сумму» на ставку по вкладу, посчитайте налоги и коммуналку, которую вы платите, пока ждете. Если вы уступите покупателю 500 тысяч сейчас, положите деньги в банк — через короткое время вы эту уступку отыграете обратно. Ждать «лучшего момента» часто просто невыгодно.
Читайте полную версию статьи на сайте MySlo.ru:
«Цены перегреты, но новостройки в Туле не подешевеют никогда»: риелтор о рынке недвижимости — 2026