Перепланировка в квартире отличается от «просто большого ремонта». Разбираемся, что можно и нельзя делать в своем жилье, чтобы не нарваться на жалобы соседей и штраф.
Перепланировка квартиры позволяет сделать жилье гораздо удобнее и может повысить его стоимость при продаже. Но если выполнить ее неправильно, есть риск «налететь» на судебные тяжбы и штрафы. Город55 собрал инструкцию для собственников, которые задумались о перепланировке.
Что такое перепланировка квартиры
Жилищный кодекс РФ различает два вида «большого ремонта» — перепланировку и переустройство. Оба эти действия существенно меняют характеристики квартиры. Поэтому они требуют разрешений и должны быть зафиксированы в техпаспорте.
Разница заключается в том, что при переустройстве меняется расположение инженерных сетей в квартире. Например, перенос раковины или замена газовой плиты на электрическую. Перепланировка — это изменение границ квартиры или отдельных помещений в ней.
Как узаконить перепланировку в квартире
Если собственник квартиры сначала выполнил перепланировку, а затем решил ее узаконить, то делать это нужно в несколько этапов. Придется заказывать экспертизу, которая подтвердит безопасность изменений. Затем нужно внести изменения в технический паспорт квартиры (это делают специалисты из БТИ). После этого перепланировка будет считаться законной.
Риэлтор — о самых дорогих квартирах Омска: подкаст с Натальей Глазковой
Иногда в неприятную ситуацию могут попасть ничего не подозревающие покупатели. Юрист и эксперт по недвижимости Кристина Акимова на своей профессиональной странице поделилась одним таким случаем из практики:
«Женщина купила квартиру, а спустя какое-то время обнаружила трещину на стене с внешней стороны лоджии. Оказалось, что предыдущие собственники сделали балконную арку прямо в несущей стене. Конечно же, перепланировку никто не согласовал, а со временем стена лоджии отклонилась от дома».
После этого Омский областной суд признал договор купли-продажи недействительным и постановил вернуть квартиру продавцу, а деньги — покупателю. В решении сказано, что трещина во внешней стене возникла именно из-за перепланировки.
Чтобы не задаваться вопросом, как узаконить перепланировку в квартире, необходимо сначала согласовать ее, а только потом запускать в квартиру рабочих.
Заказываем и согласовываем проект перепланировки
Перед тем, как сделать перепланировку в квартире, необходимо заказать проект. Выполнить его должна проектная организация, имеющая лицензию СРО (саморегулируемую). Главное, что должны учитывать специалисты — безопасность изменений.
Следующий этап — согласование проекта. Для этого потребуется собрать пакет документов:
- проект будущей перепланировки;
- действующий техпаспорт квартиры;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- паспорт собственника;
- согласие других собственников (если их несколько).
Также может потребоваться согласие банка, если квартира в ипотеке, и соседей, если меняются границы квартиры. Эти документы нужно подать в МФЦ лично или на Госуслугах в электронном виде. Вторая возможность появилась недавно — в 2025 году.
В Омске согласованием перепланировок квартир занимаются администрации округов. Они дают ответ в течение 45 дней с момента подачи заявления. Если пришло согласование — перепланировка квартиры будет законной. Если пришел отказ — придется исправлять недочеты и подавать заявление снова.
Делаем перепланировку по проекту
Согласование — самый долгий этап, который проходит собственник перед тем, как сделать перепланировку в квартире. Но как только заветные документы получены, можно начинать действовать. Важное уточнение: начинать работы раньше, чем их согласует администрация, нельзя.
Все работы должны происходить строго по согласованному проекту. Если хозяева решили отступить от первоначальных планов — получится незаконная перепланировка квартиры.
Согласовываем результат перепланировки
После того, как рабочие закончили свои дела, собственник должен обратиться в БТИ или Госжилинспекцию. Специалисты оценят, соответствует ли перепланировка согласованному проекту, а также, насколько безопасным получился результат работ. Если у экспертов претензий нет, они дадут положительное заключение.
Заказываем технический план квартиры
Все изменения в планировке квартиры нужно внести в технический паспорт. И только после этого владельцу не придется больше задаваться вопросом, как узаконить перепланировку в квартире — все изменения станут законными.
Фиксируем изменения в ЕГРН
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) должны быть указаны актуальные сведения о квартире, в том числе — о перепланировке. Но если изменения выполнены по всем правилам, то всю нужную информацию в Росреестр передаст уполномоченный государственный орган, который выдал разрешение. Эта норма относительно новая, введена с 2024 года.
«Раньше на этом этапе собственник самостоятельно занимался своими документами. С одной стороны, это снимает с собственника лишнюю ответственность, а с другой — затягивает процесс. В случае, если Росреестр заметит какие-то несоответствия в документах и решит приостановить процесс, собственник узнает об этой приостановке нескоро. Раньше Росреестр направил бы уведомление сразу собственнику, а сейчас появляется третье звено, посредник — администрация», — считает эксперт по перепланировкам Светлана Гоненко.
«Ипотечный кризис»: в Омске пустуют сотни новых квартир — что ждет рынок недвижимости
Куда жаловаться на незаконную перепланировку в квартире соседей
Незаконная перепланировка в квартире может существенно нарушить права соседей. Например, если собственник решил увеличить свою жилплощадь за счет общей лестничной площадки. В таком случае соседи могут пожаловаться в Госжилинспекцию.
В омской ГЖИ Городу55 рассказали, что жалобы на незаконное переустройство квартиры — самые частые среди претензий к соседям. За прошедший 2025 год в надзорном ведомстве рассмотрели 243 таких обращения. 11 собственников привлекли к административной ответственности.
Чем грозит незаконная перепланировка в квартире
За самовольную перепланировку в квартире владельцу грозит штраф. Сумма взыскания небольшая — 2-2,5 тысячи рублей. Однако штраф за перепланировку квартиры — это только часть наказания. ГЖИ может выдать предписание, по которому собственник будет обязан вернуть прежний вид квартиры за свой счет.
Если владелец игнорирует предписания ГЖИ, дело может дойти до суда. Суд обяжет выполнить требования, а в худшем случае — продаст «проблемную» квартиру с торгов. Часть вырученных денег компенсирует расходы на «обратную перепланировку», а остальное достанется собственнику.
Что можно делать в квартире без согласования
Согласование не требуется для тех работ, которые не затрагивают несущие конструкции и не меняют план помещения. В квартире всегда можно:
- клеить обои, красить стены, потолки и другие поверхности, менять напольное покрытие;
- менять окна и двери, в то числе входные, оставляя прежний размер проема;
- менять сантехнику и кухонные плиты на новые, если не меняются их габариты и расположение.
Также можно передвигать электрическую плиту в пределах кухни. Правда, ее можно подключать только к специальной розетке.
Некоторые изменения, наоборот, никогда не получат одобрения:
- теплый пол, подключенный к общей системе отопления или горячего водоснабжения. Трубы может прорвать, а хозяева заметят это только тогда, когда «теплый пол» затопит соседей;
- батарея на балконе или лоджии. Радиаторы не рассчитаны на «обогрев улицы», поэтому могут лопнуть;
- веранда или терраса на любом этаже, кроме первого — она может обрушиться;
- изменение конструкции вентиляционных шкафов и коробов — это нарушает вентиляцию в соседних квартирах;
- объединение газифицированных помещений с любыми другими. Чем меньше помещение, где стоит плита или котел, тем быстрее хозяева заметят утечку;
В целом перепланировка не должна снижать прочность несущих конструкций, нарушать работу инженерных сетей, портить внешний вид фасада и создавать антисанитарные или опасные условия.
Что изменилось в правилах перепланировки в 2026 году
В этом году правила перепланировки в своем жилье не изменились. Зато были существенные изменения в 2025-м. С 1 января прошлого года появилась возможность подать заявление на перепланировку онлайн. Кроме этого стало проще узаконить уже существующие изменения. Раньше это можно было сделать только через суд, а упрощенный порядок действовал исключительно в Москве. Теперь узаконить перепланировку без суда можно по всей стране.
***
«Глобальные изменения» в жилище требуют от хозяев больших усилий. Нужно вовремя подать документы, начать работы и проследить за тем, чтобы конечный результат получился именно таким, каким был запланирован. Иначе грозит штраф за перепланировку квартиры, необходимость вернуть все «как было», а главное — есть риск своими руками сделать помещение непригодным для проживания.
Сдают ниже рынка. Как сэкономить на аренде квартиры: советы омичам