С 1 февраля 2026 года правила программы «Семейная ипотека» претерпели серьезные изменения. То, что раньше называли главным драйвером рынка жилья и поддержкой демографии, теперь превратилось в инструмент с жесткими ограничениями.
Льготная ставка более недоступна для всех желающих — условия ужесточились настолько, что часть семей автоматически выбывает из числа претендентов. Вместе с экспертами разбираемся, как теперь работает госпрограмма и на какие хитрости шли россияне, чтобы получить заветные 6%.
История программы и «лазейки» прошлого
Запущенная в 2018 году льготная ипотека для семей с детьми изначально задумывалась как помощь молодым родителям. За время своего существования условия менялись не раз, но февральские поправки стали самыми радикальными. Раньше процедура оформления была относительно простой, а клиенты проявляли чудеса изобретательности, чтобы попасть в программу.
Риелторы вспоминают нестандартные кейсы. Например, не состоящая в браке пара смогла оформить льготный кредит благодаря детям женщины. У нее было двое детей, дающих право на субсидию, но отсутствовал официальный доход. Выход нашелся: мужчина стал основным заемщиком, предоставив справки 2-НДФЛ, а женщина выступила созаемщиком, обеспечив юридическое основание для льготной ставки. Такой подход был вполне рабочим до недавнего времени.
Особой популярностью пользовалась так называемая «донорская ипотека». Схема работала, когда к заемщику без льготной категории подключали созаемщика с маленьким ребенком. Однако после 23 декабря 2023 года это стало практически невозможным, а с 1 февраля 2026 года такие варианты окончательно ушли в прошлое.
Новые правила игры: что изменилось с февраля
Главное нововведение 2026 года — правило «одна семья — один кредит». Если раньше супруги могли оформить две отдельные льготные ипотеки на каждого (используя, например, детей мужа и жены по отдельности), то теперь такая схема запрещена. Закон обязывает мужа и жену выступать созаемщиками по единому договору.
Юристы поясняют: это прямой запрет на «донорские» схемы, которые использовались не столько для улучшения жилья, сколько для инвестиций. Власти решили сделать господдержку более адресной, чтобы ресурсы уходили тем, кто действительно нуждается в крыше над головой, а не пытается заработать на перепродаже.
Второе существенное изменение касается регистрации. Теперь обязательным условием является наличие постоянной или временной прописки одного из родителей вместе с ребенком. Эксперты считают это серьезным бюрократическим барьером, так как далеко не всегда семьям удобно или выгодно прописывать всех детей в покупаемой квартире.
Условия кредитования и как получить ипотеку сейчас
Несмотря на ужесточение требований, параметры кредита остались привлекательными. Первоначальный взнос — от 20%. Максимальная сумма для столичного региона (Москва, СПб, области) — 12 млн рублей, для остальных субъектов РФ — до 6 млн. Ставка 6% фиксируется на весь срок (до 30 лет).
Чтобы получить заемные средства, нужно пройти несколько этапов:
- Подтверждение права на льготу. Ребенок должен быть рожден или усыновлен после 01.01.2018. Оба родителя обязаны иметь гражданство РФ и состоять в официальном браке. Штамп в паспорте теперь принципиален. Второй супруг в обязательном порядке становится созаемщиком.
- Сбор документов. Помимо стандартных паспортов, свидетельств о рождении и браке, потребуются справки о доходах (2-НДФЛ) и документы на жилье.
- Выбор банка. Лучше обращаться в крупные учреждения вроде Сбера, ВТБ или ДОМ.РФ. Желательно заранее уточнить возможность использования маткапитала как первого взноса.
Финансисты советуют тщательно готовить заявку: проверять кредитную историю, исправлять ошибки. Банки сейчас проводят усиленные проверки, обращая внимание на реальное участие обоих супругов в погашении долга.
Бюрократия и будущее программы
Программа семейной ипотеки официально продлена до 2030 года, и речи о ее закрытии пока нет. Однако разница между льготными 6% и рыночными 20% настолько велика, что спрос остается огромным, несмотря на бюрократические препоны.
Эксперты признают: получить кредит реально, если действовать последовательно. Однако прежней легкости уже не будет. Сохраняются региональные ограничения (например, купить вторичное жилье по семейной ипотеке можно далеко не везде), а бумажная волокита отсеивает часть претендентов. Те, кто надеется на помощь государства, должны быть готовы к тому, что просто наличия детей теперь недостаточно — потребуется идеальный пакет документов и полное соответствие новым жестким требованиям.