У московских торговых центров накопилась не точечная, а системная проблема: значительная часть объектов морально устарела. В феврале 2026 года участники рынка оценили, что обновление нужно примерно половине столичных ТЦ – это около 153 объектов, или 4–5 млн кв. м. Параллельно Союз торговых центров оценил возможный объём инвестиций в такую модернизацию в диапазоне 200–600 млрд рублей.
Почему вопрос всплыл именно сейчас? Трафик уходит в маркетплейсы, а в офлайн люди едут за понятным сценарием: купить, поесть, забрать заказ, провести время с детьми, решить бытовые задачи. Старые ТЦ часто проигрывают именно на этом этапе – они построены как галерея магазинов, а рынок требует гибридного пространства. Это хорошо видно и по общероссийской статистике: Nikoliers ещё в 2025 году прогнозировал рост доли ТЦ, нуждающихся в реконцепции, до 64–67% в 2026–2027 годах; по Москве показатель оценивался в 43%, но тренд на старение уже был заметен.
Менять нужно не только отделку. Да, интерьер, свет, навигация и фасады важны, но этого мало. Рынок всё чаще говорит о пересборке tenant-mix: больше еды, сервисов, досуга, детских форматов, медицины, спорт-студий и повседневных функций. Отдельный блок – логистика последней мили: удобные точки самовывоза, короткие маршруты внутри объекта, нормальная посадка у входов. Если ТЦ не помогает экономить время, он проигрывает приложению в смартфоне.
Второй слой – экономика арендатора. Даже новые объекты не всегда легко заполняются: в 2025 году «Коммерсантъ» писал о росте вакантности в новых московских ТЦ, открытых за последние три года, до 27% по итогам первого квартала. Среди причин называли дорогую отделку, сложные локации и осторожность ритейлеров на фоне высокой стоимости заёмных денег. Это важный сигнал для собственников: проблема не сводится к возрасту здания, иногда «устаревание» начинается ещё на запуске – если концепция не совпала с реальным спросом.
И при этом рынок не стоит на месте: в Москве продолжают открываться новые торговые объекты, причём заметную долю составляют районные форматы. Значит, конкуренция за повседневный трафик будет только усиливаться.
Поэтому главный вопрос для московских ТЦ сейчас звучит так: не «делать ли ремонт», а «зачем человек должен приехать именно сюда». Побеждать будут те, кто ответит на него через сценарий, а не через декоративный апгрейд.