«Глубокий пессимизм» бизнеса и просроченная ипотека

«Глубокий пессимизм» бизнеса и просроченная ипотека. Главное о недвижимости за февраль:

💰 Банк России снизил ключевую ставку на скромные 0,5 процентных пункта. От её размера зависят банковские кредиты и депозиты. Ставка в 15,5% годовых означает, что массовая ипотека на основном – вторичном рынке — жилья пока невозможна.

Скорректированный прогноз ЦБ на 2026 год предполагает инфляцию по итогам года в размере 4,5%-5,5%, рост ВВП на уровень статистической погрешности, большой разброс в прогнозах по экспорту и импорту и рост кредитного портфеля на 6-11%.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина утверждает, что, хоть проинфляционные факторы пока преобладают, январский рост цен вызван только сезонным повышением стоимости овощей и фруктов, а также разовыми факторами (повышение НДС). Окончательную оценку того, как изменение налоговой системы, принятое Путиным, выльется в рост цен, сделают только по итогам первого квартала.

«Если ненефтегазовый дефицит вырастет, то наши возможности по снижению ключевой ставки, скорее всего, уменьшатся», — отметила Набиуллина.

👎 В феврале 2026 года индекс бизнес-климата предприятий (социологический показатель ЦБ) стал минимальным с июня 2022-го, что отражает глубокий пессимизм российских предпринимателей. Снизились и оценки текущего уровня производства из-за роста издержек и падения спроса, достигнув минимума с июня 2022 года. Наибольшие опасения в падении спроса были в строительстве, где с 1 февраля заметно ужесточились требования к семейной ипотеке.

Средний ожидаемый рост цен на продукцию у большинства отраслей упал ниже уровня инфляционных прогнозов ЦБ. Это свидетельствует о том, что рынки предрекают глубокий кризис спроса и платежеспособности потребителей.

🏗 По данным госкорпорации «ДОМ.РФ», в России строится около 117 млн кв. метров жилья в многоквартирных домах (без учёта аппартаментов и ЖСК). Это на несколько миллионов больше, чем в начале любого из последних годов. Увеличение лишь отчасти связано с началом новых проектов и во многом произошло из-за системной задержки сроков сдачи, за которую девелоперы не несли ответственности.

В Сибири возводят около 8,8 млн кв. метров, из которых почти 40% приходится на Новосибирскую агломерацию и около 20% — на Красноярскую.

Тенденции последних лет показывают, что в России растёт доля строительства жилья в депрессивных регионах с высокой долей военно-промышленного комплекса в экономике. ЦБ неоднократно подчеркивал, что худшее качество кредитов, включая ипотечные, ожидается у тех, что выданы во второй половине 2023 года и первой половине 2024-го, когда работала массовая льготная ипотека. От их «вызревания» зависит качество ипотечного портфеля российских банков.

Ситуация усугубляется тем, что существует огромный региональный разрыв в качестве выданной ипотеки. Доля просрочки в Туве и Дагестане в 4-5 раз выше среднероссийского уровня, а в Ингушетии — в 10.

🤔 По данным «Домклик», цены на вторичном рынке за год выросли больше, чем на первичном. Разница между новой вторичкой и новостройками заметно снизилась за последние месяцы. Это свидетельствует, что ценовой пузырь первичного рынка, созданный безответственными программами льготной ипотеки, начинает сдуваться.

В регионах наблюдаются разнонаправленные тренды. В столичных агломерациях, где льготная ипотека не определяет рынок, цены на «первичку» образуются органичным спросом и нет искажения рынка. Агломерации Новосибирска, Екатеринбурга, Казани, Красноярска, Краснодара и Уфы показывают повышенную активность на первичном рынке, основная тяжесть которой приходится на эконом-сегмент. В менее развитых агломерациях «миллиоников» рост сделок с новостройками не такой заметный.

Аналитики пишут, что пока не видно «чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках по всей стране нераспроданными оставались 80 млн кв. метров жилья». В январе 2026 года показатель снизился до 79 млн, но и он слишком велик.

Подписаться| Прислать новость| Помочь бустами