Перепланировка квартиры – один из самых распространенных способов улучшить жилищные условия, однако далеко не все собственники учитывают правовые последствия таких изменений. Незаконное переустройство может не только привести к административным штрафам, но и создать серьезные проблемы при продаже недвижимости.
О том, как грамотно подойти к процессу перепланировки и избежать типичных ошибок, в интервью агентству Полит74 рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.
– Ольга Сергеевна, расскажите, какие причины заставляют людей задумываться о перепланировке квартир?
– Давайте начнём с того, что такое перепланировка, если говорить простыми словами, то под перепланировкой мы понимаем изменения границ или площади жилого помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки объекта.
Кстати, следует отличать перепланировку от ремонта, который подразумевает реновацию квартиры с помощью отделки стен, потолков, напольных покрытий, сантехники. А еще перепланировку также нередко путают с реконструкцией. Реконструкция проводится в отношении зданий, тогда как квартира – это помещение, часть здания.
Реконструкция предполагает изменение параметров объектов недвижимости, например, возведение пристроя к квартире. Так вот – это не перепланировка квартиры, это реконструкция всего дома, потому что при этом необходимо снести часть стены дома под окном для устройства дверного проема. Реконструкция проводится на основании разрешения на строительство, которое необходимо получить до начала работ.
Собственники квартир делают перепланировки квартир по разным причинам, будь то желание создать более удобную планировку жилого помещения, изменить интерьер, расширить пространство, разделить квартиру большой площадина две и более небольшие квартиры, что часто используется, к примеру, при сдаче объекта в аренду.
– Какие виды перепланировок являются наиболее популярными среди собственников квартир?
– Чаще всего собственники меняют конфигурацию жилого помещения: объединяют или разграничивают комнаты за счет разборки, установки или переноса внутренних перегородок,увеличивают жилую площадь, создают дополнительные дверные проемы, изменяют их размер и расположение, объединяют санузел.
- Какие законодательные ограничения и требования существуют для перепланировки в многоквартирных домах?
– Перепланировка квартир регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, а на территории Челябинского городского округа – также Административным регламентом *.
Вообще золотое правило перепланировки: сначала нужно согласовать действия по изменению конфигурации жилого помещения и получить соответствующее разрешение, только потом производить перепланировку, а не наоборот!
Прежде, чем начать перепланировку, собственнику квартиры стоит ознакомиться с законодательством и обратиться в орган местного самоуправления, на территории Челябинского городского округа -таким органом выступает Управление градостроительных разрешений. Там собственник получит консультацию и разъяснения о том, что можно и что нельзя делать при перепланировке в конкретных помещениях. Об этом лучше узнать заранее, чтобы не тратить время и деньги на проект, который нельзя реализовать.
Например, нельзя сносить несущие стены, прорубать в них проемы без усиления, нельзя увеличивать комнату за счет балкона, нельзя объединять жилую комнату и кухню, если там газовая плита (должны быть установлены плотно закрывающиеся двери или газовая плита заменена на электрическую).
При перепланировке санузла нельзя убирать порожек, если вся квартира не гидроизолирована, нельзя затрагивать технические и вентиляционные короба. Нельзя над жилыми комнатами соседей снизу устанавливать «мокрую зону» - санузел или кухню. За исключением квартир на 1 этаже или на 2 этаже в случае, если под квартирой находится нежилое помещение.
– Как правильно оформить разрешение на перепланировку, какие документы для этого нужны?
– Предварительно собственнику необходимо подготовить проект перепланировки и технический план квартиры. Заказать проект перепланировки необходимо специализированной организации, состоящей в СРО (саморегулируемой организации) проектировщиков.Подготовкой технического плана занимаются кадастровые инженеры, включая и специалистов филиала ППК «Роскадастр» по Челябинской области. Все исполнители должны иметь действующий квалификационный аттестат и состоять в профильной саморегулируемой организации.
Также хотелось бы отметить важный момент. В случае, если квартира приобретена за счет кредитных средств банка и находится у него в залоге, для осуществления перепланировки нужно получить согласие банка-залогодержателя.
Затем собственнику квартиры нужно обратиться в орган местного самоуправления для получения согласования, это можно сделать через МФЦ, приложив все необходимые документы в электронном виде, или направить заявление непосредственно в администрацию.Там в течение 45 дней рассматривается заявление и принимается решение о согласовании или отказе перепланировки.Результатнаправляется заявителю в течение 3 рабочих дней.
После завершения перепланировки собственник квартиры направляет в администрацию уведомление о завершении работ. Кнему прикладывается технический план квартиры, изготовленный кадастровым инженером в электронном виде.В срок не более 30 дней со дня получения уведомления орган местного самоуправленияутверждает акт приемочной комиссии.
Затем администрация муниципалитетанаправляет заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) регистрации прав на образованные в результате перепланировки помещения в Росреестр в электронном виде.
Благодаря произошедшим почти 2 года назад изменениям законодательства собственнику квартиры не нужно самостоятельно обращаться в Управление Росреестра по Челябинской области с такими заявлениями, за него это обязан сделать орган местного самоуправления.После того, как необходимые сведениябудут внесеныв Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), перепланировка будет считаться завершенной.
Если перепланировка осуществлена без согласования с администрацией, самовольно, собственник может обратиться в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Но есть такие изменения в конфигурации жилого помещения, которые не будут узаконены – суд потребует привести квартиру в соответствие с действующими нормами закона.Другими словами, самовольно перепланированное помещение может быть сохранено по решению суда, если при этом не будут нарушены права и законные интересы граждан, либо если это не будет создавать угрозу их жизни или здоровью.
– Ольга Сергеевна, какие ошибки чаще всего допускаются в связи с перепланировкой, как их избежать?
– Как раз наиболее частой и, я бы сказала, критической ошибкой как раз и является осуществление перепланировки без согласования. В ряде случаев это влечет за собой предусмотренную законодательством ответственность, гарантированную потерю времени и денежных средств.
– Как перепланировка влияет на стоимость квартиры при продаже или аренде?
– Грамотно оформленная перепланировка, улучшающая функциональность и комфорт жилья, может увеличить стоимость квартиры на 3-15% и более. Однако незаконная перепланировка снижает цену на 10-20% или делает продажу невозможной.
– Какие основные риски связаны с некорректной перепланировкой или ее отсутствием в документах?За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность?
– Да, за самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность. Кодексом об административных правонарушениях установлены штрафы.При этом, собственник самовольно перепланированного помещения обязан в разумный срок узаконить перепланировку помещения или за свой счет привести его в прежнее состояние. Если квартира участвует в публичных торгах, то она может быть продана с выплатой собственнику вырученных от продажи квартиры средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника квартиры обязанности по приведению его в прежнее состояние.
*Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» (утвержден Постановлением Администрации города Челябинска от 09.01.2019 № 1-п).