Инвестиции в коммерческую недвижимость замерли на уровне 461 млрд рублей. Рынок толкают вперед офисы и стрессовые активы, а ритейл продолжает сжиматься
По итогам 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 461 млрд рублей, фактически оставшись на уровне предыдущего года. Аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) прогнозируют сохранение высокой активности в 2026 году за счет смягчения монетарной политики ЦБ и выхода на рынок стрессовых активов, реализуемых через торги.
История вопроса:
Согласно отчету CMWP #MARKETBEAT, по итогам 2025 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 461 млрд рублей. Это всего на 1% выше показателя 2024 года (455 млрд рублей), что фактически означает стагнацию рынка в денежном выражении.
Второй год подряд основным драйвером выступает офисный сегмент. Здесь аналитики фиксируют кратный рост относительно показателей 2023 года. Основная причина – дефицит качественных площадей и готовность бизнеса вкладываться в приобретение штаб-квартир и бизнес-центров под собственные нужды, хотя такие сделки не учитываются в инвестиционной статистике напрямую, они разогревают рынок.
Противоположная ситуация складывается в торговом сегменте. Инвестиции в стрит-ритейл и торговые центры продолжают кратное сжатие. Единственным источником крупных сделок здесь остается передача активов, ранее принадлежавших ушедшим международным сетям. Новые собственники в основном занимаются ребрендингом и адаптацией площадей, а не запуском новых проектов.
Ключевая особенность 2025 года, которую выделяют в CMWP, – аномально высокая доля сделок, закрытых по итогам торгов. Такие приобретения составили 18% от общего инвестиционного объема. Эксперты подчеркивают: это нетипичная ситуация для последних нескольких лет, и связана она с ростом числа стрессовых сделок.
Хотя пик активности пришелся на четвертый квартал (22% от годового объема), самые крупные и знаковые приобретения в трех сегментах из четырех состоялись в первой половине года и именно по итогам аукционов. В сумме топ-сделки обеспечили более 45% всего инвестиционного объема за 2025 год.
В 2026 году аналитики ожидают сохранения объема инвестиций в диапазоне 400–500 млрд рублей. Алан Балоев, партнер и руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP, называет две ключевые опоры для возможного превышения показателей прошлого года.
Первая – ряд крупных процессов с высоколиквидными знаковыми активами. Эти сделки, по словам господина Балоева, находятся в продвинутой стадии структурирования и, вероятно, будут закрыты в текущем году.
Вторая – ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики Центробанка. Снижение ключевой ставки должно улучшить экономику сделок: кредитное плечо станет дешевле, а требования инвесторов к доходности смогут сойтись с реальными условиями на рынке.
Напомним, по оценкам Nikoliers, в сегмент складской недвижимости в 2025 году инвестировали 85,4 млрд рублей или 11% от общего объема, что на 30% ниже показателя января-сентября 2024 года. 94% всех приобретений складов совершили в инвестиционных целях, часто с уже сформированным арендным потоком от федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок в денежном выражении – 85% – заключили ЗПИФы. Большая часть складских сделок пришлась на Московский регион. LR