В нашем распоряжении, наконец, оказался нормативный документ под названием:
«АЛГОРИТМ по взаимодействию органов исполнительной власти города Москвы и иных организаций по устранению замечаний жителей многоквартирных жилых домов при переселении в дома-новостройки Программы реновации жилищного фонда в городе Москве"
(далее - Алгоритм). Получить данный Алгоритм в виде официального документа от Центра информирования граждан - ЦИН, а не в виде выдержек и цитат из Интернета оказалось задачкой со звездочкой. Менеджер ЦИНа крайне неохотно позволила сфотографировать его, ссылаясь на то, что "не положено", "это наше, для внутреннего пользования" и прочие аргументы с тем же смыслом.
Вот фото самого документа:
Введение
Изучив Алгоритм, мы пришли к выводу, что его характер и содержание могут сформировать у граждан ошибочные суждения о том, что:
1. Граждане имеют право исключительно на устранение недочетов в отделке , которые будут выявлены в момент приёмки квартиры, подписав Акт об отсутствии претензий в последующем. Однако гражданин, не обладая специальными экспертными познаниями в строительстве, не может и не должен выявить все недостатки в момент приемки.
2. Обеспечение права граждан на качество отделки осуществляется исключительно путём исправления выявленных недостатков подрядчиком до перехода права собственности на квартиру к гражданину. Однако после оформления права собственности он приобретает все права потребителя и вправе требовать не только устранения, но и денежной компенсации за устранение дефектов, неустойки и штрафа, в том числе в судебном порядке.
3. Гарантийные обязательства существуют до подписания "соответствующего Акта между застройщиком (Фонд реновации) и Генподрядчиком с последующим уведомлением эксплуатирующей организации..." и также заключаются в дальнейшем устранении дефектов по требованию гражданина, но уже силами УК - п.5.1 Алгоритма. Однако гарантийные обязательства по качеству отделки несет непосредственный изготовитель - Генподрядчик, построивший дом, они составляют 2 года с даты передачи квартиры собственнику и не могут зависеть от подписания Акта, стороной которого гражданин не является, как не могут быть делегированы третьему лицу - УК.
4. Приёмщик ("сторонний независимый квалифицированный специалист"), привлекаемый гражданином для сопровождения на приемке квартиры, а также используемые им инструменты должны соответствовать определенным требованиям для допуска к приемке жилого помещения, предложенного гражданину по Программе реновации. Однако такие требования к приемщику не основаны на законе, поскольку, даже для судебного эксперта (наивысшая степень квалификации и уровня ответственности за данное заключение) установлены более мягкие и четкие требования к его квалификации, которые подтверждаются: наличием профильного образования или стажем работы или повышением квалификации - ст. 13 №73-ФЗ)
Подробнее об этом...
Только после перехода права собственности на квартиру по договору мены к гражданину он приобретает все права потребителя в соответствии с одноимённым законом и уже на данном этапе на законном основании вправе требовать как устранения недостатков, так и возмещения расходов на их устранение.
Это право установлено ст. 29 Закона о защите прав потребителей: «…при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе ПО СВОЕМУ ВЫБОРУ потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
- соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
- безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами». Это подтверждается нашей судебной практикой:
- Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-37556/2024 от 26.09.2024 г.
- Апелляционное определение Московского городского суда от по делу №33-1048/2025 от 18.09.2025 г.
- Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 07.03.2025 по делу N 88-5062/2025 г.
- Решение Бабушкинского районного суда г.Москвы от 01.12.2025 г. по делу №2-6453/2025 г. и т.д.
1. Правовые аспекты.
Порядок предъявления претензий: Алгоритм описывает процедуру оформления Акта осмотра и выявления дефектов. Это соответствует общим принципам защиты прав потребителей, где фиксация факта недостатка является первым шагом, хотя и здесь есть скрытые ограничения прав. По смыслу Закона гражданин, не обладая экспертными познаниями, не обязан выявлять все строительные дефекты в момент непосредственно приемки. А общее содержание и отдельные формулировки рассматриваемого документа (п. 3.1, например) подразумевают обязанность гражданина выявить ВСЕ недостатки в момент приёмки и подписать по итогу устранения акт об отсутствии претензий, что с правами потребителя никак не соотносится.
Ведь в период действия гарантийных обязательств (2 года с даты передачи объекта), многие дефекты могут "всплыть" уже в процессе эксплуатации, а формулировка документа указывает на однократность выявления таких недостатков и предъявления требования об их устранении. Важно понимать, потребитель на приёмке не является строительным экспертом и незаконно подводить его к необходимости обращаться к услугам профессионального приёмщика за свой счёт.
Право на возмещение морального вреда и производных требований:
Став собственником квартиры, гражданин получает право не только на то, чтобы годами требовать устранения дефектов (такие случаи нам известны), но и на удовлетворение производных требований: потребительский штраф (50% от присужденной судом суммы), неустойка (1% от суммы недостатков в день), расходы на досудебную экспертизу и т.д. в судебном порядке (ст. 13 ЗоЗПП).
2. Экспертные аспекты:
Данный раздел подготовлен в соавторстве с Владиславом Раевским – судебным строительным экспертом с многолетним опытом, членом «Палаты судебных экспертов им. Ю.Г.КОРУХОВА»
Алгоритм содержит недочёты с точки зрения требований к порядку приемки и приёмщика, как строительно-технического специалиста:
Пункт 1.6 Алгоритма указывает на необходимость предоставить «пакет документов», подтверждающих компетентность специалиста. При этом, конкретного перечня требований в документе нет, но есть абстрактные формулировки, под которые можно подогнать любое требование представителя застройщика и, как результат, – формальный недопуск специалиста на объект и, как следствие, ущемление прав потребителя.
Установленный Алгоритмом 5-дневный срок на допоставку материалов заведомо неисполним, при этом ответственность за задержку устранения недостатков перед гражданином Алгоритм не устанавливает, что делает данные сроки формальностью, за которую подрядчик ответственности нести не будет, а будет продлевать срок.
Алгоритм не содержит указания на то, как происходит фиксация дефектов, если гражданин отказывается от подписания акта. Предусматривается подписание акта совместно с управляющей организацией и генподрядчиком, но отсутствует описание процедуры в случае отказа. Известны случаи, когда представитель подрядчика отказывается вносить в акт ключевые недостатки (например, неровности стен и окна под замену), выявленные в процессе приёмки.
Гарантийные обязательства: Раздел 5 Алгоритма содержит информацию о гарантийных обязательствах, но не уточняет, при этом, их срок. Подразумеваются не гарантийные обязательства генподрядчика перед потребителем, а отношения между застройщиком (Фондом реновации) и генподрядчиком, переводящие, в дальнейшем, данные обязательства в зону ответственности эксплуатирующей организации (Управляющей компании).
Устанавливая какие-либо требования к квалификации эксперта на этапе приемки, передающая сторона, фактически, устанавливает свои собственные требования к такому специалисту. Принимать их или нет, решает сам гражданин, но следует помнить, что пока квартира не является вашей собственностью, а находится в фактическом ведении, например ДГИ, то ДГИ и вводит подобные требования, на которые вы не вправе влиять. Как только квартира стала вашей, вы в полном праве осуществлять в ней любые виды экспертиз качества, не спрашивая на это ничьего разрешения.
Наш вывод: В существующем виде документ является рабочим инструментом для исполнителей, но не для граждан, как потребителей.
Что же делать?
- Если вашей целью является законная и действенная защита своих прав, то мы настоятельно рекомендуем вам осуществить приёмку квартиры самостоятельно (без каких-либо приёмщиков) в состоянии «как есть» и, оформив право собственности, пригласить на осмотр эксперта в соответствии с законом для составления калькуляции всех строительных недостатков и последующего взыскания стоимости их устранения через суд.
- Либо всё-таки пригласить приёмщика (соответствующего малопонятным критериям из Алгоритма) для возможности устранения подрядчиком (или своими силами) тех недостатков, которые препятствуют проживанию в квартире (например, регулировка окон, наладка замков). Это не лишает вас права впоследствии обратиться к настоящему эксперту для составления полной калькуляции всех недостатков в квартире, в том числе после их частичного устранения и взыскать стоимость их устранения в судебном порядке.
Относительно требований к документам приёмщика, стоит подчеркнуть: в соответствии ст.8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Какие-либо иные требования не основаны на законе.
Еще раз рекомендуем гражданам не заниматься длительными препираниями по порядку приемки, здесь вы играете фактически «на чужом поле», ведь квартира еще не ваша, а как известно, право собственности дает каждому право установить любые требования и критерии того, в каком виде и цвете должен быть каждый приходящий.
Содержание Алгоритма является крайне дискуссионным и допускает множество толкований и точек зрения, однако, неясным остался главный вопрос, почему данный документ не находится в открытом доступе для заинтересованных лиц, что крайне усугубляет информационный хаос, который существует вокруг реализации Программы реновации и конкретных вопросов возможностей оценки качества предоставляемых жилых помещений.
Юридический центр «ЛОГОС»
Основной канал: