Давайте честно.
Вы тоже так делали.
Открывали объявление о продаже квартиры — и сразу закрывали, потому что видели эти слова:
- «окна на север»
- «первый этаж»
- «последний этаж»
- «без отделки»
- «вид на дорогу»
«Нет, листаем дальше».
Большинство покупателей даже не дочитывают такие объявления. На уровне рефлекса срабатывает установка: это проблемная квартира.
А теперь парадокс из реальной практики сделок: именно такие неудачные квартиры чаще всего оказываются самыми выгодными покупками — по цене, комфорту и будущей перепродаже.
Специалисты агентства недвижимости ЭВО регулярно работают с такими квартирами и видят повторяющийся сценарий: объект, который «никто не хотел», в итоге оказывается самым удачным решением для конкретного покупателя.
Разберём подробно, какие минусы квартиры на самом деле могут быть плюсами — и для кого.
Почему «неудачные квартиры» стоят дешевле рынка
Рынок устроен просто: навешенный ярлык = падение спроса.
Есть «минус» в объявлении → меньше звонков → дольше экспозиция → больше торг.
Есть параметры, которые массовый покупатель считает минусами:
- этаж
- сторона света
- отсутствие отделки
- вид из окна
- «непрестижное» окружение
Как только квартира получает такой ярлык, происходит следующее:
- снижается поток просмотров
- объект дольше висит в рекламе
- продавец становится более гибким
Возникает окно возможностей.
По наблюдениям специалистов ЭВО, разница в цене между «идеальной» и «неидеальной» квартирой с одинаковой планировкой может доходить до 8–15%. Это деньги, которые покупатель экономит сразу — ещё до ремонта.
А теперь рассмотрим все самые неудачные стереотипы!
Окна выходят на север: почему это не проблема, а комфорт
Запрос «окна на север — плохо ли это» стабильно входит в топ поисковых фраз. Страхи понятны: темно, холодно, неуютно.
Но реальная эксплуатация в Санкт-Петербурге, особенно в последние годы (когда лето за летом всё жарче, ух), говорит об обратном.
Что происходит в солнечных квартирах на практике
Южные и западные стороны в новых домах:
- перегреваются летом
- требуют кондиционеров
- мешают работе или отдыху днём
Особенно это заметно в современных ЖК с большими окнами.
Что даёт северная сторона
Ровный рассеянный свет
Без бликов и перегрева — идеально для работы из дома, учёбы, хобби.
Комфорт летом
Температура стабильнее, кондиционер либо не нужен, либо работает реже.
Экономия
Меньше затрат на охлаждение, плотные шторы и затемнение.
Тишина
Северные окна чаще выходят во двор или на менее активные зоны.
И для многих это оказывается неожиданностью. Покупатель обратился к нам с запросом на поиск квартиры: принципиально искал «солнечную квартиру». После трёх месяцев просмотров и отказов зашёл в объект с окнами на север — и неожиданно отметил, что это первая квартира, где не душно… В итоге он её и купил. Через год мы увиделись с ним снова, уже по другому запросу, но он отметил, что ни разу не пожалел о своём выборе.
Первый этаж: кому он действительно выгоден
Фраза «первый этаж» до сих пор отпугивает: все будут смотреть в окна, будет холодно от земли, пахнет подвалом... Хотя в реальности это просто другой формат жизни, современные дома уже давно лишены этих неудобств первого этажа.
Когда первый этаж — осознанный плюс:
- пожилые родители
- люди с ограниченной мобильностью
- семьи с маленькими детьми
- покупка под посуточную аренду
- работа на дому
- приём клиентов
Дополнительные преимущества:
- ниже цена
- максимальный торг
- удобная логистика
- иногда — отдельный вход
- выше потолки в старом фонде
В таких сценариях первый этаж превращается из «минуса» в актив.
Последний этаж: тишина, за которую готовы платить
Страх последнего этажа — наследие старых домов с протекающими крышами или боязнь перед тем, что летом солнце будет нагревать крышу. В современных домах этот аргумент уже не работает: над последними этажами располагаются технические этажи, где большую часть времени никого нет, а перекрытия укреплены и не текут.
Преимущества последнего этажа:
- отсутствие соседей сверху
- минимум бытового шума
- лучший вид
- больше света
- меньше уличной пыли
По наблюдениям специалистов агентства недвижимости ЭВО, в новых домах квартиры на последнем этаже часто продаются быстрее — именно из-за тишины, а многие ещё и проходят дороже своих нижних собратьев как видовые.
Вид на детский сад, школу или линию проводов — не всегда минус
«Окна на школу» или «на линию ЛЭП» часто воспринимаются негативно: будет шумно, будет некрасиво, а вдруг здоровью повредит. Но у таких объектов есть важные плюсы.
Почему это может быть выгодно:
- перед окнами уже не построят высотку
- территория обычно ухожена
- хорошее освещение
- повышенная безопасность
Иногда стабильность окружения — это и есть главный плюс. А все электрические и технические коммуникации обязательно располагаются на выверенном от домов расстоянии, так что они абсолютно безопасны.
Квартира без отделки: возможность создать свою мечту без демонтажа
Готовая отделка кажется удобной. Но часто она означает:
- среднее качество
- стандартные решения
- переплату за «галочку»
Что даёт квартира без отделки:
- полный контроль качества
- правильную электрику
- гибкую планировку
- ремонт под свой сценарий жизни
По опыту компании ЭВО, покупатели, которые сделали ремонт с нуля один раз или имеют чёткое представление, как должна выглядеть их квартира мечты, редко соглашаются на типовую отделку в будущем. Ведь при покупке квартиры без отделки они смогут сразу начать создавать, и не придётся сначала подготавливать всё под ремонт: обдирать обои и вывозить мебель, например!
«Неудобная» локация как точка роста
Многие районы, которые считались неудобными, через 2-5 лет стали очень востребованными: это связано с тем, что инфраструктура и транспортная сеть Петербурга развиваются. Особенно это касается молодых застроек и окраин.
Невозможность быстро попасть домой или купить продуктов на районе огорчает, но важно смотреть:
- планы метро
- транспортные развязки
- деловую застройку
- образовательные кластеры
Там, где пройдёт облагораживание и обжитие, цены на недвижимость резко взлетят вверх. Специалисты ЭВО анализируют не только текущую ситуацию, но и вектор развития локации — именно там часто скрыт рост цены.
Главный скрытый плюс неидеальной квартиры — торг
Вот где настоящая выгода.
Квартира с минусами:
- дольше продаётся
- утомляет собственника
- собирает меньше просмотров
А значит — цена обсуждается.
Когда «неудачная квартира» — удачная покупка
Имеет смысл рассматривать такую квартиру, если:
- найденные минусы влияют на эмоции, а не на функциональность
- цена ниже рынка
- есть потенциал улучшения
- понятен сценарий перепродажи
Как профессионалы оценивают неликвидные объекты
В агентстве недвижимости ЭВО «проблемные» квартиры не отсеиваются автоматически. Мы оцениваем:
- реальное влияние недостатка на качество жизни
- стоимость компенсации
- ликвидность после улучшений
- сценарии жизни и выхода
И очень часто именно такие объекты дают лучший результат по соотношению цены и качества.
Главный вывод: брать ли квартиру, которую посчитали неудачной?
Идеальных квартир не существует.
Зато существуют недооценённые.
Окна на север, первый или последний этаж, отсутствие отделки, спорный вид — это не приговор. Это повод всё как следует взвесить, а не бояться. Тогда покупка квартиры вас точно порадует!
Вы, кстати, на каком этаже живёте?