Сдавать квартиру — это лотерея. Или вам везёт и находятся адекватные люди, которые платят вовремя и не устраивают содом. Или начинается: звонки от студентов, предложения поторговаться «потому что ремонт старый», просмотры, где люди молча обходят комнаты и уходят.
Чаще всего собственник думает: «Ну рынок такой. Все хотят дёшево и евроремонт». Но правда в том, что рынок готов платить. Просто не всем.
Я расскажу, как сдать квартиру дороже и быстрее без миллионных вложений. Только про то, что работает на практике.
Почему одни квартиры сдаются за день, а другие висят месяцами
Был у нас объект. Двушка в хорошем доме, рядом метро, адекватная цена. Висела два месяца. Звонки есть, показы идут, а арендаторов нет. Пришли посмотреть. Квартира чистая, но неухоженная. Диван продавленный, на окнах старый гардин, в спальне вместо люстры лампочка Ильича. Хозяева говорят: «Так жить же можно, чего им ещё надо».
Можно. Но выбирают другое.
Арендатор голосует рублём за атмосферу. Ему не нужны ваши воспоминания и диван из 2007 года. Ему нужно место, где ему будет хорошо. И если вы даёте это ощущение, он платит больше.
Шаг 1. Сделайте из квартиры товар, а не склад вещей
Самое страшное, что я вижу в арендных квартирах, — личные вещи собственника, которые оставили «на всякий случай».
Сломанный велосипед на балконе. Лыжи в коридоре. Коробки с новогодними игрушками на антресоли. Арендатор открывает шкаф, а там чьи-то пальто.
Человек не может жить в чужом прошлом. Ему некуда повесить свою одежду, негде поставить свои вещи. Он чувствует себя гостем. А за гостевое отношение никто не платит хорошие деньги.
Что делать: освободите квартиру полностью. Увезите всё, что не нужно для жизни. Шкафы должны быть пустыми или с минимумом нейтральных вешалок. Полки свободными. Холодильник чистым и пустым. Квартира перестаёт быть вашей и становится потенциально их.
Шаг 2. Почините всё, что сломано. Да, всё
Знаете, что арендаторы ненавидят больше всего? Бегать за собственником с просьбами.
Подтекает кран. Тугой замок. Дверца шкафа висит на одной петле. Розетка шатается. Для вас мелочь. Для арендатора сигнал: «Здесь всё разваливается, а хозяин забивает».
Когда человек смотрит квартиру, он сканирует не только красоту, но и безопасность. Если он видит, что за квартирой следят, он готов платить больше. Ему не нужно торговаться, чтобы вкрутить лампочку.
Что делать: пройдитесь по квартире с блокнотом и выпишите всё, что бесит. Капает, скрипит, шатается, не закрывается. Почините. Это стоит копейки, но повышает чек сразу на 10–15%.
Шаг 3. Уберите личные вкусы. Оставьте нейтральность
Очень частая история: собственник делает ремонт «под себя». Синие стены в спальне. Фотообои с лебедями. Яркий фартук на кухне в цветочек.
Вам нравилось. Вы там жили. Но арендатор хочет видеть себя, а не вас.
Человек не готов платить за ваш вкус. Он готов платить за чистый холст, на котором он нарисует свою жизнь.
Что делать: закрасьте яркие стены в белый, светло-серый, бежевый. Уберите ковры с узорами. Спрячьте шторы с люверсами и ламбрекенами. Нейтральный фон даёт арендатору спокойствие. Ему не нужно переклеивать, перекрашивать, переделывать. Он просто заезжает.
Шаг 4. Добавьте уюта без переплаты
Теперь важное. Нейтрально не значит стерильно. Квартира, где голые стены, одна табуретка и диван-книжка, не вызывает желания платить больше.
Нужно ровно три вещи: свет, текстиль, декор.
Свет. Замените все лампочки на тёплые, 2700К. Уберите синие, холодные, больничные. Добавьте торшер в угол и бра у кровати. Свет создаёт объём и настроение.
Текстиль. Купите новые полотенца, хорошее постельное бельё, плед на диван. Не экономьте на том, что касается тела.
Декор. Одна картина над диваном. Одно растение на подоконнике. Одна ваза на кухне. Три точки, не двадцать три.
Мы делали эксперимент. Одна квартира сдавалась за 45 тысяч. Студия, обычный ремонт. Мы добавили торшер, плед, зеркало в прихожую и повесили часы на стену. Бюджет 9 тысяч рублей. Новая цена аренды 55 тысяч. Нашли людей за три дня.
Шаг 5. Покажите сценарии жизни
Человек плохо фантазирует с нуля. Ему нужна подсказка.
Когда вы показываете пустую спальню с кроватью, тумбой и торшером, он уже представляет, как ложится спать. Когда вы показываете кухню с чашкой и салфетками, он чувствует запах утра.
Это не манипуляция. Это помощь. Вы не обманываете, вы показываете, как здесь будет хорошо.
Что делать: не оставляйте комнаты пустыми. Даже бюджетная мебель даёт масштаб. Икея, Авито, аренда декора — любые варианты работают. Люди платят не за квадратные метры, а за картинку жизни, которая им подходит.
Шаг 6. Фотографии решают всё
Допустим, вы сделали идеальную подготовку. Квартира светлая, чистая, уютная. А потом открываете Циан и видите: ваше объявление листают мимо, потому что фото тёмные, кривые, снятые на телефон вечером.
Запомните: арендатор выбирает глазами. Если карточка выглядит дёшево, он думает, что и квартира дёшевая. И торгуется.
Что делать: снимите квартиру на хороший фотоаппарат или позовите фотографа. Снимайте днём, при включённом свете, с расправленными шторами. Никаких широкоугольных искажений, никаких фильтров. Чисто, честно, эстетично.
Шаг 7. Не завышайте цену просто потому что «старались»
Бывает обидно. Вложили силы, деньги, душу. Кажется, что теперь квартира стоит на 20% дороже.
Рынок так не работает.
Хоумстейджинг даёт вам преимущество в скорости и качестве арендаторов. Вы сдаёте быстрее и получаете меньше торга. Но цену нужно ставить рыночную, плюс небольшая премия за состояние.
Что делать: посмотрите 10–15 аналогов в вашем доме или районе. Если у всех старые диваны и ковры на стенах, а у вас чистота и стиль, вы можете просить на 10–15% больше. Это честно.
Коротко: что сделать, чтобы сдать дороже
- Вывезите всё лишнее и личное.
- Почините краны, замки, розетки.
- Закрасьте яркие стены в нейтральный.
- Купите тёплые лампочки и торшер.
- Добавьте плед, подушки, одно растение.
- Накройте кровать новым бельём.
- Сделайте профессиональные фото.
- Поставьте цену на 10–15% выше рынка и не бойтесь торга.
Мы в бюро хоумстейджинга «Энергия» готовим квартиры не только к продаже, но и к аренде. Разница только в задачах. При продаже важно обесценить и убрать привязку. При аренде важно создать ощущение «хочу здесь жить».
Это работает всегда. Проверено на десятках объектов от эконома до бизнес-класса.
У нас в Telegram-канале есть разборы арендных квартир до и после. Смотрим, сколько вложили, на сколько подняли чек и за сколько дней нашли жильцов.