Есть ли риск кризиса в стройке на самом деле?
Новость о запросе Самолета на льготное финансирование в 50 млрд руб. рынок быстро интерпретировал как сигнал возможного кризиса в девелопменте. Однако текущая динамика котировок показывает: инвесторы довольно чётко отделили ситуацию одного эмитента от состояния сектора в целом
👉Что произошло на рынке
После 4 февраля акции Самолета остаются в районе 855 руб., что примерно на 12–13% ниже цены открытия того дня. Рынок зафиксировал повышенный риск-профиль компании и пока не готов его пересматривать.
При этом крупнейшие игроки сектора — ПИК, Группа ЛСР и Группа Эталон — с момента публикации новости скорректировались всего на 1,5–3%, что укладывается в обычную рыночную волатильность.
👉Чувствительность к ставке и ипотеке
Самолет исторически ориентирован на массовый сегмент: доля ипотечных продаж в 4 кв. 2025 года составляла 72%, при этом около 80% ипотечных сделок приходится на льготные программы. Их ужесточение напрямую ударило по спросу. Как результат — Самолет стал единственным публичным девелопером со снижением продаж в 2025 году.
Для сравнения: ЛСР показала +17%, Эталон — +5%. Это подчёркивает, что проблема носит эмитент-специфичный характер.
👉Смещение в более устойчивые сегменты
На фоне слабости комфорт-класса девелоперы с качественным земельным банком начали уходить в бизнес- и премиум-сегменты. Эталон здесь показателен: доля бизнес- и премиум-класса выросла до 74% продаж, что снижает зависимость от ипотеки.
Самолет, напротив, ограничен структурой земельного банка, ориентированного на более доступные локации.
👉Финансовая устойчивость
Покрытие проектного долга средствами на эскроу у Самолета — около 70% при среднем по рынку ~71%. У Эталона и ПИК — около 85%, у ЛСР — ~1,2х. Тут в целом показатели выглядят более менее ровно у всех девелоперов.
👉Подводим итоги
История с Самолетом стала не сигналом кризиса стройки, а примером выборочной переоценки. Давление сосредоточено на компаниях с высокой зависимостью от ипотеки и ограниченной гибкостью.
На этом фоне появляются отдельные идеи: облигации ЛСР дают 18–19%, а бумаги Эталона позволяют зафиксировать доходность около 21% при более устойчивом риск-профиле. Сам сектор недвижимости остаётся системно значимым — и рынок это явно учитывает.
https://smart-lab.ru/mobile/topic/1264526
