В 2026 году рыночная ипотека остаётся недоступной для 83% граждан России. По данным, полученным "Известиями", у этой части населения уровень доходов не превышает 100 тыс. рублей. При этом необходимый показатель выше — около 120 тыс. рублей. Это связано с тем, что для одобрения ипотечной заявки требуется, чтобы на погашение задолженности направлялось не более половины ежемесячного дохода.
Рыночная ипотека на вторичное жилье остается доступной менее чем для одного из шести жителей России. Даже возможное снижение ключевой ставки с 16 до 12% к концу года не сможет существенно повлиять на ситуацию. По данным Росстата, средняя заработная плата в стране в 2025 году составляла 98,2 тыс. рублей, при этом доходы свыше 100 тыс. рублей имеют лишь 16,7% граждан. Заработок в диапазоне 60–100 тыс. рублей зафиксирован у 21,6% населения, на уровне 45–60 тыс. — у 14,9%. Почти половина россиян, а именно 47%, получают менее 45 тыс. рублей.
В настоящее время банки придерживаются установленных Центробанком лимитов при выдаче кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Фактически строгие ограничения не распространяются только на тех клиентов, у которых расходы на обслуживание займов не превышают половины их дохода. Кроме того, кредитные организации не одобряют ипотеку при низком первоначальном взносе.
Эти требования действуют как при покупке готового жилья, так и при приобретении строящихся объектов. В результате значительная часть граждан получает отказы — доля отклоненных ипотечных заявок достигла 65%. Для наибольшей вероятности одобрения заемщику рекомендуется направлять на выплаты по ипотеке не более половины дохода и вносить первоначальный взнос свыше 20%.
Согласно данным Центробанка, средняя стоимость одного квадратного метра готового жилья, приобретаемого с использованием рыночной ипотеки, сейчас находится на уровне около 130 тыс. рублей. По расчетам "Известий", средняя ставка по таким ипотечным программам в десятке крупнейших банков составляет 19,8%. Если рассматривать типовую "евродвушку" площадью 40 кв. м, ее цена достигает 5,2 млн рублей. Ежемесячный платеж по такой недвижимости даже при первоначальном взносе 30% и максимальном сроке кредита 30 лет будет около 60 тыс. рублей. При таких условиях заемщик с доходом 100 тыс. рублей, скорее всего, не получит одобрение на кредит, тогда как у 83% россиян заработок ниже этого уровня.
Аналитики "РБК Недвижимость" провели расчеты, согласно которым при ставках рыночной ипотеки, действовавших на середину февраля 2026 года, для одобрения кредита на покупку двухкомнатной квартиры на вторичном рынке в среднем по крупным городам-мегаполисам требуется ежемесячный доход около 190 тыс. рублей. При этом заемщики с заработком ниже 120 тыс. рублей в месяц не смогут получить ипотеку на двухкомнатное жилье ни в одном из мегаполисов.
Наиболее высокие требования к уровню заработной платы при одобрении рыночной ипотеки на покупку двухкомнатной квартиры зафиксированы в Москве. Здесь необходимый доход примерно в 2,8 раза превышает средний показатель по городам-миллионникам и составляет 523,9 тыс. рублей в месяц. Столь жесткие параметры со стороны банков обусловлены высокой стоимостью недвижимости: средняя двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м в столице оценивается в 22,6 млн рублей.
Повышенные по сравнению со средним уровнем требования к доходам заемщиков отмечаются также еще в трех крупных городах. В Санкт-Петербурге для одобрения ипотеки требуется около 297,5 тыс. рублей в месяц, что в 1,6 раза выше среднего по мегаполисам. В Казани необходим доход на уровне 248,6 тыс. рублей в месяц, что примерно в 1,3 раза больше среднего показателя. В Нижнем Новгороде требуемая зарплата достигает 192,2 тыс. рублей в месяц, немного превышая усредненное значение по крупным городам.
В половине российских мегаполисов — восьми из шестнадцати — для получения ипотеки на двухкомнатную квартиру требуется зарабатывать в диапазоне 150–190 тыс. рублей ежемесячно. К таким городам относятся Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Красноярск, Самара, Краснодар, Уфа и Пермь. В Омске и Воронеже банки предъявляют несколько более мягкие требования, однако и там необходим стабильный доход на уровне 136–139 тыс. рублей в месяц.
Наименьшие требования к заработной плате среди городов-миллионников, по данным "РБК Недвижимость", отмечаются в двух городах, где достаточно доходов примерно на треть ниже среднего по мегаполисам. В Волгограде для одобрения ипотеки требуется около 123,6 тыс. рублей в месяц, а в Челябинске — порядка 128,7 тыс. рублей.
