Виной тому низкие доходы: 83% россиян зарабатывают меньше 100 000 рублей. Этого недостаточно, чтобы банк одобрил рыночную ипотеку. Кредиторы требуют минимум 120 000 рублей дохода в месяц. И это обоснованно: ежемесячный платеж за небольшую квартиру площадью 40 кв. м составляет минимум 60 тысяч рублей. Что говорить о квартире в крупном городе или жилье большей площади.
Помимо крупного ежемесячного платежа россиянам нужно собрать немалую сумму на первоначальный взнос. Чем он больше, тем лучше: так шансы на одобрение кредита вырастут. Если у человека доход около 100 000 рублей в месяц, он должен предложить банку первый взнос в размере 43% от стоимости жилья. Учитывая цены на квартиры, это тоже очень большая сумма. В условиях, когда семья арендует жилье, накопить ее сложно — на это понадобятся годы.
Лишь 1 из 6 россиян может позволить себе жилье
К сожалению, судя по выводам аналитиков, ситуация не изменится даже, если Центробанк снизит ключевую ставку на радикальные 4 п. п., до 12%: ипотека все равно останется непосильно дорогой для большинства россиян.
И это несмотря на то, что средняя зарплата в России на конец 2025 года составила 98,2 тысячи рублей. При этом понятно, что даже эти средние показатели весьма условны, и такие зарплаты есть не у всех работников.
Зарплату от 60 тысяч рублей получают 21,6% россиян, а от 45 до 60 тысяч — 14,9%. Более 100 000 рублей получают 16,7% россиян. А меньше 45 тысяч рублей — пугающие 47% респондентов. Это данные Росстата. То есть в основном россияне получают чуть ли не вдвое меньше, чем официальная средняя зарплата, которая и сама по себе недостаточна для получения ипотечного кредита.
Помимо зарплаты банки оценивают показатель долговой нагрузки. Он должен быть не более 50%. Если человек отдает больше половины доходов на погашение долгов, в новом кредите ему откажут.
Важно не забывать и о первоначальном взносе: деньги на него тоже должны быть. Получить квартиру без средств, как это было раньше, невозможно.
В итоге банки все чаще отклоняют заявки на ипотеку: отказы приходят в 65% случаев.
Сколько стоят квартиры
Средняя цена 1 кв. м с учетом рыночной ипотеки — 130 тысяч рублей. Средняя ипотечная ставка без учета льгот — 19,8%. Средняя двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м стоит 5,2 миллиона рублей. «Известия» рассчитали: если внести 30% в качестве первоначального взноса и взять кредит на срок до 30 лет, размер ежемесячного платежа составит 60 000 рублей.
30 лет платить по 60 тысяч рублей каждый месяц — а до этого нужно накопить 1,56 миллиона. Даже при зарплате 100 тысяч рублей это очень тяжелое бремя. Да и банк откажет, так как на выплату долга будет уходить более 50% дохода.
Реальный первоначальный взнос
Чтобы улучшить условия по ипотеке, нужно уменьшить сумму долга, то есть внести большой первоначальный взнос. Выходит, что даже при неплохой для большинства россиян зарплате 100 000 рублей нужно накопить минимум 2,2 миллиона рублей — это 43% от стоимости жилья. В этом случае ежемесячный платеж снизится до 50 тысяч рублей, а срок останется прежним — 30 лет.
Иногда банки вовсе требуют первоначальный взнос от 50%. Например, Газпромбанк ставит условие 45–55%, хотя на сайте указано другое.
Что касается накоплений, то здесь тоже все непросто. Чтобы собрать нужную сумму на первоначальный взнос, нужно откладывать минимум 20 тысяч рублей ежемесячно на протяжении 9,5 года. При этом людям без жилья часто приходится снимать квартиры, и откладывать в таких условиях сложно. Неудивительно, что опрошенные россияне признаются: в среднем они могут позволить себе откладывать лишь 10% дохода. То есть срок накоплений только на первый взнос увеличивается вдвое.
А если зарплата человека около 45 тысяч рублей, то ему придется копить еще дольше. Причем неясно, из каких средств откладывать: денег и так едва хватает, чтобы свести концы с концами.
Аналитик Игорь Расторуев из AMarkets обращает внимание: за то время, пока человек копит, ситуация может многократно измениться; в какой-то момент ему точно понадобятся деньги на лечение или крупную покупку. Поэтому без помощи родных не обойтись.
Станет ли легче, если ключевая ставка снизится
Банк России планирует снизить ключевую ставку до 12% к концу года. В этом случае ипотечные ставки тоже опустятся — до 16% (вместо 19%). Но для заемщиков ситуация существенно не изменится. Ежемесячный взнос все равно останется большим; при этом зарплаты в последнее время перестали расти, а цены — нет.
Если же у человека доход меньше 100 тысяч рублей, то о рыночной ипотеке можно и вовсе забыть. Единственный выход — увеличивать доход и занимать у родных и друзей. Либо менять обстоятельства так, чтобы претендовать на льготную программу.
О том, во сколько бы обошлась квартира по рыночной ипотеке в 2025 году, писали здесь:
Можете ли вы позволить себе взять рыночную ипотеку? Как считаете, что делать молодым людям, которые не дотягивают до требований банков?
--