- Установка тамбура в подъезде (общедомовом пространстве) приравнивается к самовольной перепланировке, если она проведена без соответствующего согласования и оформления разрешительных документов. Это положение закреплено в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ). Верховный Суд РФ в ряде решений подтвердил эту позицию, разъяснив ключевые аспекты таких ситуаций.
Правовые основания
- Согласно части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведённые при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта, являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние возлагается на лицо, самовольно переустроившее или перепланировавшее помещение [ч. 3 ст. 29 ЖК РФ].
- Лестничная площадка, лестница и тамбур относятся к общедомовому имуществу, которое принадлежит всем жильцам многоквартирного дома одновременно. Распоряжаться таким имуществом или выделять личную долю отдельные собственники не могут. Установка тамбурной двери изменяет конфигурацию общедомового пространства, уменьшает его площадь и ограничивает свободный доступ к коммуникациям, электросчётчикам и другим элементам общего имущества. Такие действия квалифицируются как перепланировка, которая требует обязательного согласования.
- Если перепланировка влечёт присоединение к помещению части общего имущества многоквартирного дома, на неё должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме [ч. 2 ст. 40 ЖК РФ]. Общее имущество включает, в частности, коридоры, холлы и другие места общего пользования [п. 1 ст. 36 ЖК РФ].
Исключения. Если тамбур и дверь изначально предусмотрены проектом дома, дополнительное согласование не требуется. Однако необходимо уведомить УК и убедиться, что конструкция соответствует нормам безопасности.
Критерии самовольной перепланировки
Установка тамбура в подъезде будет считаться самовольной перепланировкой, если:
- не получено согласование от органа местного самоуправления, который уполномочен принимать такие решения [ст. 26 ЖК РФ];
- не получено единогласное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если установка тамбура влечёт уменьшение общего имущества или изменение конфигурации помещений [ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ];
- работы проведены с нарушением проекта перепланировки или технических регламентов, норм пожарной безопасности и других требований.
Позиция Верховного Суда РФ
- В определении от 22 сентября 2020 года №307-ЭС19-13837 по делу №А56-75945/2018 Верховный Суд РФ рассмотрел ситуацию, когда в многоквартирном доме были установлены металлические двери в коридорах (лифтовых холлах) без согласования с органом местного самоуправления и решения общего собрания собственников. Суд указал, что такие действия привели к уменьшению размера общего имущества в доме и являются самовольной перепланировкой. Обязанность привести помещения в прежнее состояние возложена на собственников или нанимателей помещений, производивших перепланировку, органом, осуществляющим согласование.
Простыми словами это означает следующее:
- Общее имущество дома — это места, которые принадлежат всем собственникам помещений в доме (коридоры, лифтовые холлы, лестницы и т. д.). Если кто-то устанавливает двери или другие конструкции в этих местах без согласия всех собственников, это нарушает права остальных жильцов, так как уменьшает доступную им общую площадь.
- Самовольная перепланировка — это любые изменения в помещении или общем имуществе дома, которые проведены без официального разрешения (согласования с органом местного самоуправления) или с нарушением установленных правил. В данном случае установка дверей в коридорах меняла конфигурацию общего пространства, что требовало согласования, но его не было.
- Орган местного самоуправления — это уполномоченный орган, который в соответствии с законом должен рассматривать заявления о перепланировке и принимать по ним решения. Если работы проведены без такого согласования, они считаются незаконными.
- Обязанность привести помещения в прежнее состояние означает, что суд может обязать тех, кто самовольно установил двери (собственников или нанимателей помещений), демонтировать их и вернуть коридоры в исходное состояние. Порядок и сроки демонтажа определяет орган, который должен был согласовывать перепланировку (например, местная администрация).
Таким образом, если кто-то устанавливает конструкции в местах общего пользования без согласия всех собственников и согласования с властями, это незаконно. Суд может заставить нарушителя устранить изменения и вернуть всё в первоначальный вид.
Об этом я также подробно описывал в своей предыдущей статье
В другом деле (определение от 18 января 2022 года №5‑КГ21–153-К2) Верховный Суд РФ подтвердил, что если возведение перегородки в местах общего пользования увеличивает площадь жилого помещения, то на это требуется согласие всех собственников. Суд признал недействительным решение общего собрания о предоставлении части общего имущества одному собственнику и обязал его демонтировать перегородку и металлическую дверь.
Простыми словами это означает следующее:
1. Увеличение площади квартиры за счёт общего имущества — это действие, которое нарушает права других собственников. В рассматриваемом случае перегородка и дверь отделили часть холла и присоединили её к квартире одного из собственников, уменьшив тем самым общую площадь, доступную другим жильцам.
2. Для таких изменений требуется согласие всех собственников помещений в доме. Согласно законодательству (в частности, пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ и нормам Жилищного кодекса РФ), распоряжение общим имуществом (в том числе его перераспределение) возможно только по соглашению всех участников долевой собственности. Просто провести собрание и получить большинство голосов недостаточно — необходимо единогласное согласие.
3. Решение общего собрания о предоставлении части общего имущества одному собственнику было признано недействительным. В этом деле собрание собственников приняло решение о передаче части холла в пользование одному из собственников на 49 лет с возможностью возведения перегородки. Верховный Суд указал, что такое решение незаконно, так как нарушает права остальных жильцов и не может быть принято без их всеобщего согласия.
4. Суд обязал вернуть всё в исходное состояние. Поскольку действия по возведению перегородки и установке двери были признаны незаконными, суд возложил на собственника обязанность демонтировать конструкцию и привести холл в первоначальный вид. Это означает, что часть холла должна быть освобождена и снова стать доступной для использования всеми жильцами дома.
Заключение.
Установка тамбура (тамбурной двери) в подъезде многоквартирного дома без согласования — это самовольная перепланировка, которая нарушает действующее законодательство.
Исключением является только то, что если тамбур и дверь изначально предусмотрены проектом дома, дополнительное согласование не требуется.
Прежде чем устанавливать тамбур, тщательно изучите документацию дома и пройдите все этапы согласования. Это позволит избежать финансовых потерь, конфликтов с соседями и принудительного демонтажа.
Если кто-то пытается увеличить площадь своей квартиры за счёт общего имущества (например, установив перегородку в коридоре), это возможно только при согласии всех собственников помещений в доме. Если такого согласия нет, такие действия считаются незаконными, и суд может обязать вернуть всё в исходное состояние.
В следующей статье я расскажу о том, что новый собственник не всегда несет ответственность за незаконные действия предыдущего владельца, связанные с самовольной установкой конструкций в многоквартирном доме.
#перепланировка#тамбур#подъезд
#самовольная перепланировка
#МКД#установка#собственник
#ответственность#решение
#ВерховныйсудРФ#ЖКРФ
#исходноеположение#позициясуда
#самовольнаяустановка#согласие