Аналитик рынка недвижимости Николаев: в Новосибирске могут появиться «обманутые по закону» дольщики

На форуме «Сибирская строительная неделя-2026» в Экспоцентре независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев в интервью BFM-Новосибирск рассказал о росте рисков для покупателей новостроек. По его словам, затяжные сроки ввода объектов и высокая закредитованность девелоперов могут привести к новой категории пострадавших — «обманутых по закону» дольщиков. «Рынок цикличен: после быстрого роста до 2023 года, когда мы ввели рекордные 3 миллиона квадратных метров, в 2024-м объемы упали по сравнению с предыдущим годом, а в 2025-м — еще больше. Хотя показатели все еще выше средних по истории области», — отметил Николаев. По многоквартирным домам (МКД) падение ввода в прошлом году составило 18,5–19%. При этом индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) показало рекорд — 1 миллион квадратных метров. «Застройщики, чувствуя падение спроса, снижают вывод новых проектов», — пояснил аналитик. Он напомнил, что спрос на новостройки был сильно разогрет льготной ипотекой, отмененной в июле 2024 года. «В Новосибирске снижение началось раньше, чем по стране — уже с 2024-го. Застройщики, пережившие не один кризис, оказались более прозорливыми», — добавил Николаев. По его словам, летом 2025 года рынок достиг пика затоваривания — 77,5 тысячи непроданных квартир. «Сейчас минус две тысячи от пика, но это капля в море. Продажи по договорам долевого участия в 2025-м просели на полпроцента к 2024-му. Мы где-то на минимуме, но при таком уровне затоваривания это слабое утешение», — констатировал эксперт. Особое внимание он обратил на риски для покупателей. «В Новосибирске уже 30% объектов задержаны по срокам. Проектное финансирование, которое обещало защиту дольщиков, не панацея: банки могут вернуть средства через год, если дом не сдается вовремя. Люди, вложившие деньги 3–4 года назад, получат их без индексации — это полквартиры», — предупредил Николаев. Он подчеркнул, что при банкротствах девелоперов ситуация может привести к появлению «обманутых по закону» дольщиков. «Мораторий на штрафы за задержки ввода отменен, но сроки сдвинуты на год — это прямые потери покупателей: аренда, инфляция», — сказал аналитик. Говоря о частном секторе, Николаев отметил: «В ИЖС риски ниже, но и здесь рынок слабо регулируется. Причесать дикие бригады до уровня надежных застройщиков так и не удалось». Относительно мер поддержки эксперт выразил сомнение в масштабных вливаниях: «50 миллиардов на дороге не валяются», — прокомментировал он запрос федерального застройщика «Самолет» на льготный кредит. По его мнению, вероятнее адресная льготная ипотека или субсидии для проблемных проектов. «Закон о проектном финансировании критикуется: 80% прибыли застройщиков уходит на проценты по кредитам, а риски ложатся на покупателей. Снижение ключевой ставки могло бы оживить рынок, но только резкое — на 5–7%. Иначе эффект минимален: вторичка оживет первой, а первичка останется дорогой на 25%. При ставках 1–2% цены на недвижимость могут взлететь на 23%», — пояснил Николаев. Вместе с тем, он отметил и позитивные моменты: «Сейчас большой выбор. Цены пока стабильны, а застройщики предлагают плюшки — ремонт, парковки, кладовки. В сданных домах есть 15,5–16 тысяч готовых квартир с минимальными рисками». Аналитик дал совет семьям: «Льготной ипотекой нужно пользоваться, особенно семьям с детьми — это инвестиция в материнский капитал. Но из 60 тысяч квартир в стройке 30% рискованные: не ищите, где дешево — ищите, где надежно». По прогнозу Николаева, во втором полугодии 2026-го властям придется активно вмешиваться в рынок, иначе спад усилится. «Рынок не рухнет, но покупателям сейчас время на тщательный выбор в ближайшие кварталы», — заключил он. ]]>