Когда видишь заголовок «ставки снижены», в голове сразу всплывают радужные картинки. Но в 2026 году цифры отрезвляют мгновенно: ипотека от 18.39%. Это не предновогодняя распродажа, это суровая арифметика рынка при ключевой ставке ЦБ в 16%. Давайте без иллюзий разберём, что на самом деле значит это «снижение» и кому оно может быть полезно.
Главный вывод: дешёвой ипотеки по-прежнему нет
Ставка в 18.4% — это всё ещё очень дорогие деньги. Для сравнения: ещё два года назад «семейная ипотека» была под 6%. Сейчас ставки по рыночным программам почти в три раза выше.
Что такое ПСК (полная стоимость кредита) 18.588–28.736%?Это означает, что помимо процентов банк включает в расчёт все сопутствующие платежи: страховки, услуги оценки, возможные комиссии. Минимальная ПСК в 18.588% очень близка к заявленной ставке (18.39%), что говорит о относительно небольшой дополнительной нагрузке — скорее всего, это просто обязательная страховка. Но верхняя граница ПСК под 29% — это уже жёсткий сценарий для кого-то с высокой risk-оценкой или при подключении дополнительных платных услуг.
Кому может быть актуально такое предложение?
- Тем, кто не попадает в госпрограммы. Если вы не молодая семья, не IT-специалист и не военный, то «Семейная ипотека» и другие льготные программы для вас закрыты. Рыночная ставка — ваш единственный вариант. В этом контексте 18.4% на фоне среднерыночных 19-20% — это действительно небольшое, но приятное преимущество.
- Тем, у кого уже есть одобренная заявка. Важный нюанс: новые ставки применяются и к заявкам, одобренным до 9 февраля. Если вы недавно получили одобрение на 19.5%, а теперь банк снизил планку — вам повезло. Это редкая ситуация, когда изменения работают в пользу уже подавших документы.
- Тем, кто рефинансирует ипотеку, взятую на пике ставок. Если в конце 2025-го вы взяли ипотеку под 22%, то рефинансирование под 18.99% — это реальная экономия. Особенно если у вас большой остаток и долгий срок.
Что означает рефинансирование под 18.99% (ПСК до 35.97%)?
Здесь всё ещё интереснее. Минимальная ставка даже выше, чем на новую ипотеку — это стандартная практика, так как банк не получает прибыли от продажи самой квартиры. Но максимальная ПСК под 36% — это запредельно. Такая цифра говорит о том, что для некоторых заёмщиков (например, с плохой кредитной историей или низким официальным доходом) рефинансирование может оказаться дороже текущего кредита из-за навязанных страховок и комиссий.
Вывод по рефинансированию: Смотреть нужно не на рекламный минимум, а на ПСК, которую банк рассчитает именно для вас. Иначе «экономия» обернётся ещё большей переплатой.
О чём нужно помнить, рассматривая такое предложение?
- Первоначальный взнос. Обычно самые низкие ставки доступны при взносе от 20-30%. Чем меньше ваш взнос, тем выше может быть ставка.
- Обязательное страхование. Скорее всего, для получения ставки 18.39% потребуется оформить страхование жизни и титула. Это увеличит ваши ежегодные расходы.
- Жёсткая оценка платёжеспособности. Банки сейчас предельно осторожны. Высокая ставка означает огромную переплату, и банк должен быть уверен, что вы её потянете 20-30 лет. Готовьтесь к требованию справок о доходе и расчёту долговой нагрузки (ПДН).
Итог: маленький лучик в тёмном царстве.
Снижение Уралсибом ставок — это не сигнал о развороте тренда, а точечная конкурентная борьба за качественных заёмщиков в условиях стагнации рынка.
Для кого-то это шанс: для тех, кто ждал хоть какого-то улучшения условий по рыночной ипотеке или хочет рефинансировать старый дорогой кредит.
Но для большинства ставка в 18.4% остаётся неподъёмной или экономически нецелесообразной. Платёж по такому кредиту на квартиру за 10 млн рублей будет колоссальным.
Если вы рассматриваете такую ипотеку, ваша главная задача — не обманывать себя рекламной цифрой. Сядьте и посчитайте итоговую переплату за весь срок и ежемесячный платёж при разных сценариях ПСК. И честно спросите себя: готовы ли вы следующие 20-25 лет отдавать банку сумму, за которую можно купить ещё две таких квартиры? Ответ на этот вопрос важнее любого заголовка о «снижении ставок».