За годы работы я заметил одну закономерность. Когда люди ищут первую квартиру, они теряются в типах жилья.
Смотрят объявления: студия за 5 млн, однушка за 7 млн, евродвушка за 9 млн, двушка за 11 млн. И не понимают — что им вообще нужно?
Недавно работал с молодой парой. Бюджет 8-9 миллионов. Они пока вдвоём, но планируют ребёнка через 2-3 года.
Классический вопрос: «Александр, что нам брать? Однушку подешевле? Или напрячься и взять евродвушку?»
Знаете, это не про деньги. Это про то, на сколько лет вы покупаете жильё.
Если взять однушку — через 3 года с ребёнком станет тесно. Придётся снова продавать, искать, переезжать. Лишние деньги, ремонт, стресс.
Если взять евродвушку — чуть дороже, но на 7-10 лет вы закрываете вопрос с жильём.
Сегодня разберу 5 типов квартир. Расскажу, для кого каждый подходит. И как понять, что нужно именно вам.
Тип 1. Студия (20-30 кв.м)
Что это:
Одно пространство без перегородок. Кухня, спальня, гостиная — всё вместе. Отдельный только санузел.
Средняя цена в СПб:
От 4 до 7 млн (зависит от района и ЖК).
Для кого:
- Одинокие молодые люди (студенты, начинающие специалисты)
- Пары без детей на первые 2-3 года
- Инвесторы (легко сдавать)
Плюсы:
- Самая дешёвая по цене
- Минимальные коммунальные платежи
- Быстро убирать
- Визуально кажется просторной (нет стен)
Минусы:
- Ноль приватности — всё на виду
- Запахи от кухни по всей квартире
- Если один спит, второй не может шуметь
- Для семьи с ребёнком не подходит совсем
Мой опыт:
Студии хорошо заходят у молодых IT-шников, которые живут одни и работают удалённо. Или у студентов, чьи родители покупают им первое жильё.
Но это временный вариант. Через 3-5 лет люди обычно продают студию и берут что-то больше.
Вывод: Студия — старт для одного человека или пары. Но не на долгосрок.
Тип 2. Однокомнатная (32-42 кв.м)
Что это:
Одна изолированная комната + отдельная кухня (обычно 6-9 кв.м) + коридор.
Средняя цена в СПб:
От 6 до 10 млн (зависит от района).
Для кого:
- Одинокие люди, которые хотят больше приватности, чем в студии
- Молодые пары без детей
- Пожилые люди (после продажи большой квартиры)
Плюсы:
- Есть приватность — закрыл дверь в комнату, и ты в своём мире
- Кухня отдельно — запахи не летят в спальню
- Дешевле евродвушки на 1-1,5 млн
- Проще в уходе, чем двушка
Минусы:
- Маленькая кухня — не развернуться
- Если пара с маленьким ребёнком — уже тесно
- Гостей принимать негде (комната одна)
Мой опыт:
Однушки популярны у пар, которые пока без детей. И у людей 50+, которые продали большую квартиру и хотят поменьше.
Вывод: Однушка — для одного-двух человек без детей. Удобно, если не планируете расширяться в ближайшие 5 лет.
Тип 3. Евродвушка (40-52 кв.м)
Что это:
Одна изолированная спальня + кухня-гостиная. По факту — студия с отдельной спальней.
Средняя цена в СПб:
От 8 до 12 млн.
Для кого:
- Молодые пары, которые планируют одного ребёнка в ближайшие годы
- Люди, которые любят современные форматы жилья
- Те, кто часто принимает гостей
Плюсы:
- Отдельная спальня — можно уединиться
- Большая кухня-гостиная — удобно готовить и общаться
- Современная планировка (модно, стильно)
- Дешевле классической двушки на 15-20%
Минусы:
- Запахи от кухни идут в гостиную
- Если ребёнок спит в гостиной — в спальне слышно всё
- Для двух детей уже не подходит
- Нет двух полноценных изолированных комнат
Почему я часто рекомендую именно евродвушку:
Вот та пара, про которую писал в начале. Они пока вдвоём, планируют ребёнка через 2-3 года. Бюджет 8-9 млн.
Я им объяснил так:
Однушка — это максимум на 2-3 года. Появится ребёнок — станет тесно. Придётся снова продавать, искать, переезжать.
Двушка классическая — дорого. Можно добрать ипотеку, но нагрузка большая.
Евродвушка — золотая середина. Да, дороже однушки на 1,5-2 млн. Но у вас будет отдельная спальня для ребёнка. И вы спокойно проживёте там 7-10 лет.
Разница в цене — 1,7 млн. Но вы покупаете долгосрочный комфорт и избегаете повторного переезда.
Вывод: Евродвушка — для пары с одним ребёнком (или планирующих). На 5-7 лет точно хватит.
Тип 4. Двухкомнатная классическая (52-68 кв.м)
Что это:
Две изолированные комнаты + отдельная кухня + прихожая + санузел.
Средняя цена в СПб:
От 10 до 16 млн (в зависимости от района).
Для кого:
- Семьи с 1-2 детьми
- Пары, которые хотят раздельные зоны (кабинет + спальня)
- Люди, планирующие жить долго в одной квартире (10+ лет)
Плюсы:
- Две изолированные комнаты — каждому своё пространство
- Ребёнку своя комната, родителям своя
- Кухня отдельно — никаких запахов в комнатах
- Универсальный вариант на долгосрок
Минусы:
- Дороже евродвушки на 2-3 млн
- Кухня обычно небольшая (8-10 кв.м)
- Больше коммунальные платежи
Мой опыт:
Классическая двушка — самый популярный тип квартир у семей с детьми.
Недавно был клиент, который сразу взял двушку, хотя детей ещё не было.
Он поделился: «Мне нужен кабинет. Я работаю из дома. А жене нужна своя зона. Мы не хотим через 3 года снова переезжать».
Умный подход. Он купил с прицелом на 10-15 лет.
Вывод: Классическая двушка — если планируете детей, работаете из дома или хотите жить долго без переездов.
Тип 5. Трёхкомнатная (68-95 кв.м)
Что это:
Три изолированные комнаты + кухня + прихожая.
Средняя цена в СПб:
От 12 до 25 млн (в зависимости от района и класса жилья).
Для кого:
- Семьи с 2-3 детьми
- Семьи из нескольких поколений (родители + бабушка)
- Люди с высоким доходом, которым нужно пространство
Плюсы:
- Много комнат — каждому своя
- Можно сделать детскую, спальню, кабинет, гостевую
- Два санузла — нет очередей
- Комфортно для большой семьи
Минусы:
- Дорого (в спальных районах от 12 млн, в центре от 20 млн)
- Высокие коммунальные платежи
- Сложнее продать (узкая аудитория покупателей)
Мой опыт:
Трёшки берут либо большие семьи (2-3 детей), либо обеспеченные люди, которым просто нужен простор.
Вывод: Трёшка — если у вас несколько детей или вы хотите много пространства и есть на это бюджет.
Как понять, что подходит именно вам?
Задайте себе 3 вопроса:
1. Сколько человек будет жить сейчас? Планируются ли дети?
- 1 человек → студия или однушка
- 2 человека без детей → однушка
- 2 человека + планируется 1 ребёнок → евродвушка
- Семья с 1 ребёнком → двушка
- Семья с 2-3 детьми → трёшка
2. На сколько лет покупаете?
- На 3-5 лет (стартовое жильё) → студия, однушка
- На 7-10 лет (среднесрочная перспектива) → евродвушка, двушка
- На 10+ лет (долгосрок) → двушка, трёшка
3. Каков бюджет?
Не тянитесь за квартирой, которая «на грани» бюджета. Оставьте запас на ремонт и непредвиденные расходы.
Лучше взять евродвушку с комфортом, чем двушку в долговую яму.
Вывод
Главное — не гнаться за модой или «что все берут». Выбирайте исходя из вашей ситуации и планов на ближайшие годы.
Если взять квартиру «впритык» по размеру — через 3 года будете снова переезжать. Это лишние деньги и нервы.
Если взять с запасом — спокойно проживёте 7-10 лет. И сэкономите на повторных сделках.
А какой тип квартиры у вас? Довольны выбором? Пишите в комментариях!
Если не можете определиться — напишите мне в ТЕЛЕГРАМ @the_realtor_spb. Разберём вашу ситуацию, посчитаем бюджет и найдём оптимальный вариант. Часто правильное решение лежит не там, где кажется.
Подписывайтесь на мои каналы, чтобы не пропустить:
• Честные обзоры новостроек СПб
• Разборы реальных сделок с цифрами
• Инсайды рынка недвижимости
• Лайфхаки для покупателей
YouTube — обзоры ЖК и осмотры квартир
ВКонтакте — новости рынка и эксклюзивные кейсы
MAX — всё то же самое без VPN