Всем привет. Сегодня хочу рассказать о своих наблюдениях. Периодически я наблюдаю за рынком недвижимости. Не так давно услышал новости про группу компаний Самолёт, якобы они испытывают проблемы со сдачей объектов, несут убытки и им требуется помощь или от банков, или от государства.
В связи с этим, ряд экспертов начала заявлять что из-за этого может разразится строительный и банковский кризис. Эксперты высказывают опасения, что проблемы группы компаний «Самолет» могут спровоцировать банковский кризис по нескольким причинам:
1. Высокая долговая нагрузка и зависимость от банков. По данным на конец 2025 года, общий долг «Самолета» достигал около 700 млрд рублей, значительная часть которого приходилась на банковские кредиты. Рост процентных ставок и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ привели к увеличению финансовых затрат компании — например, эффективная ставка проектного финансирования выросла с 4% до 10%. Это повысило риск несвоевременного обслуживания долга и потенциально могло вызвать цепную реакцию в банковской системе.
2. Влияние на рынок облигаций. «Самолет» активно привлекал средства через выпуск облигаций, и его финансовые трудности отразились на рынке долговых инструментов. В 2025 году компания разместила конвертируемые облигации, а также планировала выпуск дисконтных облигаций, что необычно для эмитента с явными финансовыми проблемами. Снижение рейтинга компании и риск дефолта могли привести к падению доверия инвесторов к облигациям других застройщиков, что усилило бы давление на рынок ВДО (высокодоходных облигаций) и повысило бы стоимость заимствований для других компаний.
3. Риски для банков-кредиторов. Дефолт «Самолета» мог бы нанести ущерб банкам, выдавшим ему кредиты, особенно если у них значительная доля оборотных средств размещена именно в данной компании или подобных ей. Это, в свою очередь, могло бы вызвать цепную реакцию в банковской системе, особенно в условиях уже существующей напряжённости из-за высоких ставок и роста корпоративных заимствований.
4. Системный риск для рынка недвижимости. «Самолет» — один из крупнейших застройщиков России, и его банкротство могло бы привести к заморозке сотен строительных площадок, что повлияло бы на тысячи семей и инвесторов. Это создало бы дополнительные риски для банков, связанных с ипотечным кредитованием и финансированием строительства.
5. Эффект домино. Проблемы «Самолета» могли стать сигналом о системных рисках в строительном секторе, особенно в условиях отмены льготной ипотеки, роста штрафов за задержки сдачи объектов и ужесточения регулирования. Другие застройщики также могли столкнуться с финансовыми трудностями, что усилило бы давление на банки и экономику в целом.
Эксперты так же опасаются существенного оттока денежных средств из банков в связи с текущими событиями.
Я не могу не согласится с их доводами, но вот относительно того, что проблемы застройщиков коснуться банковского сектора у меня очень большие сомнения. "Почему?" - спросите вы. Я объясню, но чуть позже. А сейчас небольшая вводная.
Начиная с 2019 года при долевом строительстве используются эскроу счета — это обязательное условие для покупки квартир в новостройках. Деньги перечисляются застройщику только после сдачи дома в эксплуатацию. Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, который используется для безопасного проведения расчётов между покупателем и продавцом при выполнении определённых условий. Деньги на таком счёте «замораживаются» до тех пор, пока одна из сторон не выполнит свои обязательства по договору. Банк выступает в роли независимого посредника, контролируя соблюдение условий сделки. Эскроу счета имеют следующие особенности:
- Средства на эскроу-счёте принадлежат депоненту до момента выполнения условий договора. Если условия договора не выполнены, средства возвращаются депоненту.
- Банк не может использовать эти деньги для других операций, например, для выдачи кредитов.
- Счёт нельзя арестовать или списать средства в счёт погашения долгов депонента.
Эксперты опасаются что проблемы застройщиков спровоцируют закрытие этих эскроу счетов (дольщики побегут закрывать эти счета), чем вызовут проблемы в банковском секторе. Но так ли это? Я решил задать этот вопрос ИИ и получил следующий ответ:
Банки не могут использовать деньги, находящиеся на эскроу-счетах, для своих нужд, например, для выдачи кредитов другим клиентам. Это прямо предусмотрено законодательством и принципами работы таких счетов.
Получается, что на прибыль банков эти счета никак не влияют. Это первое.
Второе: даже если дольщики начнут закрывать эти счета и им выдадут деньги, то как люди их используют? Лично мне кажется, что они, скорее всего, сначала разместят их во вкладах в банках, а потом уже будут думать, что делать дальше. А вот деньги со вкладов банки как раз могут использовать для кредитования других лиц. Получается, что банки от этого даже ещё будут в выигрыше!
И третий момент. Мне непонятна логика этих экспертов. Получается, по их логике, если бы застройщик уже получил деньги с эскроу‑счетов, выполнив свои обязательства, то у банков вдруг наступил бы кризис — якобы из‑за оттока денежных средств. Вы в это верите? Мне, право, смешно. 🤣🤣🤣
Поэтому я не верю, что проблемы застройщиков сильно затронут банкиров. Проблемы у банков будут только с возвратом кредитов, которые они выдали застройщикам. Да и потом: кто‑то из застройщиков обанкротится, а кто‑то выживет. Какое‑то имущество застройщиков будет передано во владение банкам в счёт долгов. Проблемы, так или иначе имеют решение.
Я не говорю, что будет легко, но и повода для паники не вижу.
На этом я заканчиваю. Спасибо за внимание! Надеюсь, статья дала вам новые знания и взгляд на ситуацию. Подписывайтесь на канал — впереди ещё много интересного. До новых встреч!