После Постановления КС РФ от 3 февраля 2026 года распространился простой и с первого взгляда логичный вывод: теперь в апартаментах можно регистрироваться (прописаться), как в квартире.
На деле это не так.
Конституционный суд не разрешил регистрацию “где угодно” и не приравнял апартаменты к жилью. Он указал на пробел в законе, из-за которого люди не могли оформить временную регистрацию в некоторых нежилых помещениях, которые фактически предназначены для проживания.
Разбираемся, что именно изменилось, в каких апартаментах регистрация стала возможна, а где остаются ограничения.
Что разрешил КС прямо сейчас
До изменения законодательства временная регистрация возможна, если выполняются все условия:
- помещение нежилое, но сходно с квартирой по проектной документации (см. п. 3.2),
- помещение предназначено для пребывания граждан и не входит в номерной фонд гостиниц (см. п. 3.2, п. 6, резолютивная часть п. 3).
Регистрация возможна для:
- собственников таких помещений,
- членов семьи и близких родственников с письменного согласия собственника и документальным подтверждением родства/семейных отношений (резолютивная часть п. 3).
Подача документов осуществляется через органы регистрационного учета, как при обычной временной регистрации в жилых помещениях, и выдается свидетельство о регистрации по месту пребывания.
Дополнительно к стандартному пакету документов нужно предоставить:
- доказательство, что здание построено для пребывания граждан,
- документы о пригодности конкретного помещения как сходного с квартирой для проживания (резолютивная часть п. 3).
«Апартаменты» — что это и где можно регистрироваться
КС использует не термин «апартаменты», а категорию нежилых помещений, которые:
- сходны с квартирами по проектной документации (см. п. 3.2),
- предназначены для пребывания граждан,
- не являются номерным фондом гостиницы или другого средства размещения.
Функционально такое помещение должно обеспечивать самостоятельное пребывание человека, как в квартире: сон, гигиена, приготовление и приём пищи, хранение вещей и бытовые нужды. КС отмечает, что такие помещения объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних целей.
Что делает помещение «сходным с квартирой»
- Проектная документация
- Сходство определяется планом и характеристиками помещения, а не табличкой «апартаменты» и не фактом проживания.
- Структура и инженерия
- Обособленное помещение с отдельным входом,
- «Жилая часть + вспомогательные зоны» (кухня, санузел, кладовка и т.п.),
- Наличие инженерных коммуникаций: отопление, водоснабжение, канализация, электричество, вентиляция.
- Кухонная зона
- Мини-кухня или условия для приготовления пищи — как типичный квартирный элемент.
КС отдельно отмечает: формальный статус «нежилое» не мешает бытовому использованию, но помещение не становится жилым, и постоянная регистрация по месту жительства невозможна.
Соотношение с Жилищным кодексом
Жилое помещение (ст. 15 ЖК РФ) — это помещение, которое одновременно:
- изолированное и самостоятельное,
- недвижимое,
- пригодное для постоянного проживания,
- соответствует санитарным и техническим требованиям.
Апартаменты могут быть пригодны для временного пребывания, но не являются жильем, и постоянная регистрация по месту жительства там невозможна.
ЖК РФ выделяет три вида жилых помещений:
- жилой дом (или часть),
- квартира (или часть),
- комната.
Квартира по ЖК РФ — структурно обособленное помещение в МКД с прямым доступом к общему имуществу и комнатами + вспомогательными помещениями (кухня, санузел и др.).
Постоянная или временная регистрация
- Постоянная регистрация (по месту жительства) в нежилых помещениях невозможна.
- Временная регистрация (по месту пребывания) теперь разрешена в соответствии с постановлением КС (п. 3.2, п. 6, резолютивная часть п. 3).
Срок регистрации определяется общим порядком временной регистрации и зависит от заявленного периода и оснований пользования/согласия.
Влияет ли тип дома?
- Квартира (жилое помещение) — регистрация по обычным правилам.
- Нежилое помещение «апартаментного типа» — применяем подход КС, только для временной регистрации и при соблюдении условий.
Тип дома (смешанный/полностью апартаменты) не имеет решающего значения: важны правовой статус помещения, проектное назначение здания и факт «не номерной фонд».
Что изменилось по сравнению с гостиничной землей
КС выделяет два режима:
- Гостиницы, санатории, пансионаты — регистрация через администрацию учреждения (старый порядок, действует и ранее).
- Нежилые помещения, сходные с квартирами, вне номерного фонда — теперь органы учета обязаны обеспечить возможность временной регистрации, если выполняются условия КС (п. 3.2, п. 6, резолютивная часть п. 3).
Главное: не имеет значения, использовался ли объект для рекреации или туризма, а важно, является ли помещение средством размещения с действующей администрацией или это «квазиквартира», построенная для пребывания граждан.
Земля и ВРИ
ВРИ может быть косвенным индикатором, но сам по себе не является критерием для регистрации.
П. 5 постановления КС объясняет, что:
- Жильё строят на земле с подходящим ВРИ,
- Нежилые здания можно строить в зонах с более мягкими требованиями к инфраструктуре,
- Апартаменты дешевле — экономия стимулирует спрос и оборот на рынке.
Таким образом, ВРИ/зонирование — фактор, а не критерий регистрации.
Итог
Временная регистрация возможна:
- в жилых помещениях,
- в гостиницах, санаториях, пансионатах через администрацию,
- в нежилых помещениях, сходных с квартирой, вне номерного фонда, если выполняются условия КС РФ (п. 3 Постановления № 4П).
Ключевое: регистрация временная, привязка не к земле, а к характеристикам помещения и проектному назначению здания, подтвержденным документами.
В своем тг-канале рассказываю об обновлениях законодательства, делюсь практическими рекомендациями и помогаю инвесторам и собственникам реагировать на изменения рынка своевременно и эффективно. Подписывайтесь, чтобы быть на передовой 🤝 https://t.me/meleshko_anton
Автор:Артём Архипов