Продажа доли квартиры, в которой собственником является несовершеннолетний, — одна из самых чувствительных и часто неправильно понимаемых тем на рынке недвижимости. Здесь важно сразу разделить два совершенно разных случая, которые нередко путают даже сами собственники.
- Когда продаётся доля совершеннолетнего собственника, а доля ребёнка остаётся
- Когда продаётся доля, принадлежащая несовершеннолетнему
Юридически и фактически это две разные сделки с разными требованиями, рисками и последствиями.
Ситуация 1. Продажа доли совершеннолетнего при наличии доли несовершеннолетнего
Это самый распространённый случай на практике.
Нужно ли разрешение органов опеки
Нет, не нужно, если соблюдается ключевое условие:
👉 доля несовершеннолетнего не продаётся и не уменьшается.
Если взрослый собственник продаёт только свою долю, а право собственности ребёнка сохраняется в прежнем объёме, органы опеки не участвуют в сделке.
Это прямо следует из законодательства и подтверждается устойчивой правоприменительной практикой.
Какие сложности возникают на практике
Несмотря на отсутствие формального требования по опеке, такие сделки часто сопровождаются проблемами:
- покупатели опасаются наличия детской доли;
- круг потенциальных покупателей резко сужается;
- сделка может затягиваться или срываться.
Фактически доля становится низколиквидным активом, особенно если:
- квартира остаётся в долевой собственности;
- порядок пользования не определён;
- между сособственниками есть конфликт.
Реальный рынок таких долей
Обычные покупатели редко готовы приобретать долю в квартире, где:
- есть несовершеннолетний собственник;
- невозможно полноценно пользоваться жильём;
- высок риск будущих споров.
Поэтому в большинстве случаев продажа возможна либо с существенным дисконтом, либо через профессиональных участников рынка, которые специализируются на таких объектах.
Ситуация 2. Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему
Это принципиально иная юридическая конструкция.
Требуется ли разрешение опеки
Да, обязательно.
Любая сделка, в результате которой:
- уменьшается доля ребёнка;
- прекращается его право собственности;
- меняются условия проживания,
возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Без такого разрешения сделка:
- не будет зарегистрирована;
- либо впоследствии может быть признана недействительной.
Что проверяет опека
Органы опеки оценивают не формальную выгоду родителей, а интересы ребёнка. В частности, они проверяют:
- сохранится ли у ребёнка жильё;
- будет ли новая доля не меньше и не хуже прежней;
- соответствует ли новое жильё санитарным и техническим требованиям;
- не ухудшаются ли условия проживания.
Чаще всего требуется:
- одновременное выделение доли ребёнку в другом жилом помещении;
- предоставление равноценного жилья
- в отдельных случаях возможно зачисление денег от продажи доли на счет ребенка.
Почему такие сделки часто не доходят до результата
На практике собственники сталкиваются с тем, что:
- опека отказывает в разрешении;
- предъявляет дополнительные требования;
- процесс растягивается на месяцы.
Особенно сложно получить согласие, если:
- продаётся доля в единственном жилье;
- новое жильё ещё не приобретено;
- планируется «продать сейчас, купить потом».
Почему продажа долей с участием детей — особый рынок
Сделки с долями, где фигурируют несовершеннолетние, требуют:
- точного понимания требований опеки;
- корректной юридической схемы;
- оценки реальных, а не теоретических возможностей продажи.
Именно поэтому такие доли редко продаются на открытом рынке и почти никогда — быстро.
Профессиональный подход как способ избежать ошибок
Агентство недвижимости Сделки.ру уже много лет работает с выкупом долей в квартирах, в том числе в ситуациях, где среди собственников есть несовершеннолетние.
В подобных случаях особенно важно:
- корректно определить, требуется ли разрешение опеки;
- понять, возможна ли сделка в принципе;
- оценить реальную рыночную стоимость доли с учётом всех ограничений;
- выбрать законный и безопасный сценарий.
Часто грамотная консультация на старте позволяет избежать месяцев бесперспективных попыток продать долю «как обычную квартиру».
Вывод
Продажа доли квартиры с участием несовершеннолетнего возможна, но требует чёткого понимания, о какой именно ситуации идёт речь.
- Если продаётся доля совершеннолетнего, а доля ребёнка сохраняется — разрешение опеки не требуется, но ликвидность такой доли ограничена.
- Если продаётся доля несовершеннолетнего — без согласия опеки сделка невозможна, а требования к ней существенно строже.
В обоих случаях ключевым фактором становится практика, а не только формальные нормы закона. И именно она чаще всего определяет, какой путь окажется разумным и результативным.
📩 Сделки.ру — эксперт по выкупу и разделу долей.
Мы поможем рассчитать реальную цену доли, оформить и провести сделку.
Ваша квартира — это не предмет войны. Это часть вашей жизни, которую можно закрыть красиво и по закону.