Вопрос цен на вторичное жильё в 2026 году волнует и покупателей, и продавцов. После бурного роста начала 2020-х рынок заметно выдохся: сделки идут медленнее, торг стал нормой, а «космические» цены всё чаще остаются только в объявлениях.
Разберёмся спокойно и без эмоций — чего реально ждать от вторички в 2026 году.
Почему вторичный рынок оказался под давлением
Главный фактор — дорогая ипотека. Даже при возможном снижении ставок в течение года ипотечные кредиты остаются тяжёлыми для большинства семей. Это автоматически бьёт именно по вторичному рынку, где почти нет льготных программ.
Второй момент — перегретые ожидания продавцов. Многие до сих пор ориентируются на цены 2021–2023 годов, когда деньги были дешёвыми, а спрос — ажиотажным. В 2026 году эта модель уже не работает.
Третий фактор — конкуренция с новостройками. Несмотря на рост цен у застройщиков, льготная ипотека, рассрочки и субсидии делают первичку психологически доступнее.
Будет ли падение цен на вторичку
Резкого обвала, как в кризисных сценариях, ожидать не стоит. Российский рынок недвижимости традиционно инертен: продавцы предпочитают не продавать вовсе, чем сильно снижать цену.
Но и роста в привычном понимании тоже не будет.
Наиболее вероятный сценарий 2026 года:
- стагнация цен в номинале;
- рост торга и скидок;
- удешевление «на бумаге» без официального снижения цен.
Проще говоря: в объявлениях цена может не меняться, но реальная сделка всё чаще будет проходить дешевле.
Где цены могут снизиться сильнее всего
Больше всего давление почувствует:
- старый фонд без ремонта;
- дома с плохой транспортной доступностью;
- квартиры с юридическими нюансами;
- жильё в регионах с падающими доходами населения.
Покупатель в 2026 году стал требовательнее. Если квартира не выглядит конкурентоспособно — она зависает.
Где вторичка устоит
Относительно стабильными останутся:
- ликвидные районы крупных городов;
- квартиры с хорошим ремонтом;
- жильё рядом с метро или крупными транспортными узлами;
- компактные форматы, подходящие под аренду.
Такие объекты будут продаваться, но без ажиотажа и переплат.
Реальная динамика: инфляция «съедает» цену
Важно понимать ключевой момент:
даже если цена квартиры в рублях не падает, в реальном выражении она дешевеет.
Инфляция в 2026 году продолжает размывать стоимость недвижимости. Поэтому многие объекты уже сейчас стоят дешевле, чем 2–3 года назад — просто это не всегда видно по цифрам в объявлениях.
Что это значит для покупателей
2026 год — хорошее время для переговоров.
Покупатель получает:
- больше выбора;
- готовность продавцов торговаться;
- возможность не спешить;
- шанс купить ниже «хотелок» собственника.
Главное — не верить цене в объявлении, а разговаривать.
Что это значит для продавцов
Продавцам придётся принять новую реальность:
- быстрых сделок по завышенной цене не будет;
- придётся снижать ожидания;
- выигрывает тот, кто гибок.
Если квартира нужна к продаже здесь и сейчас — торг неизбежен.
Итог
В 2026 году вторичная недвижимость:
- ❌ не станет резко дороже;
- ❌ не рухнет в цене;
- ✔ будет продаваться медленно;
- ✔ станет рынком покупателя, а не продавца.
Это год разумных сделок, а не ажиотажа. Те, кто ждёт чуда, скорее всего, будут ждать долго. А те, кто умеет считать и договариваться, смогут купить или продать на адекватных условиях.