В «деле Долиной» недавно была поставлена точка. Полина Лурье - покупательница квартиры народной артистки - наконец-то получила ключи от жилья, купленного еще два года назад. Помогло решение Верховного суда.
Но остались многие десятки других пострадавших от той же схемы - когда продавец жилья оказался жертвой мошенников, а честный покупатель по решению суда и лишается квартиры, и свои деньги не может получить назад. «КП» нашла героев наиболее нашумевших дел по «схеме Долиной» и выяснила, что же у них изменилось. И стало ли спокойнее жить покупателям недвижимости.
Пересмотрели в пользу бабушки
Преподаватель из Москвы, красавица Нино Цитлидзе - героиня многих телесюжетов о жертвах «бабушкиной схемы». Нино купила квартиру у пожилой женщины (по иронии судьбы, в Бабушкинском районе) еще осенью 2022 года, когда о новых «схемах» никто и не слышал.
Бабушка-продавщица из этой истории особо прославилась: не только отдала мошенникам деньги, но и попыталась поджечь столичный военкомат, получив за это два года условно. А у покупательницы - ипотека на 30 лет в одном из самых крупных российских банков, который проверял чистоту сделки и следил за правильностью расчетов (и в неосмотрительности его обвинить сложно).
За три года дело дошло до кассационного суда. Он, еще до определения Верховного суда «по Долиной», указал: решение о недействительности сделки на основании «заблуждения продавца» принято с ошибками. И отправил дело на пересмотр.
Но юристы и журналисты зря поторопились поздравлять покупательницу с победой. Новое заседание городского суда состоялось 16 декабря - в тот самый день, когда в Верховном суде рассматривали «дело Долиной». Но на несколько часов раньше. Результат пересмотра - судьи опять признали сделку недействительной на основании, что у продавца не было реальной воли продать квартиру. И вернули ее старушке.
- Разница только в том, что в первый раз меня оставили и без квартиры, и без денег, - поделилась с «КП» Нино Цитлидзе. - А теперь признали мою добросовестность. И постановили, что я возвращаю квартиру, а продавец мне возвращает деньги. Но продавец еще в зале суда заявила, что она банкрот и не собирается выплачивать ни рубля. В итоге я опять и без квартиры, и без денег, и с ипотекой, которую выплачиваю уже четыре года за квартиру, где не прожила ни дня. При этом, поскольку у меня ипотечная сделка, перед ней мы, кроме справки из психнаркодиспансера, заказывали медицинское освидетельствование продавца в психиатрической больнице имени Ганнушкина. Деньги передавались через систему безопасных расчетов банка. А именно на этой квартире остановили выбор, потому что она была в собственности одной семьи более 20 лет. Все выглядело спокойно, безопасно и почти идеально…
Теперь Нино готовится по новому кругу подавать кассационную жалобу.
Дедушка, который всех обманул
Семья Котковых решила купить в Москве квартиру дочери, которая поступила в столичный вуз. Сами Котковы из Волжского Волгоградской области. Продавец выглядел приятным и интеллигентным. И бодрым, несмотря на свои почти 90 лет…
Судебное решение по этому делу - одно из самых свежих, от 16 января, ровно месяц прошел с заседания ВС «по Долиной». И оно - такое же, как в последнем решении по делу Нино Цитлидзе: сделку признать недействительной, квартиру вернуть продавцу, деньги - покупателю.
Где 90-летний покупатель возьмет деньги, если он все отдал мошенникам, осталось невыясненным. Как сказали в суде Котковым, это «проблема судебных приставов».
- После решения Верховного суда по долинскому делу адвокат нашего продавца подал ходатайство - уточнить иск. До этого была статья 178 Гражданского кодекса (продавец заблуждался. - Ред.), как у Долиной, а в уточненном иске появилась 177-я (продавец при заключении договора был в невменяемом состоянии и не осознавал своих действий. - Ред.). В рамках дела назначили судебно-психиатрическую экспертизу в Институте Сербского, - рассказал «КП» Юрий Котков. - И экспертиза показала, что у продавца были какие-то отклонения - что-то не то с головой.
В деле есть одна фишка.
- У меня много знакомых юристов и риелторов. И по их совету я, в силу возраста продавца, перед сделкой заказал его психолого-психиатрическое освидетельствование в том же Институте Сербского. Ездили туда буквально перед подписанием договора, - поясняет Юрий. - Сейчас это всем рекомендуют, а в августе 2024 года в Сербского именно на меня смотрели как на сумасшедшего - экспертиза стоила 40 с лишним тысяч рублей, никто свои деньги так ради подстраховки не тратил. И теперь я в недоумении, как это может быть: экспертиза перед сделкой показала, что человек вменяем и в состоянии понимать содержание и последствия купли-продажи жилья, а спустя полтора года - что он тогда ничего не понимал, поскольку «способность к целостной критической оценке происходящего была нарушена».
В Сербского объяснили так: под влиянием телефонных мошенников у человека может развиться временное психическое расстройство. То есть в целом человек вменяем и дееспособен, но в некий конкретный момент - у него помутнение.
Сам «местами невменяемый» продавец в интервью Первому каналу ситуацию прокомментировал проще: он так убедительно врал, что даже специалисты из Сербского ему поверили. Ролик быстро разошелся по интернету. Правда, больше дедушка с журналистами не общается.
- Будем подавать на апелляцию, конечно, требовать, чтобы признали сделку действительной, - говорит Юрий Котков. - Наш дедушка и про деньги рассказывал, что, мол, когда ему вернут права на квартиру, он ее продаст и вернет деньги нам. Да кто ж ему теперь поверит? И кто у него квартиру купит после всей этой истории?
Отправили мириться
Владислав Гайнуллин - один из тех, кто все же надеется, что после решения Верховного суда «по Долиной» в его деле может появиться какой-то новый поворот.
История - классическая. Влад перебрался в Казань из Ижевска и купил жилье у 67-летней пенсионерки, бывшей учительницы. Бабушка - так все время в этих историях - произвела очень хорошее впечатление: добродушная, общительная. Чуть ли не подружились, даже нашлись общие знакомые. Покупателя насторожила только просьба денег наличными. Но бабушка ее объяснила так: ей недавно уже заблокировали перевод в банке и потом долго пытали расспросами и не отдавали деньги, ссылаясь на борьбу с мошенниками. Поэтому больше она с переводами связываться не хочет.
Суд состоялся в октябре 2025 года. Сделку признали недействительной: Владислав должен вернуть квартиру, бабушка - деньги. Как водится, вопрос, где она их возьмет и в какие сроки, повис в воздухе и судом не обсуждался. Но у Влада долги, в которые он влез ради покупки жилья.
- Я пошел искать нового юриста и подал на апелляцию, - рассказал Владислав. - Уже после решения Верховного суда по Долиной у нас было первое заседание в Верховном суде Республики Татарстан (апелляционная инстанция). Поскольку дело рассматривалось сразу «после Долиной», возник повышенный интерес журналистов. И обнаружились какие-то противоречия в психолого-психиатрической экспертизе, которая делалась в рамках первого дела. Пока суд отправил нас попытаться примириться, а продавца - поискать деньги с помощью родственников. Я не против хотя бы получить назад деньги - если мне вернут сразу всю сумму и возместят издержки. Следующее заседание у нас - в конце февраля.
В СУХОМ ОСТАТКЕ
Что же все-таки изменилось
Как объясняют эксперты, не стоит ожидать, что за месяц судебная практика по всей стране резко развернется. Но все же есть примеры, которые показывают: решение Верховного суда по «делу Долиной» стало для судов ориентиром.
- 22 января 2026 года Верх-Исетский районный суд Екатеринбурга отказал пенсионерке, которая продала квартиру под психологическим давлением мошенников и просила признать сделку недействительной, - приводит пример кандидат юридических наук, директор Исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. - Этот кейс важен как практический сигнал: в подобных делах суды все чаще смотрят не только на трагедию продавца, но и на добросовестность покупателя и сохранение стабильности на рынке жилья.
Еще один случай буквально через несколько дней после решения ВС «по Долиной» - Выборгский городской суд Ленинградской области отказался возвращать квартиру обманутой мошенниками бабушке. В решении, в частности, записано: доказательств, что в момент подписания договора продавец не понимала значения своих действий, не представлено, а требовать от покупателя «проверки внутренней воли продавца» - ставить под угрозу стабильность оборота недвижимости.
- Но системные проблемы «бабушкиных схем» не исчезли, - констатирует Венера Шайдуллина.
И с ней согласны и другие эксперты. Что же это за проблемы?
1. «Бабушкины схемы» мутируют
Продавцы теперь все чаще ссылаются в исках на статью 177 Гражданского кодекса. Дело семьи Котковых - тому пример.
- Статья 177 ГК РФ позволяет признать сделку недействительной, если гражданин в момент ее совершения был дееспособен, но находился в таком состоянии, когда не мог понимать значения своих действий или руководить ими, - поясняет адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - Устанавливает психическое состояние человека во время уже состоявшейся сделки судебная экспертиза. От ее выводов зависит и итог дела. Добросовестный покупатель в этой ситуации оказывается незащищенным: те доказательства, которые он может суду предложить - например, результаты добровольного освидетельствования продавца в день сделки, - чаще всего не учитываются судом, если судебная экспертиза потом пришла к иным выводам.
- По всем делам, которые у меня есть, после решения ВС по «делу Долиной» теперь дополнительно заявляется 177-я статья, - подтвердил «КП» адвокат, эксперт Фонда поддержки пострадавших от преступлений Максим Пешков. - По 178-й статье, которая фигурировала в таких делах раньше, Верховный суд дал совершенно четкие разъяснения. Если заблуждение, о котором идет речь в этой статье, не распознаваемо - покупатель все проверил, но из реальных действий продавца никак не вытекало, что он заблуждался, - сделку признавать недействительной нельзя.
2. Осталась проблема однобокого исполнения решений
Это когда суд постановляет вернуть «все, как было»: квартиру - продавцу, деньги - покупателю.
- Даже если формально за покупателем сохраняется право требовать назад деньги, взыскать их с пожилого человека, который передал все мошенникам, почти всегда невозможно. Покупатель все равно оказывается в ситуации «и квартиру потерял, и денег не получил», - говорит Светлана Жмурко.
3. Нет стандарта «осмотрительности»
Этот стандарт бы гарантировал: если некий набор действий по проверке чистоты сделки и продавца выполнен, права покупателя на 100% защищены и квартира остается у него.
Все, кто связан с вторичным рынком жилья, сейчас опять с надеждой смотрят на Верховный суд. Там обещали в ближайшее время подготовить обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью, где будет больше примеров и руководств к действию для судов.
Комсомолка на MAXималках - читайте наши новости раньше других в канале @truekpru