Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) Новосибирской области создана в марте 2025 года. В нее вошли ведущие девелоперские компании региона, которые не только обладают многолетним опытом и солидным портфелем реализованных проектов, но и стремятся формировать в регионе качественную, современную и комфортную среду. На прошедшем в правительстве региона отчетном собрании АРИД участники ассоциации обсудили важнейшие проблемы строительной отрасли.
Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента менее чем за год своей работы стала авторитетной экспертной площадкой по развитию строительной отрасли Новосибирской области. На сегодняшний день в нее входят одиннадцать крупных компаний-застройщиков и пять больших проектных бюро.
– Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента уже участвовала в разработке нормативов и регламентов в строительной отрасли региона, наладила конструктивный диалог с муниципалитетом Новосибирска и министерством строительства Новосибирской области, – отмечает исполнительный директор АРИД Роман Берсон.
Новая ассоциация активно помогает развивать инвестиционно-строительные проекты, снижая административные барьеры. Этому способствует хорошо налаженное взаимодействие АРИД с органами власти. Как признает заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, этого как раз не хватало при решении насущных вопросов в строительной отрасли. О ближайших планах строительства жилья в Новосибирской области на заседании АРИД сообщил министр строительства региона Дмитрий Богомолов.
– В 2026 году предстоит ввести в эксплуатацию не менее 2 миллионов 154 тысяч квадратных метров жилья. При этом продолжаем активно работать в рамках проектов комплексного развития территорий, – сообщил министр. – Необходимо сохранить темпы создания социальной инфраструктуры. В планах – построить сорок социальных объектов, из которых семнадцать – это дома под служебное жилье и для детей-сирот. Ежегодно перед строительным комплексом региона ставятся большие задачи. Ежегодно формируются новые вызовы и меняются условия. Наша задача – принять новшества, научиться с ними работать и извлекать для себя преимущества.
Дмитрий Богомолов выразил уверенность в том, что диалог власти с девелоперами и застройщиками на площадках АРИД будет всемерно способствовать реализации намеченных планов.
Участникам собрания представили анализ ключевых тенденций на рынке строящегося жилья. В 2025 году в Новосибирской области жилую недвижимость продали в общей сложности на 113 миллиардов рублей. Это почти совпадает с показателями 2024 года (129,9 миллиарда рублей). Увы, как верно было замечено на заседании, в основном добиться этого удалось за счет повышения стоимости квадратного метра для покупателя, а не за счет увеличения масштабов жилищного строительства. Но при этом в среднем стоимость жилплощади в Новосибирской области за прошлый год выросла меньше, чем по России. На вторичку цены в регионе поднялись на четыре процента, а в стране – на семь процентов. Такая же картина и по новостройкам: в России цены выросли в среднем на семь процентов, в Новосибирской области – на пять. По мнению экспертов, в 2026 году среди девелоперов и застройщиков сохранится тренд на активное развитие коммуникаций с клиентами, что позволяет учитывать пожелания покупателей и убеждать их в приобретении недвижимости в условиях растущих цен.
Управляющий банка ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин подтвердил, что общие объемы продаж жилья, по сравнению с 2024 годом, в минувшем году упали. Вызывают опасения и покупки жилья в ипотеку, так как условия ее выдачи ужесточаются.
– По ожиданиям изменений на рынке ипотеки на 2026 год, – сказал Сергей Никулин, – с большой осторожностью заложен рост в пределах двенадцати процентов. Но январь не показателен для того, чтобы делать такие прогнозы. Как покажет себя рынок, оценить сложно. И все же могу сказать, что наш банк в отношении увеличения предоставления ипотечных кредитов будет вести себя более агрессивно. Пока же ждем конкретизации изменений в жилищном кредитовании со стороны регулятора.
Генеральный директор СК «Вира-Строй» Михаил Постников обратил внимание на то, что нормативы, установленные департаментом дорожно-благоустроительного комплекса мэрии Новосибирска, настолько усложнили бюрократические процедуры, что это может привести к срыву сроков исполнения обязательств застройщиками. Это касается, например, оценки эффективности моделирования транспортных потоков.
– По каким критериям происходит оценка, непонятно, – сказал Михаил Постников. – В каком радиусе от площадки застройки необходимо это учитывать – тоже. И можно ли вообще моделировать дорожное движение на отдельно взятом участке застройки относительно магистралей районного и городского значения? А что будет, если рабочая группа вынесет решение о несогласии с присоединением земельного участка к уличной дорожной сети?
Руководитель СК «Вира-Строй» обратил также внимание на то, что некачественно отработана система постановки построенных объектов на кадастровый учет и безвозмездной передачи их городу. А это напрямую влияет на сдачу объектов в эксплуатацию.
Оценили на заседании Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента налоговые риски и правовые аспекты при заключении договоров комплексного развития территории (КРТ) в Новосибирской области. Налоговая нагрузка на застройщиков выстроена сегодня таким образом, что, по мнению генерального директора ГК «Мета» Владимира Мартыненкова, воспользоваться при строительстве в рамках КРТ положенными льготами практически нереально. Влияет на это и то, что такие налоговые преференции можно получить лишь после передачи всех объектов участка КРТ муниципалитету. Выводы гендиректора ГК «Мета» о том, к чему приведет такая налоговая политика, выглядят устрашающе: массовые переносы сроков ввода жилья и социальных объектов в эксплуатацию, снижение темпов запуска в работу новых площадок, невозвраты проектных кредитов банкам, банкротство застройщиков, миграция системных застройщиков в другие, более адекватные по отношению к ним регионы, увеличение сроков строительства объектов по договорам долевого участия до четырех лет.
На заседании АРИД также выяснилось, что до сих пор не разработан регламент контроля исполнения договоров комплексного развития территорий. По информации вице-мэра – начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Евгения Улитко, этим займутся в 2026 году.
– Прошло более двух лет с тех пор, как было принято решение по выдаче разрешений на строительство в Новосибирске только после подписания договора о КРТ, – прояснил ситуацию, в которой сегодня работают застройщики, руководитель ГК «СМСС» Анатолий Павлов. – Тем самым у мэрии появилась возможность решать задачи, связанные с обеспечением города объектами социальной инфраструктуры, а у застройщика – дополнительная нагрузка. В связи с этим получила развитие и законодательная база, и сейчас есть более-менее понятный механизм для создания соцобъектов. Но, к сожалению, на текущий момент говорить о работе муниципалитета с застройщиками в сфере соблюдения каких-то разумных сроков, а также необходимых согласований крайне затруднительно. А ведь в ходе реализации проекта КРТ постоянно возникает необходимость всевозможных корректировок, которые приходится заново проводить через обсуждения, прения, дополнительные соглашения. Все это приводит к потере времени и больших денег. А незапланированные простои обходятся застройщику примерно по пятьсот тысяч рублей в день. Мы получили проекты школ, которые на самом деле лежат на полке и не реализуются, сформировали земельные участки под соцобъекты, но это пока и все. Мы привыкли говорить, что у нас с КРТ все хорошо. На самом деле – не очень. КРТ задумывалось как нивелирование точечной застройки, но этого не происходит. Когда разрешение на строительство выдается на участке в полгектара, говорить о комплексном развитии территории нельзя. И муниципалитету следует создавать вектор развития и определять его правила с учетом интересов всех участников. Эта задача должна решаться через договоры о КРТ с органами местного самоуправления. На сегодняшний день в городе больше тысячи гектаров занимает частный сектор. Закон о КРТ – это оружие, которое может помочь от него избавиться и навести порядок с ветхими аварийными домами в центре Новосибирска. Вместо этого начинаем осваивать снежные поля на окраинах, строя там школы и детские сады. На сегодняшний день, на мой взгляд, это нецелесообразно. Кому нужны детсады, если рядом не будет домов? А появятся дома, кто в них будет жить, если добираться оттуда до работы и важнейшей социальной инфраструктуры Новосибирска слишком долго и дорого?
Кроме того, Анатолий Павлов отметил, что зачастую на продажу выставляются настолько не актуальные площадки под КРТ, что на них никто из застройщиков не заявляется, и предложил обратить на эту ситуацию самое пристальное внимание.
На заседании было предложено использовать опыт застройки других российских мегаполисов, городов-миллионников. Это было воспринято в штыки: «давайте делать не как в Москве, Санкт-Петербурге или Краснодаре. Давайте делать, как в Новосибирске. У нас свои проблемы, своя ситуация, свой рынок, свое понимание, каким должен быть город».
Итог бурным обсуждениям будущего строительства в Новосибирске подвел замгубернатора Роман Теленчинов, который сообщил, что сейчас разрабатываются новые предложения для освоения земельных участков под строительство объектов самого различного назначения, в которых постараются учесть все замечания АРИД.