Это не просто новость о новом сборе. Это пример того, как города начинают наконец-то лечить главную болезнь российского градостроительства: точечную застройку без инфраструктуры. История про то, как во дворе выросли три высотки на 1000 семей, а школа на 400 мест осталась одна старая, знакома каждому. Воронеж, вслед за Москвой и другими крупными городами, пытается решить эту проблему рублём. Но, как всегда, вопрос: чьим рублём?
Суть сбора: плати за социальную безответственность
Логика властей железная: если ты, девелопер, строишь жильё вдали от существующих школ и детсадов (или там, где их не хватает), то ты создаёшь городу проблему. Значит, плати за её решение. 6033 рубля с квадратного метра. Это не штраф, а, по сути, целевой взнос на строительство или капремонт социальных объектов.
Цифры впечатляют: с одного крупного дома можно собрать 105 миллионов рублей. За год город может получить до 1.2 миллиарда. Это серьёзные деньги, которые могут реально изменить ситуацию с очередями в сады и вторую смену в школах.
Ключевой вопрос: кто в итоге вынет кошелёк?
Девелоперы открыто говорят: это расход, и его, скорее всего, заложат в стоимость квадратного метра. Формула проста: все издержки + желаемая прибыль = цена квартиры. Новый сбор — это издержка.
Но здесь возникает главное противоречие, которое раскрывают сами застройщики. Они признают: «Рынок сейчас и так находится в низкой фазе». Спрос падает, ипотека дорогая, покупатель скупеет. Просто так «накинуть» 6 тысяч за метр к уже стотысячному квадрату может оказаться невозможно. Покупатель может отказаться.
Значит, возможны три сценария:
- Сценарий «Переложить». Застройщики включают сбор в цену. Жильё в новых «спальных» районах Воронежа дорожает. Покупатель платит дважды: сначала за квартиру с надбавкой, потом — годами мучаясь с нехваткой садов и школ.
- Сценарий «Поглотить». В условиях падающего рынка застройщики вынуждены «съесть» часть этого сбора, сократив свою и без того, как они говорят, «минимальную» рентабельность. Это ударит по их финансовой устойчивости, может привести к заморозке проектов.
- Сценарий «Перестроиться». Самый здоровый, но сложный. Сбор будет стимулировать девелоперов не строить в чистом поле, а участвовать в проектах комплексного развития территорий (КОТ), где социальная инфраструктура заложена изначально. Или активно договариваться с городом о софинансирование объектов рядом со своей стройкой.
Большая цель: убить точечную застройку
Именно это — главная заявленная цель. Власти хотят не просто собрать деньги, а изменить модель поведения бизнеса. Сделать так, чтобы строить «голые» жилые silos (силосы) без школ и садов стало экономически невыгодно. Чтобы прибыльнее было осваивать территории комплексно.
Это правильный, стратегический ход. Проблема в том, что он приходит в момент, когда всё строительное лобби и так на взводе из-за ужесточения ипотеки, роста затрат и снятия моратория на штрафы. Получается, что город решает свою хроническую проблему, нагружая отрасль, которая и так входит в штопор.
Что в итоге? Город должен строить, но деньги берёт с жителей.
Парадокс в том, что в идеале строительство социальной инфраструктуры — это обязанность государства (города), финансируемая из налогов всех граждан и бизнеса. Но budgets (бюджеты) дотационных городов, как Воронеж, с этим не справляются. Поэтому они перекладывают обязанность на того, кто создаёт проблему — девелопера. А тот, в свою очередь, пытается переложить её на конечного покупателя.
Получается, что новые жильцы новых районов будут через цену квартиры авансом оплачивать себе же будущую школу. Это не совсем справедливо, но это, увы, единственный работающий механизм в современных реалиях.
Наблюдать за этим экспериментом будет крайне интересно. Удастся ли Воронежу, не обрушив рынок, заставить девелоперов платить за инфраструктуру? Или всё закончится просто новым витком роста цен и протестами дольщиков? Пока ясно одно: эпоха, когда можно было безнаказанно строить жильё, не думая о людях, которые в нём будут жить, — подходит к концу. И это, в целом, хорошая новость для горожан. Плохая новость в том, что расплачиваться, вероятно, придётся нам же.