Где квартиры продаются, а где «висят» месяцами
Эта статья — первая в серии для собственников вторичной недвижимости Санкт-Петербурга, в частности Красносельского района.
Я буду разбирать реальные ситуации по домам и локациям, без теории и рекламных сказок.
Если у вас здесь квартира — есть большой шанс, что вы узнаете себя.
Красносельский район больше не «один рынок»
Главная ошибка собственников — считать, что Красносельский район однородный.
На практике это несколько разных рынков, которые живут по своим правилам.
Примеры из реальности 👇
Пример №1. Дома вдоль проспекта Ветеранов
Панельные и кирпичные дома 80–90-х годов вдоль пр. Ветеранов.
Что думают собственники:
«Хороший район, транспорт есть, всегда продавалось».
Что происходит на рынке:
- предложение большое
- покупатель выбирает долго
- решает не район, а состояние квартиры
Квартиры без ремонта или с «уставшей» отделкой могут стоять 3–5 месяцев, даже если цена кажется «рыночной».
Пример №2. Балтийская Жемчужина и соседние кварталы
Одна из самых показательных локаций Красносельского района.
Хорошо продаётся:
- дома 2008–2015 годов
- квартиры с окнами во двор или на зелень
- варианты с аккуратной отделкой
Плохо продаётся:
- завышенные по цене квартиры «как у соседа»
- объекты с неудобными планировками
- варианты, конкурирующие с новостройками с отделкой
Здесь особенно заметно, как новостройки отжимают спрос у вторички.
Пример №3. Улица Маршала Захарова и Ленинский проспект
Дома 2000-х годов, которые собственники считают «золотой серединой».
На практике:
- ликвидность есть
- покупатель торгуется жёстко
- цена сделки часто ниже ожиданий собственника
Квартиры уходят, но не по цене из головы, а по цене рынка — и рынок это быстро показывает.
Пример №4. Красное Село
Отдельная история.
Плюсы:
- зелень
- воздух
- спокойствие
Минусы для продажи:
- узкий круг покупателей
- высокая чувствительность к цене
- большие сроки экспозиции
Ошибиться с ценой здесь — значит «зависнуть» надолго.
Почему одни квартиры продаются, а другие нет
По Красносельскому району сейчас работает простое правило:
Покупатель выбирает не район,
а лучшее предложение в своём бюджете.
И если ваша квартира:
- дороже конкурентов
- визуально слабее
- выходит на рынок без стратегии
она автоматически проигрывает — даже в «хорошем доме».
Для кого эта серия статей
Я пишу эту серию для собственников вторичной недвижимости Санкт-Петербурга, которые:
- реально планируют продажу
- хотят понимать рынок, а не гадать
- не хотят терять деньги на ожиданиях
В следующих частях разберу:
- какие дома в Красносельском районе продаются быстрее всего
- как собственники сами «убивают» интерес к квартире
- почему ожидание часто снижает итоговую цену
- реальные кейсы сделок (без адресов и имён)
Зачем мой Telegram-канал
Я создал Telegram-канал для собственников вторички в СПб, с отдельным фокусом на Красносельский район.
Там:
- разборы конкретных домов и ситуаций
- логика ценообразования, а не «хочу столько»
- наблюдения с рынка, которые не попадают в объявления
👉 Ссылка на Telegram — в профиле.
Подписывайтесь, если вы собственник и хотите понимать, что происходит с вашей квартирой на самом деле.