Вчера погрузился в рынок готового арендного бизнеса (ГАБ) в регионах. Больше всего глаз зацепился за пять основных игроков:
1. «Пятерочка»
2. «Монетка»
3. Аптеки «Апрель»
4. «Магнит»
5. «Чижик»
Разброс цен стартует от 5 млн ₽ — обычно за помещения с «Апрелем». У них долгий договор (в среднем 15-25 лет). «Апрель» стал соглашаться на индексацию. Если раньше они, как «КрасноБелое», были категоричны, то сейчас стали гибче. В основном «Апрель» согласовывает индексацию не больше 10%, но не чаще раза в пять лет. Но уже появляются договоры, где они согласились на 3,5% в год. Продают, как правило, с окупаемостью 5,5-7 лет.
В целом выглядит привлекательно для тех, кто ограничен в бюджете. Но найти объект в нормальной локации — уже целый квест. Предложений с «Апрелем» много, а достойных вариантов — единицы.
Дальше идут «Монетки». Тут можно найти неплохой вариант в более-менее понятной локации в бюджете 30-40 млн ₽ с окупаемостью 7-8 лет.
«Монетка» — хороший арендатор. Хотя в Москве большинству он и неизвестен. Принадлежит компании «Северсталь» (миллиардера Мордашова). Сейчас сеть насчитывает больше 3000 магазинов, а в планах — догнать и перегнать «Пятерочку» (у той уже 25 000).
«Монетка» не жалеет денег на отделку помещений — это большой плюс для собственника. Вкладывают почти в два раза больше, чем «Пятерочка».
«Пятерочка» — царь ГАБов за МКАДом. На рынке сейчас огромное количество предложений по продаже готового бизнеса с этим арендатором.
«Пятерочка»: годовая выручка достигла ₽3,61 трлн (+16,0%), в четвертом квартале рост составил 13,2%. Сеть выросла на 1 945 магазинов за год с учетом закрытий. На 2026 тоже настроены оптимистично и активно ищут новые помещения для открытия своих магазинов.
Продаются помещения с «Пятерочкой» на первых этажах МКД, отдельно стоящие здания после реконструкции и «коробки-коровники» из металлоконструкций — стоят на трассах, в городах, сёлах и где-то на опушке.
Сейчас мне периодически присылают землю под строительство «Пятерочки» в регионе с подписанным предварительным договором аренды.
Приведу один из вариантов: Продажа земли под строительство помещения для «Пятерочки». Бюджет инвестиций земля + стройка = 46,5 млн ₽ (650 м²). Прогнозируемый арендный поток — 700 тыс. ₽/месяц. Окупаемость — 67 месяцев. Если хотите купить такую землю — пишите или заходите на платформу Ренталенд.
Ещё в продаже есть так называемые полу-ГАБы с франшизой. Вы покупаете помещение и становитесь франчайзи «Пятерочки», которая платит вам порядка 20-23% от выручки. На вас — весь персонал и организация работы магазина, а «Пятерочка» занимается логистикой. Такие полу-ГАБы продаются с окупаемостью ~4 года и ценником 40-50 млн ₽.
С одной стороны, Пятерочка, Магнит, Апрель, Чижик и Монетка — понятные арендаторы. С другой — несут много подводных камней. Начиная от накрученных аренд и заканчивая безальтернативными арендаторами в определенной локации.
В сухом остатке: если бюджет ограничен и нет возможности купить качественный ГАБ в Москве/Спб или есть желание получать более высокую доходность, — региональная торговая недвижимость с надёжным арендатором в понятной локации может быть вполне рабочей стратегией.
Ссылка на мой авторский телеграм-канал https://t.me/ruslan_rentaved