Недвижимость на Бали: инвестиции в стиль жизни

Бали — это не просто остров, а бренд. Здесь покупают жильё те, кто ценит эстетику, духовность и возможность жить в гармонии с природой. Но чтобы инвестиции окупились, а не превратились в долгострой, важно понимать специфику местного рынка.

Почему Бали

Высокий арендный потенциал.

• Спрос на виллы и апартаменты от цифровых кочевников и туристов.
• Доходность — 5–10 % годовых в валюте (зависит от локации и сезона).
• Качество жизни.
• Йога, серфинг, эко‑сообщества, международная среда.
• Развитая инфраструктура для экспатов (школы, клиники, кафе).

Доступность.

• По сравнению с Европой цены на недвижимость умеренные:
• бюджетные виллы — от $100 тыс.;
• премиум‑объекты — от $1 млн.

Мягкий климат.

• Круглый год тепло, но есть сезон дождей (октябрь–март).

Типы объектов

Виллы

Варианты:

• с бассейном и садом;
• в закрытых комплексах (с охраной, общим бассейном);
• на первой линии (дороже, но выше доходность).

Плюсы:

• высокий спрос на аренду;
• приватность и простор.

Минусы:

• требуют ухода (сад, бассейн);
• возможны перебои с водой и электричеством.

Апартаменты в комплексах.

Часто включают:

• бассейн;
• охрану;
• управляющую компанию.

Плюсы:

• низкие затраты на содержание;
• подходят для сдачи в аренду.

Минусы:

• меньше приватности.

Земля под строительство. Можно купить, но:

• оформляется на индонезийскую компанию (PT PMA);
• требуется местный партнёр. Плюсы:
• свобода в проектирования. Минусы:
• высокие затраты на строительство;
• долгий процесс оформления.

Лучшие локации

Чангу.

• Модный район с кафе, студиями йоги и развитой инфраструктурой.
• Высокий спрос на аренду (особенно среди цифровых кочевников).
• Цены: апартаменты — от $80 тыс., виллы — от $200 тыс.

Убуд.

• Для любителей тишины и природы.
• Популярно среди творческих людей и семей.
• Цены ниже, чем в прибрежных районах: виллы — от $150 тыс.

Букит.

• Пляжи и виллы с видом на океан.
• Высокий спрос на аренду в высокий сезон.
• Цены: виллы — от $300 тыс.

Семиньяк.

• Премиум‑сегмент: дорогие виллы с дизайнерской отделкой, близостью к пляжам и бутикам. Плюсы:
• высокая арендная ставка в сезон;
• престижная локация.

Минусы:

• цены от $500 тыс.;
• перенасыщенный рынок — конкуренция за арендаторов. Санур.
• Для долгосрочных инвестиций: спокойный район с развитой инфраструктурой.
• Потенциал роста цен — 15–20 % в год.
• Оптимальный формат — виллы на 3–4 спальни.

Нуса‑Дуа.

• Элитный кластер с отелями мирового класса и закрытыми комплексами.
• Стабильный спрос на аренду от платёжеспособных туристов.
• Высокие стартовые вложения (от $700 тыс.), но низкие риски.

Юридические нюансы: как оформить собственность

В Индонезии иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Доступны два основных варианта:

1.Lesehold (аренда с продлением).

• Срок: 25–30 лет с правом продления (до 100 лет суммарно).
• Регистрация: договор заверяют в местном земельном управлении (BPN).

Плюсы:

• простота оформления;
• отсутствие налога на передачу прав (BPHTB).

Минусы:

• необходимость продления договора;
• риск изменения условий аренды.

2. PT PMA (индонезийская компания).

Объект регистрируют на юридическое лицо, где иностранец — акционер.

Требования:

• местный директор (можно нанять);
• уставный капитал (от IDR 2,5 млрд, ~$160 тыс.).

Плюсы:

• полное право распоряжения;
• возможность продажи без ограничений.

Минусы:

• сложные бюрократические процедуры;
• ежегодные расходы на содержание компании.

Важно: все договоры должны быть переведены на английский/русский и проверены юристом.

Этапы покупки

1. Выбор объекта и проверка.

Изучите репутацию застройщика (отзывы, завершённые проекты).

Проверьте:

• разрешение на строительство (IMB);
• сертификат соответствия (SHM);
• статус земли (не в зоне заповедников).

2. Резервация и предварительный договор.

Вносите депозит (5–10 % от стоимости).

Фиксируйте в договоре:

• цену и валюту расчётов;
• сроки сделки;
• условия возврата депозита.

3. Подписание основного договора.

Документ составляют на индонезийском и английском языках.

Обязательно укажите:

• описание объекта;
• порядок платежей;
• ответственность сторон;
• форс‑мажорные обстоятельства.

4. Оплата и регистрация.

• Переводите средства через банк (сохраняйте выписки).

Оплатите сборы:

• налог на передачу прав (BPHTB) — 2,5–5 % (если оформляете на PT PMA);
• нотариальные услуги — ~1 % от суммы.
• Получите свидетельство о праве собственности (SHM или договор leasehold).

Налоги и расходы

При покупке:

• BPHTB (налог на передачу) — 2,5–5 % (только для PT PMA).
• Нотариальные услуги — 1 %.
• Перевод документов — $200–500.

Ежегодные:

• Налог на недвижимость — 0,1–0,5 % от кадастровой стоимости.
• Страхование — $300–1 000/год (рекомендуется).
• Коммунальные платежи — $100–300/месяц (зависит от объекта).

При аренде:

• Подоходный налог — 10 % от арендной платы (если получаете доход в Индонезии).
• Комиссия управляющей компании — 20–30 %.

Как повысить доходность

Выбирайте объекты с «изюминкой».

• Бассейн с панорамным видом.
• Расположение у океана (даже если это второй ряд).
• Эко‑материалы и энергоэффективные технологии (снижают расходы на содержание).

Работайте с управляющей компанией.

• Ищите фирмы с опытом работы с иностранцами.
• Требуйте ежемесячные отчёты (фото, финансовые документы).
• Обсудите условия досрочного расторжения договора.

Используйте сезонность.

• Высокий сезон (июнь–сентябрь, декабрь–январь): максимальная загрузка.
• Низкий сезон (октябрь–ноябрь, февраль–май): скидки для долгосрочных арендаторов.

Продвигайте объект самостоятельно.

• Размещайте объявления на Airbnb, Booking.com, localbali.com.
• Создайте страницу в соцсетях с фото и видеотурами.

Типичные ошибки

• Покупка без due diligence. Непроверенные документы могут привести к потере денег.
• Игнорирование коммуникаций. В отдалённых районах возможны перебои с водой и электричеством.
• Недооценка налогов. Ежегодные сборы могут съедать до 10 % дохода.
• Работа без договора аренды. Всегда фиксируйте условия сдачи письменно.

Советы покупателям

1. Начните с аренды. Проживите 2–3 месяца в выбранной локации, чтобы оценить инфраструктуру и сезонность.
2. Нанимайте местного юриста. Он поможет проверить документы и оформить сделку.
3. Планируйте бюджет с запасом. Добавьте 10–15 % на непредвиденные расходы (ремонт, налоги, комиссии).
4. Изучите рынок аренды. Сравните ставки в разных районах и форматах объектов.
5. Не верьте обещаниям о 20 % доходность. Реальный доход — 5–10 % годовых в валюте.
6. Проверяйте статус земли. Убедитесь, что участок не находится в зоне заповедников или военных объектов.
7. Используйте рассрочку. Девелоперы часто предлагают беспроцентную рассрочку на 1–3 года.

Если вы хотите подобрать объект под ваши цели и бюджет, напишите мне. Мы с командой опытных партнеров поможем вам безопасно пройти все этапы сделки — от выбора локации до регистрации права собственности.