Говорят, что эффективен тот предприниматель, который умеет неизбежные в любой деятельности убытки переложить на потребителя. Наверное, не знаю. Но иногда изобретательность (или наглость) отдельных персонажей просто поражает.
Пару лет назад наш законодатель решил, что неплохо бы активно развивающуюся отрасль строительства индивидуальных жилых домов перевести, вслед за долевым участием, на счета "эскроу".
Кратко объясняю что это значит. Заказчик строительства свои (или кредитные) деньги не платит напрямую подрядчику, а переводит на специальный банковский счет - эскроу, с которого заказчик получает деньги по мере завершения каждой фазы строительства. Залил фундамент - получил денежку. Уложил перекрытия - еще получил. И так до полного окончания строительства. Фактически, расходование средств косвенно контролирует банк, не позволяя подрядчику использовать средства не по назначению - на обслуживание кредитов, достройку других домов и прочее.
Аналогичная схема в долевом строительстве работает уже второе десятилетие и, вопреки мрачным прогнозам, вполне себе оказалась эффективной. Число "долгостроев" резко упало - застройщику выгодно быстрее сдать дом и получить деньги. Вот и решили ее распространить на индивидуальное строительство.
Вот и решил мой клиент таким образом договориться с застройщиком, благо земельный участок подходящий у него имелся, а сам он попадал под семейную ипотеку под 5,99% годовых. Ударили по рукам, банк предоставил клиенту кредит под залог земельного участка, заключили договор.
Правда, у клиента попросили сделать некий очень странный платеж - "за резервирование эскроу-счета". Дескать, нужно банку оплатить за услуги, правда, почему-то на счет подрядчика. Более того, сказали, что можно и наличными внести, как тебе удобно, дорогой. Всего-то 200 с небольшим тысяч.
Имея довольно слабое представление о том, что это за экзотический зверь - эскроу, клиент поворчал, но деньги заплатил. Почему-то на личную карту менеджера строительной компании. И стал с нетерпением ждать переезда в новое родовое гнездо.
Правда, строить это гнездо подрядчик не спешил - должен был по договору начать в мае и закончить в марте. Все логично - основные работы выполняются летом, а на осень-зиму приходятся отделочные, которое можно и в морозы делать.
Прошел май, июнь, июль, а подрядчик даже не стройматериалы не завез. Клиент добросовестно платил проценты по кредиту и морщил брови, но к августу, когда стало ясно, что до следующего года строительство точно не начнется, его терпение лопнуло, благо другие строительные компании активно вокруг работали и написал он претензию - отказываюсь я от нашего договора, до свидания.
Заказчик сильно не обиделся (денег-то все равно он еще не получал и возвращать ничего не нужно было) и подтвердил - "ага, договор расторгнут по Вашему желанию, всего доброго". Сообщили банку, тот кредитные средства вернул, кредитный договор также расторг и все бы ничего, но за что гражданин заплатил 200 тысяч он так и не мог понять. Мелочь, но неприятно.
На этой стадии заказчик обратился ко мне и я долго пытался понять, что же это за загадочные деньги "за резервирование эскроу-счета". У клиента была обширная переписка (к сожалению, на 90% состоящая из голосовых сообщений, которые мы потом в суде полтора часа все слушали) с менеджером компании, был перевод - и все. В договоре подряда никакого упоминания об этом платеже не было, как и в кредитном договоре. В законе же о строительстве с использованием эскроу-счетов четко указывалось, что вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (пункт 6 статьи 6 ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу»).
Написали мы претензию - дескать, договор расторгнут по причине нарушения подрядчиком сроков строительства, возместите нам убытки - эти самые 200 тысяч. Ответ был таким - "Вы сами договор расторгли, мы Вам ничего не должны, спасибо, до свидания".
Итак, мы пошли в суд и потребовали с подрядчика возмещения убытков - эти самые 200 с хвостиком тысячи, плюс обычные требования - неустойку на эту сумму, моральный вред, штраф.
В суд ответчик принес договор с банком, из которого кое-что прояснилось. Тут надо объяснить как работает система льготного (в данном случае - семейная ипотека) ипотечного кредитования. Банк выдает кредит под низкий (и, по сути, убыточный для него) процент, примерно на уровне инфляции. Но банк нести убытки не должен, поэтому ему разницу в ставке кредитования возмещает во-первых, казна, а во-вторых, подрядчик. В итоге, все вроде как в плюсе - государство поддерживает жилищное строительство, банк остается при своих, потребитель получает кредит по льготной ставке, а профит застройщика - в привлечении клиентов, которые под 6% готовы брать ипотеку на строительство, а под 20% - извините.
Из представленных ответчиком документов было видно, что эти самые деньги он вовсе не украл, а честно отдал банку. Правда, довольно странным способом - мой клиент, как я сказал, перевел их на карту менеджеру компании, тот снял их наличными, а потом внес в кассу подрядчика, который их и перевел банку в качестве "субсидии".
Однако возникал очевидный вопрос, ставший основным в процессе - а с какой радости потребитель должен возмещать подрядчику эту сумму? Сколько мы ни читали с судьей договор подряда, ничего об этом так и не нашли. Нашли, впрочем, совсем другое - что подрядчик обязан банку возмещать субсидию за счет собственных средств. Собственных, Карл!
В ответ подрядчик выдвинул целую теорию - дескать, это - плата за предоставление кредита на льготных условиях. Почему тебе, истец, банк дал кредит под такой низкий процент? А потому, что ему разницу возмещают! Иначе бы платил бы ты за ипотеку 17 процентов. Проблема была в том, что из кредитного договора ничего такого и близко не следовало - напротив, там четко было сформулировано, что ставка определяется правом заемщика на "семейную ипотеку" согласно такого-то постановления Правительства РФ, а если он вдруг не будет этим критериям соответствовать, то ставка резко вырастет с 6 до 17 процентов годовых.
Итог очевиден - уплаченные средства взыскали, вместе с неустойкой, моральным вредом и штрафом. Однако само по себе стремление застройщика переложить убытки на потребителя поразило меня меньше, чем качество работы юридической службы строительной компании. Что мешало в договор подряда включить условие о том, что заказчик возмещает подрядчику эту субсидию? При цене договора до 8 миллионов мало какой потребитель бы отказался от строительства из-за лишних двухсот тысяч. Закону такое условие не противоречит. Это - к вопросу о качестве нынешних юристов и нынешнего юридического образования и во что они обходятся бизнесу.