Банк России на первом в 2026 году заседании понизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта — до 15,5% годовых. Это стало шестым подряд снижением «ключа» с мая 2025 года и позитивным сигналом для рынка. Однако сиюминутных радикальных изменений на рынке жилой недвижимости ждать не стоит. К концу января 2026 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке составила 20,49%, а на вторичном — 20,5% годовых. Как текущее решение регулятора скажется на ипотечных ставках, спросе на жилье и перспективах рынка — в материале URA.RU.
Решение ЦБ — позитивный сигнал без резких движений
Снижение ключевой ставки Центробанком до 15,5% — позитивный сигнал для рынка, однако существенных изменений в ближайшее время ждать не стоит, считают эксперты. Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым в беседе с РБК отметил, что, несмотря на снижение ставки, ипотечные продукты банков, вероятнее всего, значительно не подешевеют: ставки по рыночной ипотеке остаются высокими.
Тем не менее само направление движения ставки может улучшить ожидания покупателей относительно дальнейшего снижения и несколько оживить спрос. На первичном рынке динамика, скорее всего, существенных изменений не претерпит, так как льготные программы продолжают оставаться основным драйвером спроса.
Рынок недвижимости с начала лета развивается на ожиданиях постепенного снижения ставки и смягчения денежно-кредитной политики. Об этом сообщил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. На этих плавных шагах рынок уже показывает позитивные тенденции. После длительного цикла снижения ставки — с мая по январь — на рынке уже заметен уверенный рост продаж новостроек.
Даже в текущих социально-экономических условиях, на фоне увеличения налогового бремени для бизнеса, сохранения проинфляционных рисков и напряженной международной обстановки, регулятор воздержался от вывода «ключа» на длительное плато. Это свидетельствует о том, что позитивных факторов в финансовой сфере сейчас все же больше, чем «черных лебедей», подчеркнул управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Существенного влияния это решение на рынок недвижимости не окажет, однако его нужно воспринимать как сигнал о том, что Центробанк последовательно проводит политику денежно-кредитного смягчения. Об этом сообщает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
Что будет со ставками по ипотеке — прогнозы аналитиков
Банк России не только понизил ключевую ставку, но и смягчил сигнал по будущей монетарной политике, отметив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения на ближайших заседаниях. На таком фоне можно ожидать дальнейшего постепенного снижения кредитных ставок, в том числе в сегменте рыночной ипотеки, считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов, его слова приводит РБК. Он прогнозирует, что в предстоящие недели рыночные ипотечные ставки, которые после декабрьского заседания регулятора уменьшились на 0,75 п.п., опустятся еще примерно на 0,5 п.п. А далее банки будут ждать новых сигналов регулятора.
Ощутимого влияния на рынок жилья и ипотеки не будет, так как шаг сравнительно небольшой — лишь 0,5 п.п., считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Вместе с тем это благоприятно повлияет на настроения потенциальных заемщиков, поскольку намеченный тренд может свидетельствовать о возможности рефинансирования взятой сегодня ипотеки в краткосрочной перспективе.
«Текущее снижение ключевой ставки может оказать умеренно позитивное влияние на спрос на рынке новостроек, поскольку сделает ипотечные кредиты немного более доступными. Оно может поддержать текущий спрос и, возможно, немного его увеличить», — добавил директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков.
Однако старший директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Владимир Тетерин обращает внимание, что, несмотря на понижение ключевой ставки с июня прошлого года на 5,5 п.п., рыночная ипотека остается недоступной для большинства россиян. Получение ипотеки на рыночных условиях возможно либо для заемщиков с доходами существенно выше средних, либо при существенном первоначальном взносе, либо в случае, когда планируется оперативное досрочное погашение ипотечной ссуды (например, за счет продажи имеющегося жилья).
«Ставки по рыночным кредитам будут скорректированы вниз, но пока останутся заградительными (в среднем порядка 20%). Тем не менее клиенты смогут смелее вкладываться в недвижимость. Дольщики, оформляющие рассрочки, обретают уверенность, что к моменту ввода домов в эксплуатацию точно смогут рассчитывать на приемлемые условия по ипотеке на остаток суммы. А у покупателей, оформляющие рыночные займы, остается все меньше сомнений, что уже в ближайшие полтора года они сумеют рассчитывать на выгодное рефинансирование, — спрогнозировал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Поскольку подавляющая доля ипотечных кредитов в настоящее время выдается по льготным программам, динамика ипотечного рынка в ближайшем будущем в куда большей степени будет определяться изменением условий по семейной ипотеке, нежели снижением ключевой ставки на символические в данном контексте 0,5 или 1 п.п. Да, по мере дальнейшего снижения ключевого индикатора денежно-кредитной политики рыночный сегмент будет понемногу „размораживаться“, однако существенной позитивной динамики в нем ждать не приходится, пока ипотечные ставки находятся на уровне выше 15% годовых», — добавил Владимир Тетерин добавляет важный нюанс.
Первичный рынок — драйв за счет льготных программ
На первичном рынке снижение ключевой ставки оказывает скорее психологическое влияние, тогда как реальным двигателем спроса продолжают оставаться льготные ипотечные программы. Эксперты сходятся во мнении, что именно условия семейной и других видов льготной ипотеки будут определять динамику рынка новостроек в ближайшей перспективе.
Тем не менее, как отметил Евгений Белокуров в беседе с РБК, снижение ставки поддерживает позитивные ожидания покупателей, что уже отражается в статистике продаж. Постепенное увеличение числа сделок в городах-миллионниках с весны 2025 года подтверждает, что рынок чутко реагирует на смягчение денежно-кредитной политики.
Вторичный рынок — чувствительность к ключевой ставке
Вторичный рынок жилья демонстрирует более выраженную реакцию на изменение ключевой ставки. По данным «Яндекс Недвижимости», после начала ее постепенного снижения число просмотров контактов продавцов готового жилья в среднем по России выросло к январю 2026 года на 12,5% относительно мая 2025 года.
Значительно выросло и число ипотечных сделок: в январе 2026 года было выдано 81 тыс. кредитов за месяц, что вдвое больше, чем годом ранее (+113,2%). Средняя сумма ипотеки на вторичном рынке выросла с начала прошлого года на 45,5% (с 2,75 до 4 млн руб.). Это может говорить о том, что покупатели ожидают дальнейшего продолжения снижения ключевой ставки и, возможно, рассчитывают на потенциальное рефинансирование ипотечных кредитов. «Если ставка и дальше продолжит так же плавно снижаться, это позволит сохранить и усилить сложившиеся позитивные тенденции, наметившиеся с момента начала цикла смягчения денежно-кредитной политики», — резюмирует Белокуров.
Статистика роста ипотек и продаж квартир
На первичном рынке по итогам 2025 года в российских миллионниках было заключено почти 247 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по приобретению квартир в новостройках общей площадью 11,7 млн кв. м. Согласно данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», которые приводят РБК, с весны 2025 года, когда началось снижение ставки, число сделок во всех миллионниках демонстрировало устойчивый растущий тренд, постепенно увеличиваясь из месяца в месяц.
«Несмотря на то что суммарный объем сделок за год чуть меньше (на 5%), чем в прошлом году, это можно считать хорошим результатом. И если в 2024 году рынок новостроек удерживал объемы за счет массовой льготной ипотеки и других льготных программ, то в 2025 году драйвером стал спрос, который постепенно увеличивался по мере смягчения денежно-кредитной политики», — сообщил директор "Яндекс Недвижимости" Белокуров.
Помимо объемов продаж, растут количество и средняя сумма выдаваемых ежемесячно ипотечных кредитов на покупку жилья в новостройках. Число кредитов, выданных в январе 2026 года, более чем вдвое выше уровня января 2025-го (+138,9%), а их средняя сумма увеличилась за год на 8,4%.