Тысячи россиян, мечтавших о собственном доме, оказались в долговой яме из-за мошеннических схем в ИЖС. Они остались без жилья, но с многомиллионными ипотечными кредитами. Кто виноват в проблемах людей — в материале TagilCity.ru.
Истоки: как мечта о доме стала ловушкой для тысяч россиян
Массовое мошенничество в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России, и, в частности, в Свердловской области, не возникло на пустом месте. Оно стало логичным следствием системы, которая складывалась десятилетиями: высокого спроса на доступное жилье, упрощенных правил игры и системных пробелов в контроле.
В 2021 году действие льготной семейной ипотеки распространили на сферу ИЖС. Намерения у государства были благие: решить жилищный вопрос для тысяч семей. Земля под такие цели выделялась проще, требования к застройщикам были минимальными, а процесс согласования — менее бюрократичным, чем для многоквартирных домов. Это привлекло не только честных предпринимателей, но и тех, кто увидел в этой простоте лазейку для быстрого обогащения.
Ключевой предпосылкой стало то, что сфера ИЖС долгое время оставалась в «сером» правовом поле. Если при строительстве многоквартирных домов постепенно вводились жесткие правила, эскроу-счета и госнадзор, то рынок частных домов под ключ регулировался слабо. Застройщику не требовалось вступать в СРО, получать сложные разрешения или отчитываться перед дольщиками. Фактически, вся сделка держалась на обычном договоре подряда или инвестирования, а деньги клиентов не были защищены.
Дополнительный фактор риска — низкая правовая осведомленность граждан, которые часто впервые сталкиваются со строительством и крупными финансовыми обязательствами, — прокомментировал ситуацию TagilCity.ru Кырлан Марчел, доцент Финансового университета, юрист, представитель исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право».
Строительство многоквартирных домов на землях ИЖС
Особенно благодатной почвой для злоупотреблений при дефиците доступного жилья и наличии больших территорий стал Урал с его развитой промышленностью и высокой плотностью населения. Мошенники, такие как фигуранты громких дел Владимир Воробьев и Дмитрий Максимов, быстро сообразили, как можно поживиться.
Их метод был прост и циничен: скупить за относительно небольшие деньги участки в районах частной застройки, например, на Уралмаше или Эльмаше, и начать строить не отдельные дома, а целые многоквартирные трехэтажки. Они активно рекламировали «квартиры» в таких домах, особенно в изданиях для пенсионеров, играя на мечте о собственной недорогой жилплощади. При этом покупателям не говорили, что земля не предназначена для многоквартирных домов и что построенное здание никогда не будет узаконено.
Фиктивное строительство частных домов
Был и другой способ. Компании-однодневки заключали с клиентами договоры, активно начинали работы по заливке фундамента и возведению коробки, чтобы вызвать доверие. Затем они получали большую часть денег (часто 70-80% от суммы) и прекращали строительство под надуманными предлогами. Вскоре фирма банкротилась, а ее руководители исчезали. Так действовала, например, казанская компания «Бриз-строй».
Таким образом, сама система, созданная для упрощения строительства для людей, из-за отсутствия должных защитных механизмов и контроля превратилась в удобный инструмент для мошенников.
Семья Мартыновых из Нижнего Тагила: суд выиграли, но деньги так и не вернули
Семья Алексея и Дарьи Мартыновых из Нижнего Тагила взяла семейную ипотеку, чтобы построить дом в поселке Николо-Павловский. Для этого они использовали материнский капитал и выбрали застройщика, аккредитованного в их банке, что казалось надежной гарантией.
Они заключили договор и перевели компании «Ви-Строй» деньги сначала на фундамент, а затем на стены дома. Однако строительство встало, и семья с двумя детьми осталась без жилья, продолжая платить за съемную квартиру. Договор пришлось расторгнуть, но застройщик не вернул им ни рубля.
По условиям ипотеки дом нужно было построить за два года. Просрочка грозила увеличением процентной ставки и долга. Семья подала в суд.
Суд частично удовлетворил их иск. С компании «Ви-Строй» взыскали основную задолженность в 5,5 млн рублей, неустойку в 1,881 млн рублей и дополнительный штраф в 50% от этой суммы за нарушение прав потребителей.
Несмотря на выигранное дело, ситуация для семьи не разрешилась. Директор фирмы-застройщика арестован и находится в СИЗО по уголовному делу. Взыскать с него в пользу Мартыновых хоть что-то — та еще задача. А семья продолжает жить в съемном жилье и выплачивает ипотеку за несуществующий дом. И шансов что-либо поменять немного.
Руководителей этих организаций правоохранительные органы очень охотно привлекают к уголовной ответственности, закрывают в СИЗО, потом суды их приговаривают к 5-6 годам колонии. Но потребителям от этого не легче, т. к. жилья нет, кредит есть и проценты по нему капают ежедневно, — считает юрист, глава Межрегиональной общественной организации «Блок-Пост» Виталий Красношапка.
Суд взыскал с застройщика миллионы в пользу семьи из Тагила. А деньги где?
Эскроу-счета: реальная защита или видимость?
После того, как обманутые ижээсники завалили суды исками, было принято решение распространить на систему ИЖС действие эскроу-счетов. Закон вступил в силу с 1 марта 2025 года.
На бумаге все выглядит гладко: деньги заказчика хранятся в банке до полной сдачи дома, подрядчик получает оплату только после подписания акта приемки, использовать авансы клиентов на стройку запрещено, оформить ипотеку без эскроу теперь невозможно — в том числе по льготным программам.
Один из явных пробелов реформы — она не распространяется на прошлые годы. 26 тысяч российских семей, вложившихся в стройку до марта 2025 года, остались без жилья, но продолжают выплачивать ипотеку. Системной помощи этим дольщикам пока не предлагают.
Но даже не это главное. Юрист Виталий Красношапка считает, что между аккредитивами, которые использовались при расчетах ранее, и эскроу-счетами особой разницы нет.
На фоне коллапса в сфере ИЖС мы столкнулись с системной проблемой — безопасности банковских счетов. Банк, одобривший ипотеку на ИЖС, должен непосредственно контролировать ход строительства. Однако на деле банки без проверки переводят деньги клиентов застройщикам. <…> Да, ввели эскроу-счета, как при долевом участии по 214-ФЗ. Но какой от них толк, если и с них по поддельным документам можно мгновенно списать деньги? — говорит эксперт.
И ситуация, по его словам, будет только ухудшаться.
Банки тоже в доле?
2 декабря 2025 года в Костроме было вынесено судебное решение по иску Ренаты Кувшиновой к АО «Банк Дом. РФ», которое, по мнению Виталия Красношапки, может привести к чудовищным последствиям для всей страны.
Кувшинова взяла ипотеку на строительство дома и попросила банк Дом.РФ перевести деньги подрядчику через аккредитив — специальную банковскую гарантию оплаты. Подрядчик представил в банк поддельный акт о выполненных работах, банк проверил документы по форме — подписи, реквизиты, печать — и перевел деньги.
Позже выяснилось, что работы не сделаны, а подрядчик обманул заказчицу. Она попыталась взыскать с банка 5,5 млн рублей ущерба, считая, что банк должен был проверить подлинность подписи или убедиться, что деньги пошли по назначению. Суд отказал в иске, сославшись на то, что банк при работе с аккредитивом обязан проверять только внешнее соответствие документов условиям договора. Проводить экспертизу подписей, выезжать на стройку или расследовать мошенничество он не должен.
Ответственность за обман — он официально установлен — лежит на подрядчике. С ним женщина уже ранее судилась. Банк в этой схеме якобы выступает техническим посредником: он исполняет платеж по документам, а не несет ответственность за честность сторон сделки. То, что Кувшинова не получила от подрядчика ни копейки, суд оставил без внимания.
Масштаб проблемы колоссальный: в сфере ИЖС по стране пострадали уже около 26 000 семей — гораздо больше «кейса Долиной». На банковских счетах сейчас находится 65 трлн рублей физлиц. Это два годовых бюджета РФ. И теперь, судя по решению суда, их можно снять по поддельным документам! <…> Можно пачками приносить поддельные судебные приказы, решения трудовых комиссий и т. п. — любые документы, обязательные к исполнению банком. И счета россиян, не только в сфере ИЖС, будут обнулены, — подчеркнул Виталий Красношапка.
Перевод денег по поддельным актам — это не случайная ошибка персонала, который не смог определить подлинность документов, а системный сговор. Банки выдают ипотеку, переводят деньги «своим» застройщикам, а те, в свою очередь, платят им так называемые «откаты». В итоге — все при деньгах, обворованы только люди.
Из 12 млн кредита в Питере откат банку 3,2 млн. То есть смета на стройку остается не 12, а 8,8, и дом уже не построить. Банк и застройщик изначально понимали, что дом строится не будет, — говорит Красношапка, приводя в пример дело Кувшиновой.
Минстрой частично признал ошибки банков
В декабре 2025 года замминистра строительства Никита Стасишин на форуме «Малоэтажная Россия» назвал кризис в индивидуальном жилищном строительстве «идеальным штормом» и впервые частично признал ошибки банков.
Им придется за это ответить! — сказал Стасишин.
Люди выбирали подрядчиков, ориентируясь на их аккредитацию в крупных банках и логично полагая, что банк проверил компанию. На деле эта проверка часто была формальной: реальная надежность застройщика — его опыт, членство в СРО, финансовая устойчивость — не оценивалась.
Тему прозрачности расчетов между банками и застройщиками на государственном уровне пока не поднимают. Сейчас Центробанк и регионы лихорадочно пытаются остановить развал системы ИЖС.
Но для десятков тысяч семей, обманутых до марта 2025 года, прямого механизма помощи пока так никто и не предложил. Владельцы мошеннических компаний находятся под следствием, но дома никто не достраивает и долги по ипотеке с людей не снимают.