С 2014 г. многие жители материковой России уже совершили приобретение или попытались купить недвижимость в Крыму и Севастополе. Благоприятный климат курортных регионов и извечная мечта о теплом море в своей стране, толкают людей реализовать мечту о собственном доме на «брегах Тавриды».
Я, переехав на полуостров весной 2014 г. из Центральной России, сразу после воссоединения, в своей юридической практике шагнул в неизвестность, несмотря на то, что неоднократно сопровождал различные сделки с недвижимым имуществом. После сложных и долгих поисков, купив земельный участок в прекрасном уголке Крыма, и построив дом, в котором сейчас живу с семьей, хочется поделится личным опытом и помочь читателю, так же как я помогал моим доверителям избежать рисков и финансовых потерь при покупке земли в Крыму.
Колоссальное количество предложений на рынке земельных участков иногда ставит покупателя в тупик. На популярных электронных площадках до сих пор встречаются и недобросовестные, и не всегда компетентные продавцы/агенты, которые введут человека «с материка» в заблуждение и с радостью поменяют гору своих проблем с земельным участком на солидную сумму от покупателя. По этому поводу в Интернете написано очень много и первая волна «подводных камней», связанная с украинскими правоустанавливающими документами уже прошла, но неприятные сюрпризы продолжают поджидать неподготовленного человека и сегодня.
В этой статье поговорим о именно о земельных участках под строительство индивидуального жилья. Вопросы приобретения готовых коттеджей, квартир и коммерческой недвижимости будут раскрыты в дальнейших материалах.
Итак, на что обращаем внимание если решили пробрести участок на солнечных крымских просторах. Даже не имея юридического образования, пользуясь общедоступными официальными ресурсами, Вы можете избежать многих рисков, только если будете внимательны. Ну и конечно, если голова не подверглась воздействию южного жаркого солнца и крымского ароматного вина. Запрашиваем у потенциального продавца/агента выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) и начинаем изучать.
Начнем с категории земельного участка. В первую очередь, действующее законодательство допускает строительство жилого дома на земельном участке, относящемся к категории «земли населённых пунктов». Не обязательно это будет фактическая территория города или поселка, генеральные планы муниципальных образований Крыма сегодня динамично изменяются, в связи с вводом новых площадей для жилищного строительства зачастую в «открытом поле». Идеальное сочетание для покупки участка: категория «земли населённых пунктов»; вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1.) и находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1). К сожалению, зона в выписке не указывается и Правила застройки муниципального образования надо изучать самостоятельно.
Второй вид участков, пригодных под жилую застройку относится к категории «Земли сельскохозяйственного назначения». Участок должен иметь вид разрешенного использования «Для ведения садоводства» (код 13.2). Очень важно не путать с «Садоводством» (код 1.5) - этот вид предназначен исключительно для выращивания на этой земле многолетних плодовых и ягодных культур. И еще одна потенциальная ловушка ждет покупателя участка с видом разрешенного использования «Огородничество» (код 13.1.), либо «дачное использование» (отменен). Строительство жилого дома на таких участках запрещено, предусматривается только размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Можете попробовать попросить продавца изменить вид участка на необходимый до сделки и услышать о тысячах причин почему он это не может сделать сегодня или не сделал вчера, но именно у Вас, как у нового собственника обязательно все получится в ближайшем будущем.
Допускается жилая застройка и на участках с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2.). Но ! земли отведенные под ЛПХ на полевых участках (код 1.16) это проблема поскольку Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» прямо запрещает возведение любых объектов на таких землях.
Поэтому даже если вы видите в объявлении разделенный на аккуратные квадратики земельный массив, но в выписке из ЕГРН в разделе «вид разрешенного использования» отражено «Растениеводство», и даже если окажется, что земля в границах населенного пункта – время остановиться и подумать. Садовый дом, а тем более жилой на таком участке возводить запрещено, до смены ВРИ. Особенно впечатляют объявления, где продавец гарантирует что поменяет генплан населенного пункта под покупателя или организует индивидуальный заезд на участок с федеральной трассы «Таврида».
Некоторые недобросовестные продавцы пишут, что федеральный закон позволяет строить на сельхозземлях, т.н. «фермерские дома», с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Действительно, это возможно при наличии у собственника земли и членов его семьи статуса крестьянского (фермерского) хозяйства (Федеральный закон от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
Но ! продавец забывает упомянуть что правовое регулирование в данной сфере может осуществляться законом субъекта федерации. И такое закон есть - Закон Республики Крым от 26.04.2022 N 278-ЗРК/2022 «О муниципальных образованиях Республики Крым, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности» исключает возможность застройки «фермерского дома» на сельхозземлях во всех городах и районах Крыма.
О размещении некапитальных строений на землях сельхозназначения, в которых можно проживать я расскажу в отдельной статье. Следующие материалы выйдут про особенности правоустанавливающих документов и характерных ограничениях (обременениях) в Крыму.
Будьте внимательны и не расставайтесь неосмотрительно с Вашими деньгами в обмен на мечту.
Автор - практикующий юрист, с 2014 г. провел сопровождение более 500 сделок с недвижимостью в Крыму
Анонсы материалов в ТГ https://t.me/+ssSg_U6Ur8o5MWNi